土地估價師

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6.2 居住類宗地價格評估

6.2.1 影響因素分析

6.2.1.1 一般因素應重點分析:地理位置及與經(jīng)濟發(fā)展的關系、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城市發(fā)展與公共設施建設、居民生活方式;地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價工資與就業(yè)水平、住宅的供給與需求、住宅的租價比;土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策、住宅政策等。

6.2.1.2 區(qū)域影響因素應重點分析：距社會經(jīng)濟活動中心的距離、道路狀況與交通便捷程度、市政基礎與公共配套設施、城市規(guī)劃限制、社區(qū)規(guī)模功能與安全保障、周邊環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及與危險設施或污染源的臨近程度、發(fā)生水風災的機率、鄰里的社會歸屬文化程度與生活方式等。

6.2.1.3 個別影響因素應重點分析：地形地質(zhì)與地勢、日照通風與干濕、寬度深度面積與形狀、臨街狀況、鄰接道路等級與通達性、與交通設施的距離、與商業(yè)設施公共設施及公益設施的接近程度、與危險設施及污染源的接近程度、相鄰土地利用、給排水、電熱氣暖等通達及保證程度、通風、眺望、土地開發(fā)程度(宗地內(nèi)外)、宗地控制性詳規(guī)(建筑高度、建筑密度、建筑式樣、容積率等)、地上建筑物的成新度、土地使用年限等。

6.2.2 估價方法選擇

居住用地估價，宜選用市場比較法、剩余法(假設開發(fā)法)、收益還原法和基準地價系數(shù)修正法。

6.2.3 各類居住用地價格評估

6.2.3.1 獨立住宅用地價格評估：應重點分析：城市地理位置與氣候條件、居民生活方式、社會、地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，但如極具特性則不宜采用。

6.2.3.2 高檔公寓用地價格評估：應重點分析：居民的生活方式、人文環(huán)境與景觀、基礎設施與公共配套、交通通達程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設開發(fā)法或基準地價系數(shù)修正法。

6.2.3.3 普通住宅用地價格評估：應重點分析：城市人口數(shù)量與家庭規(guī)模(社會)、經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入與消費水平，居民住房條件、政府的住房消費政策與住房金融政策、區(qū)域位置、公交便捷程度、基礎設施與公共配套、規(guī)劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質(zhì)條件等對地價的影響。一般應首選市場比較法，輔之以假設開發(fā)法、收益還原法或基準地價系數(shù)修正法。評估已售公房和經(jīng)濟適用房(安居房)地價時，應注意與普通商品住宅用地的權益差別。

6.2.3.4 簡易住宅用地價格評估：簡易住宅用地多為待拆遷改造用地，評估此類用地價格時，如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評估，而應按規(guī)劃用途評估。

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