土地估價(jià)師

為了幫助考生順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)理論方法》對照法基本知識(shí)知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

對照法

對照法亦稱標(biāo)準(zhǔn)法，就是把評估對象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)要求的條件相對照，從中查出與評估對象條件基本相同等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)。

應(yīng)用對照法評估建筑物主要步驟是：

1)確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級(jí)

對評估房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等做認(rèn)真的查勘分析，并做詳細(xì)記載。需要特別注意的是，不屬于不動(dòng)產(chǎn)范圍的裝飾、設(shè)備和設(shè)施不應(yīng)作為評估標(biāo)的物，也就不能作為評定房屋等級(jí)的條件因素。把查勘得到的標(biāo)的物特征與房屋等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)細(xì)目相對照。如評估標(biāo)的與對照標(biāo)的條件基本吻合，就可以確定對照標(biāo)的結(jié)構(gòu)等級(jí)就是評估房屋的結(jié)構(gòu)等級(jí)。

2)對照標(biāo)準(zhǔn)查房價(jià)

在此之前，首先需要制定出一個(gè)城市的標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)制定一般以房屋建筑成本為測算依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)的測算數(shù)據(jù)是通過調(diào)查和直接計(jì)算取得的。標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)制定的主要方法步驟是：

(1)從城市各類房屋中選找樣板房，每個(gè)等級(jí)樣板房應(yīng)在10個(gè)以上，樣板房的容量越大越接近這類房屋的實(shí)際平均價(jià)格。

(2)對樣板房的造價(jià)調(diào)查測算。對選中的樣板房進(jìn)行測算，計(jì)算出單位造價(jià)。對近期竣工新建類型的房屋的測算數(shù)據(jù)，可通過調(diào)查的方式取得。對建造年代久遠(yuǎn)，近年來又沒新建的舊式房屋，可采用做預(yù)算的方法，計(jì)算出房屋的重置價(jià)格。

(3)對樣板房的造價(jià)進(jìn)行時(shí)間修正。由于選定的樣板房在建造時(shí)間上和施工用料的價(jià)格上都有差異，這些差異的程度直接影響計(jì)算出來的平均造價(jià)的準(zhǔn)確程度，所以在平均計(jì)算前應(yīng)對每個(gè)樣板房的造價(jià)按照確定的評估期日的建筑材料正常市場價(jià)格進(jìn)行修正，使測算的樣板房在同一起跑線上進(jìn)行比較和應(yīng)用。

與時(shí)間有關(guān)的修正主要包括材料費(fèi)價(jià)格指數(shù)、人工費(fèi)指數(shù)、機(jī)械使用費(fèi)價(jià)格指數(shù)、其他費(fèi)用價(jià)格指數(shù)等。

(4)把選定的同一等級(jí)的樣板房的現(xiàn)值加權(quán)平均，其結(jié)果就可作為這個(gè)等級(jí)房屋的標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)。

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)測定標(biāo)準(zhǔn)，把確定的評估標(biāo)的的結(jié)構(gòu)等級(jí)與標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)的結(jié)構(gòu)等級(jí)相對照，從中查出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，作為評估標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)房價(jià)。

3)對基礎(chǔ)房價(jià)進(jìn)行調(diào)整

由于標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)是按幢、新房、排除環(huán)境影響測算出來的，但實(shí)際上同一等級(jí)房屋存在新舊程度、樓層、朝向、周圍環(huán)境的差異，這些差異不同程度地影響著房屋的使用效能和價(jià)值量。因此必須對查出的標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)，做不同程度的修正，使其更接近評估標(biāo)的物的實(shí)際價(jià)值。

(1)房屋新舊程度的修正，就是計(jì)算房屋的折舊，計(jì)算房屋折舊的方法可采用重置價(jià)格折舊法中提供的幾種計(jì)算方法。

(2)房屋坐落朝向、采光對房屋評估價(jià)格影響的修正。評估的房屋坐落朝向、采光情況是各異的，其使用效能和價(jià)值有大有小，因此在房屋價(jià)格上應(yīng)該有所區(qū)別，使用效能大的，其價(jià)格應(yīng)該高一些，使用效能小的其價(jià)格就應(yīng)低一些。這就需要在評估某處房屋價(jià)格、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)時(shí)，對標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)進(jìn)行朝向、采光、影響程度的修正，計(jì)算出房屋朝向、采光的差價(jià)。房屋的朝向、采光一般表達(dá)式為：

房屋朝向、采光差價(jià)：標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)X房屋朝向、采光修正系數(shù)。

(3)樓房層次對評估價(jià)格影響的修正，樓房分層評估時(shí)，還要考慮各層次使用功能的差異對價(jià)格的影響。

(4)房屋共用部位對評估價(jià)格影響的修正。

(5)時(shí)間的修正。如果標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)頒布的時(shí)間，與評估期日間距較長，且在這段時(shí)間內(nèi)建造房屋的各種費(fèi)用有較大的變動(dòng)，還應(yīng)對采用的標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)進(jìn)行時(shí)間的修正。

4)確定房產(chǎn)評估價(jià)格

房產(chǎn)評估價(jià)格試算公式為：

房屋評估價(jià)格=[(標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)X共用部位修正系數(shù)±朝向差價(jià)±樓層差價(jià))X折舊率]X評估總建筑面積

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