土地估價(jià)師

2012年土地估價(jià)師考試于9月15、16日進(jìn)行，為使您順利通過(guò)2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過(guò)考試!

52、某市現(xiàn)有一宗面積為2000平方米的住宅用地，某開發(fā)公司擬建造一棟塔式住宅樓，預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)期2年，建成后即可全部售出。根據(jù)當(dāng)?shù)赝愖≌袌?chǎng)行情，平均售價(jià)可達(dá)3800元/平方米;開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年內(nèi)均勻投入。貸款年利息率為5.85%，銷售稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。

若開發(fā)公司要以不高于700萬(wàn)元的代價(jià)取得該宗地70年期的土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)18%的利潤(rùn)率，請(qǐng)計(jì)算建筑容積率最低應(yīng)為何值?

標(biāo)準(zhǔn)答案： (一)審題

(1)明確題目要求。本題要求計(jì)算最低建筑容積率，即在假定地價(jià)已知的情況下，要保證一定的利潤(rùn)率，容積率需達(dá)到多少?與容積率直接相關(guān)的是總建筑面積，總建筑面積又直接影響到不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。

(2)了解有關(guān)資料。本題主要提供了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格、各項(xiàng)成本費(fèi)用(包括地價(jià))及其投人情況、利息率、利潤(rùn)率、銷售稅費(fèi)率等有關(guān)參數(shù)，只是與不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)有關(guān)的容積率為未知。了解這些內(nèi)容有助于構(gòu)思解題方法。

(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹(jǐn)防誤用。對(duì)所提供資料要仔細(xì)審查，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵及費(fèi)用投入情況。如本題中給出的利潤(rùn)率為銷售利潤(rùn)率，計(jì)算利潤(rùn)時(shí)應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)為基數(shù);建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為分段均勻投入，需分段計(jì)算利息。

(二)解題思路與方法選擇

1.方法選擇

本題從表面看是計(jì)算最低建筑容積率，實(shí)質(zhì)上是考察剩余法的另一種應(yīng)用。與以往不同的是，本題不是要求評(píng)估土地價(jià)格，而是假定在地價(jià)已知的情況下，要保證一定的利潤(rùn)率，容積率需達(dá)到多少?屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析問(wèn)題。

2.解題思路

采用設(shè)未知變量和解方程的方式進(jìn)行求解，即設(shè)最低容積率為x，得到總建筑面積2000x平方米，然后分步計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)等;將各項(xiàng)計(jì)算結(jié)果和地價(jià)代人剩余法計(jì)算公式，可得到一個(gè)含未知數(shù)x的等式，求解后即可得到建筑容積率數(shù)值。

(三)公式與計(jì)算步驟

1.基本公式

地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)—建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)等—利息—利潤(rùn)—銷售稅費(fèi)

2.計(jì)算步驟

(1)選擇計(jì)算方法

本題適宜采用剩余法進(jìn)行計(jì)算

(2)計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)

設(shè)最低容積率為x，則總建筑面積為：2000x平方米

3800×2000x÷10000=760x(萬(wàn)元)

(3)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)等

1500×2000x÷10000=300x(萬(wàn)元)

(4)利息

地價(jià)利息=700×[(1+5.85%)2—1]=84.30(萬(wàn)元)

建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)等利息=300x×40%×[(1+5.85%)1.5—1]+300x×60%×[(1+5.85%)0.5-1]=15.87x(萬(wàn)元)

(5)銷售稅費(fèi)

760x×6%=45.60x(萬(wàn)元)

(6)利潤(rùn)760x×l8%=136.80x(萬(wàn)元)

(7)代人公式進(jìn)行計(jì)算

地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)—建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)—利息—銷售稅費(fèi)—利潤(rùn)

700=760x—300x—(84.30+15.87x)—45.60x—136.80x

261.73 x=784.30

x=3.0

即該開發(fā)公司若要實(shí)現(xiàn)18%的利潤(rùn)率，最低建筑容積率應(yīng)達(dá)到3.0。

(四)難點(diǎn)及常見(jiàn)問(wèn)題分析

(1)在答題過(guò)程中應(yīng)先設(shè)最低容積率x，并根據(jù)題目所給的土地面積列出總建筑面積的算式，否則是難以進(jìn)行計(jì)算的。

(2)在本題中由于給的是房屋單位面積售價(jià)，因此利用房屋單位面積售價(jià)和總建筑面積計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)，如果題目給的條件是房屋租金，則可利用所給租金采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)。

(3)利息的計(jì)算應(yīng)區(qū)分不同投資的資金投入時(shí)間和投入方式，因此一般至少應(yīng)將地價(jià)利息與建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)利息分開計(jì)算，且投資在一年以上就應(yīng)計(jì)算復(fù)利。常見(jiàn)的錯(cuò)誤是地價(jià)利息和建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)利息不分開計(jì)算，或者即使分開計(jì)算而計(jì)息期算錯(cuò)。

(4)銷售稅費(fèi)和利潤(rùn)的計(jì)算主要應(yīng)注意計(jì)算基礎(chǔ)，計(jì)算基礎(chǔ)必須按照題目給定的條件進(jìn)行確定。本題銷售稅費(fèi)和利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)均是不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，有時(shí)利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)也可以是預(yù)付總資本，因此應(yīng)根據(jù)題目的說(shuō)明確定計(jì)算公式。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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