土地估價師

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在相同的評估目的下，不同的評估機構(gòu)或同一機構(gòu)的不同評估人員對同一宗房地產(chǎn)的評估結(jié)果往往會有很大的差異。為什么會出現(xiàn)這種情況，其主要原因可以歸于以下幾點：

評估方法的多樣性。一般而言，評估目的決定評估標(biāo)準(zhǔn)，評估標(biāo)準(zhǔn)約束評估方法，這里的評估標(biāo)準(zhǔn)說明的評估價值的內(nèi)涵，具有質(zhì)的規(guī)定性，而且是唯一的;而評估方法則是資產(chǎn)評估價值的量化過程，它要受到評估標(biāo)準(zhǔn)的約束。但是往往誤以為評估方法的可替代性等于評估方法的等效性，而沒有把握好關(guān)鍵因素和正確選擇評估方法。

對房地產(chǎn)市場和交易實現(xiàn)的可能性有不同理解。這種情況主要發(fā)生在運用剩余法(假設(shè)開發(fā)法)評估待開發(fā)或再開發(fā)土地的價值。由于不同評估人員對方法的兩個主要因素：預(yù)計樓價和宗地容積率可能有不同的判斷。例如：同樣一塊臨街的土地，規(guī)劃為商業(yè)用途，有的人認為其前景看好，具有較大升值潛力，但也可能有人認為該地段商業(yè)用房已趨飽和，再造同類物業(yè)，會造成購買力分散，前景不會很好，這樣二者在預(yù)計房價時必然會明顯不同，再加上容積率的不同推測，評估結(jié)果的差異也就顯而易見了。

對評估原則的不同理解。最主要的是合法原則和最有效使用原則。如果沒有把握好這兩個原則，也會出現(xiàn)很大差異的評估結(jié)果。

造成評估結(jié)果較大差異的原因很多，有評估人員的內(nèi)在因素，也有外部因素。如何縮小或消除這種差異，使評估結(jié)果更為合理，更為可信，更經(jīng)得起推敲，這一方面要求評估人員在認真實踐的同時努力提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)及職業(yè)道德，另一方面也要減少外界干預(yù)，使評估工作真正做到獨立、客觀、公正。

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