土地估價(jià)師

為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2012年土地估價(jià)師考試課程，全面的了解土地估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012年土地估價(jià)師考試輔導(dǎo)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！

協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)

1. 適用范圍

1.1 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，適用本規(guī)范。

1.2 以協(xié)議方式租賃國(guó)有土地使用權(quán)、出讓國(guó)有土地他項(xiàng)權(quán)利，參照本規(guī)范。

2. 引用的標(biāo)準(zhǔn)和文件

下列標(biāo)準(zhǔn)和文件所包含的條文，通過(guò)在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時(shí)，所示版本均為有效。所有標(biāo)準(zhǔn)和文件都會(huì)被修訂，使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)和文件的最新版本。

GB/T18508-2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》

國(guó)土資發(fā)[2001]255號(hào)《全國(guó)土地分類(lèi)》

國(guó)土資發(fā)[2004]232號(hào)《工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)》

3. 依據(jù)

(1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》

(2)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

(3)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》

(4)《中華人民共和國(guó)行政許可法》

(5)《中華人民共和國(guó)合同法》

(6)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

(7)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(國(guó)發(fā)[2001]15號(hào))

(8)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào))

(9)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第21號(hào))

4. 總則

4.1 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)內(nèi)涵

本規(guī)范所稱(chēng)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

4.2 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)原則

(1)公開(kāi)、公平、公正原則;

(2)誠(chéng)實(shí)信用原則。

4.3 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍

出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：

(1)政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的;

(2)原劃撥、承租土地使用人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)秶?guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒(méi)有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式;

(3)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)秶?guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒(méi)有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式;

(4)法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。

4.4 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)組織管理

國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓由市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)組織實(shí)施。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓實(shí)行集體決策。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)可根據(jù)實(shí)際情況成立國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決出讓中的相關(guān)問(wèn)題，集體確定有關(guān)事項(xiàng)。

4.5 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)一般程序

(1)接受用地申請(qǐng)，確定供地方式

(2)編制協(xié)議出讓方案

(3)地價(jià)評(píng)估，確定底價(jià)

(4)協(xié)議出讓方案、底價(jià)報(bào)批

(5)協(xié)商，簽訂意向書(shū)

(6)公示

(7)簽訂合同，結(jié)果公布

(8)頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，交付土地

(9)辦理土地登記

(10)資料歸檔

4.6 地方補(bǔ)充規(guī)定

地方可對(duì)本規(guī)范做出補(bǔ)充規(guī)定，并按規(guī)定上報(bào)備案。

5. 政府供地中的協(xié)議出讓

5.1 接受用地申請(qǐng)，確定供地方式

5.1.1 市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃向社會(huì)公布。有條件的地方可以根據(jù)供地進(jìn)度安排，分階段將國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃細(xì)化落實(shí)到地段、地塊，并將相關(guān)信息及時(shí)向社會(huì)公布。

5.1.2國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，細(xì)化的地段、地塊信息公布后，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)明確用地者申請(qǐng)用地的途徑和方式，公開(kāi)接受用地申請(qǐng)。

公開(kāi)接受申請(qǐng)的時(shí)間不得少于30日。

5.1.3 需要使用土地的單位和個(gè)人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)意向用地者)應(yīng)當(dāng)根據(jù)公布的國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，細(xì)化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)。

5.1.4 在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)方可采取協(xié)議方式出讓?zhuān)珜儆谏虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。

5.2 編制協(xié)議出讓方案

市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同規(guī)劃等部門(mén)，依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請(qǐng)的用地類(lèi)型、規(guī)模等，編制國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓方案。

協(xié)議出讓方案應(yīng)當(dāng)包括：擬出讓地塊的具體位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時(shí)間、供地方式等。

對(duì)于尚未完成土地使用權(quán)收回和拆遷安置工作的“毛地”出讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)銜接好國(guó)有土地使用權(quán)收回、補(bǔ)償安置和出讓等方面的法律關(guān)系。協(xié)議出讓方案除擬出讓宗地的基本情況、規(guī)劃指標(biāo)要求等一般信息外，應(yīng)當(dāng)明確因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要請(qǐng)市、縣人民政府批準(zhǔn)收回出讓地塊原國(guó)有土地使用權(quán)，并對(duì)原土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，具體補(bǔ)償安置由受讓人按規(guī)定對(duì)原產(chǎn)權(quán)人拆遷安置實(shí)施，受讓人在繳清土地使用權(quán)出讓金并完成拆遷補(bǔ)償安置工作后(原國(guó)有土地使用權(quán)收回程序完成)方可申請(qǐng)辦理土地登記，取得土地使用權(quán)等具體內(nèi)容。

5.3 地價(jià)評(píng)估，確定底價(jià)

5.3.1 地價(jià)評(píng)估

市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場(chǎng)情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，組織對(duì)擬出讓地塊的正常土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

地價(jià)評(píng)估可以由市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)或其所屬事業(yè)單位進(jìn)行，根據(jù)需要也可以委托具有土地估價(jià)資質(zhì)的土地或不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

5.3.2 確定底價(jià)

市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)或國(guó)有土地使用權(quán)出讓委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等，集體決策，綜合確定協(xié)議出讓底價(jià)。

協(xié)議出讓底價(jià)不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域的協(xié)議出讓最低價(jià)。

出讓底價(jià)確定后，在出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密，任何單位和個(gè)人不得泄露。

5.4 協(xié)議出讓方案、底價(jià)報(bào)批

市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將協(xié)議出讓方案、底價(jià)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

5.5 協(xié)商，簽訂意向書(shū)

市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案和底價(jià)，與意向用地者就土地出讓價(jià)格等進(jìn)行充分協(xié)商、談判。協(xié)商談判時(shí)，國(guó)土資源管理部門(mén)參加談判的代表應(yīng)不少于2人。

雙方協(xié)商、談判達(dá)成一致，并且議定的出讓價(jià)格不低于底價(jià)的，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)與意向用地者簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓意向書(shū)》。

5.6 公示

5.6.1 國(guó)有土地使用權(quán)出讓意向書(shū)》簽訂后，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)將意向出讓地塊的具體位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價(jià)格等內(nèi)容在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌?chǎng)等指定場(chǎng)所及中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)(www.landchina.com)進(jìn)行公示，并注明意見(jiàn)反饋途徑和方式。公示時(shí)間不得少于5日。

5.6.2 公示期間，有異議且經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止，并嚴(yán)格依法處理。

5.7 簽訂合同，結(jié)果公布

公示期滿(mǎn)，無(wú)異議或雖有異議但經(jīng)審查沒(méi)有發(fā)現(xiàn)存在違反法律法規(guī)行為的，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓意向書(shū)》約定，與意向用地者簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)將協(xié)議出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所以及中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)等向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督。公布協(xié)議出讓結(jié)果的時(shí)間不得少于15日。

5.8 頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，交付土地

市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定的期限和交地條件交付土地，并頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，作為受讓人開(kāi)發(fā)建設(shè)期間使用土地的憑證。

5.9 辦理土地登記

受讓人按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定，付清土地使用權(quán)出讓金，依法辦理土地登記，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。

5.10 資料歸檔

協(xié)議出讓手續(xù)全部辦結(jié)后，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)宗地出讓過(guò)程中的用地申請(qǐng)、審批、談判、公示、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關(guān)資料、文件進(jìn)行整理，并按規(guī)定歸檔。應(yīng)歸檔的宗地出讓資料包括：

(1)用地申請(qǐng)材料;

(2)宗地條件;

(3)宗地規(guī)劃指標(biāo)要求;

(4)宗地評(píng)估報(bào)告;

(5)宗地出讓底價(jià)及集體決策記錄;

(6)宗地協(xié)議出讓方案;

(7)宗地出讓方案批復(fù)文件;

(8)談判記錄;

(9)《協(xié)議出讓意向書(shū)》;

(10)協(xié)議出讓公示資料;

(11)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》;

(12)協(xié)議出讓公告資料;

(13)交付土地與頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)的相關(guān)資料;

(14)其他應(yīng)歸檔的材料。

6. 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓

（責(zé)任編輯：中大編輯）