土地估價師

問題來源：

土地估價實務基礎(全程強化班) 的第16課時

學員問題：

容積率怎么計算出來的?.03

案例a 0.98

案例b 1.03

案例c 1.01

怎么算出來的?

名師解答：

您好!首先非常抱歉給您回答問題晚了。非常感謝您對中大網校的信任，作為任課老師，我當然有責任和義務給您講授好這門課程。

您提的這個問題非常好，足見您是一個很細心的人。土地估價中容積率修正系數(shù)的確定，各個城市是不一樣的，同一城市中不同用途的土地，其容積率修正系數(shù)的確定也不一樣，沒有一個統(tǒng)一的公式。一般在實際操作中，是根據(jù)對當時當?shù)氐氖袌稣{查總結得出的一個經驗修正系數(shù)(這種修正系數(shù)在各個城市是不一樣的，甚至同一城市不同區(qū)段也會不一樣，比如：北京和上海，這兩個城市，同樣用途的土地，其容積率修正系數(shù)不盡相同)。

如果想知道當?shù)氐娜莘e率修正系數(shù)，一般可以有兩種辦法：一是直接去土地和房產相關部門查詢;二是通過搜集市場交易資料調查總結得出。

您說的0.98 1.03 1.01容積率修正系數(shù)，也是例題所描述地區(qū)的一種經驗或調查后確定的修正系數(shù)，一般考試時題目會告訴您具體怎么算的或間接告訴您如何求算，就類似下面這樣的表格：

教案中其實省略了這樣一個類似表格，但這不影響整個題目求解思路。

在考試中如果碰到類似的容積率修正系數(shù)的求取，一般題目會告訴您的或間接告訴您，只好您認真審題，就會有結果，畢竟考試還不像實際工作，實際工作中有些參數(shù)是需要我們自己去找尋的，而考試不是這樣的。

最后，感謝您的提問!祝心想事成!

相關知識：

(六)市場比較法適用范圍

市場比較法可以運用于土地的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定。它主要用于地產市場發(fā)達、經常性交易，有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū)。

市場比較法適用的條件是在同一供求范圍內存在較多的類似土地的交易。例如，評估別墅等獨立居住用地，一般應首選市場比較法。如在一些土地市場尚不發(fā)達的地區(qū)，就難以采用市場比較法估價。即使在總體上土地市場較發(fā)達的地區(qū)，在某些情況下，市場比較法也可能不大適用。比如，可能由于某些原因導致在一段較長的時期內沒有發(fā)生類似的土地交易。

另外，在市場比較法估價過程中，需要進行交易情況、交易日期、土地狀況等修正，有些修正很難用量化的計算公式，這就需要估價人員依靠自己的知識、經驗和對當?shù)赝恋厥袌鲂星榈鹊纳钊肓私夂蟛拍茏龀鰷蚀_判斷。

溫馨提示：

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（責任編輯：中大編輯）

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