土地估價(jià)師

問(wèn)題來(lái)源：

土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)(全程強(qiáng)化班) 的第8課時(shí)

學(xué)員問(wèn)題：

2、某企業(yè)所屬工廠占地面積為30000平米，有部分老廠房及地上物，容積率1.0，該工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)屬于三舊改造對(duì)象，根據(jù)規(guī)劃要求，計(jì)劃建設(shè)集商業(yè)辦公住宅一體的綜合樓，工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的改造任務(wù)由開發(fā)商承擔(dān)，2010年9月底開始建設(shè)，土地使用權(quán)的許可期限為40年(從2010年9月15日到2050年9月15日)相關(guān)情況如下

1根據(jù)規(guī)劃，該工業(yè)不動(dòng)改造后凈用地面積為24000平米，容積率小于等于4.0，(按凈用地面積計(jì)算)建筑密度小于等于30%(按凈用地面積計(jì)算)，開發(fā)設(shè)計(jì)依照最ongoing有效使用原則，首層商業(yè)，2-4層辦公，(1-4層建筑面積相等)，5層以上為住宅，公建及配套用房建筑面積不少于600平米，安排在住宅樓層(規(guī)劃還安排建設(shè)地下配套停車場(chǎng)，建筑面積30000平米，車位平均面積為25平米，但不計(jì)入該地塊的容積率

2010年9月底，待建不動(dòng)產(chǎn)辦公和商業(yè)用房竣工即可招租，一般情況下，綜合出租率為92%， 辦公物業(yè)出租率為90%，商業(yè)出租率95%，辦公用房月租金80元/平米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金的20%，商業(yè)用房月租金150元/平米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金的25%，估價(jià)師根據(jù)當(dāng)前行情預(yù)測(cè)，待建不動(dòng)產(chǎn)住宅市場(chǎng)總價(jià)43290萬(wàn)元，地下車位按每個(gè)10萬(wàn)元，考慮一定的出售率和折扣，總市場(chǎng)價(jià)值11820萬(wàn)元，不動(dòng)產(chǎn)銷售需交營(yíng)業(yè)稅，增值稅、城建稅、教育附加等稅費(fèi)，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查確定費(fèi)率為銷售總額的7.5%，銷售費(fèi)用為銷售總額的6%

開發(fā)商除支付購(gòu)買待改造工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款外，于2010年9月16日按照市場(chǎng)價(jià)支付相關(guān)費(fèi)用，包括拆除地上建筑物費(fèi)用900萬(wàn)元，相關(guān)補(bǔ)償款7500萬(wàn)元，其中購(gòu)買待改造工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款按照3%的比率支付了稅費(fèi)，建筑物殘值每方為50元，與市場(chǎng)水平相當(dāng)，由開發(fā)商收益

該地塊預(yù)計(jì)開發(fā)期2年，前期準(zhǔn)備半年，半年后動(dòng)工，建筑開發(fā)預(yù)算符合2010年9月當(dāng)?shù)厮?，其中住宅辦公及公建配套用房建筑費(fèi)為1400元每平米，商業(yè)用房建筑費(fèi)為1800元每平米，停車場(chǎng)建筑費(fèi)1500元每平米，經(jīng)預(yù)算，該項(xiàng)目在那個(gè)的專業(yè)費(fèi)為1275.96萬(wàn)元，總的不可預(yù)見費(fèi)預(yù)計(jì)為585.12萬(wàn)元，貸款年利率為。02%，同類項(xiàng)目的開發(fā)的直接成本利潤(rùn)率為30%，銷售利潤(rùn)率為20%，假定開發(fā)期的各種費(fèi)用均勻投入，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)綜合還原率為8%，土地還原率為6%，評(píng)估待改造工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年9月30日的市場(chǎng)價(jià)值。

麻煩寫下計(jì)算過(guò)程，謝謝。

名師解答：

第一步：題目中“根據(jù)規(guī)劃，該工業(yè)不動(dòng)改造后凈用地面積為24000平米，容積率小于等于4.0，(按凈用地面積計(jì)算)建筑密度小于等于30%(按凈用地面積計(jì)算)，開發(fā)設(shè)計(jì)依照最ongoing有效使用原則，首層商業(yè)，2-4層辦公，(1-4層建筑面積相等)，5層以上為住宅，公建及配套用房建筑面積不少于600平米，安排在住宅樓層(規(guī)劃還安排建設(shè)地下配套停車場(chǎng)，建筑面積30000平米，車位平均面積為25平米，但不計(jì)入該地塊的容積率”，不知道總共是5層?如果不是，也沒(méi)有具體說(shuō)住宅面積是否與1-4層相同，只說(shuō)了公建配套用房建筑面積不少于600平米，所以，不能貿(mào)然求住宅、商業(yè)和辦公的面積，不影響大局的情況下，這里假設(shè)住宅總面積為s住，商業(yè)總面積為s商，辦公總面積為s辦。(求解思路：(s住+s商+s辦+600)/24000=4，其中1-4層的建筑面積相同，且一層為商業(yè)，2-4層為辦公，所以，s住、s商、s辦是可以求出來(lái)的)

第二步：題目“2010年9月底，待建不動(dòng)產(chǎn)辦公和商業(yè)用房竣工即可招租，一般情況下，綜合出租率為92%，辦公物業(yè)出租率為90%，商業(yè)出租率95%，辦公用房月租金80元/平米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金的20%，商業(yè)用房月租金150元/平米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金的25%，估價(jià)師根據(jù)當(dāng)前行情預(yù)測(cè)，待建不動(dòng)產(chǎn)住宅市場(chǎng)總價(jià)43290萬(wàn)元，地下車位按每個(gè)10萬(wàn)元，考慮一定的出售率和折扣，總市場(chǎng)價(jià)值11820萬(wàn)元，不動(dòng)產(chǎn)銷售需交營(yíng)業(yè)稅，增值稅、城建稅、教育附加等稅費(fèi)，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查確定費(fèi)率為銷售總額的7.5%，銷售費(fèi)用為銷售總額的6%”。根據(jù)此段說(shuō)明，利用還原法，求出開發(fā)后房地產(chǎn)的總價(jià)(面積以上一步求出的面積為準(zhǔn))。

第三步：題目“該地塊預(yù)計(jì)開發(fā)期2年，前期準(zhǔn)備半年，半年后動(dòng)工，建筑開發(fā)預(yù)算符合2010年9月當(dāng)?shù)厮?，其中住宅辦公及公建配套用房建筑費(fèi)為1400元每平米，商業(yè)用房建筑費(fèi)為1800元每平米，停車場(chǎng)建筑費(fèi)1500元每平米，經(jīng)預(yù)算，該項(xiàng)目在那個(gè)的專業(yè)費(fèi)為1275.96萬(wàn)元，總的不可預(yù)見費(fèi)預(yù)計(jì)為585.12萬(wàn)元，貸款年利率為。02%，同類項(xiàng)目的開發(fā)的直接成本利潤(rùn)率為30%，銷售利潤(rùn)率為20%”。根據(jù)此段說(shuō)明，利用成本法求出房屋的總價(jià)(面積以第一步求出的面積為準(zhǔn)，計(jì)算時(shí)要考慮利潤(rùn)和利息的計(jì)算)。

第四步：把第二步的結(jié)果減去第三步的結(jié)果，再加上相關(guān)費(fèi)用(由題目“于2010年9月16日按照市場(chǎng)價(jià)支付相關(guān)費(fèi)用，包括拆除地上建筑物費(fèi)用900萬(wàn)元，相關(guān)補(bǔ)償款7500萬(wàn)元，其中購(gòu)買待改造工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款按照3%的比率支付了稅費(fèi)，建筑物殘值每方為50元，與市場(chǎng)水平相當(dāng)，由開發(fā)商收益”求取)，可得到待改造工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)日的市場(chǎng)價(jià)值。

相關(guān)知識(shí)：

第五章(續(xù))

重點(diǎn)內(nèi)容講析

(八)撰寫估價(jià)報(bào)告書

估價(jià)師決定了估價(jià)對(duì)象估價(jià)額后，應(yīng)及時(shí)撰寫估價(jià)報(bào)告書，對(duì)整個(gè)估價(jià)工作進(jìn)行總結(jié)整理，并作為向委托估價(jià)者和土地管理部門提交的主要成果。土地估價(jià)報(bào)告的編寫，要求在為司法鑒定提供依據(jù)的土地估價(jià)報(bào)告中，增加對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛來(lái)源及面積等情況的分析描述。根據(jù)土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式的要求，土地權(quán)利狀況描述中要對(duì)估價(jià)對(duì)象的使用權(quán)、所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利等狀況進(jìn)行描述。在使用土地估價(jià)報(bào)告時(shí)，由于估價(jià)機(jī)構(gòu)將土地估價(jià)報(bào)告存檔，作為向行業(yè)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)資質(zhì)評(píng)審的材料，對(duì)宗地估價(jià)技術(shù)過(guò)程和處理方法、技術(shù)參數(shù)選擇等，都要有詳盡的了解。而委托估價(jià)者往往只要了解估價(jià)結(jié)果和估價(jià)的大致過(guò)程，同時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的宗地估價(jià)報(bào)告也應(yīng)適當(dāng)保守技術(shù)秘密。因此為滿足上述多方面的需要，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在估價(jià)完成后，分別提交土地估價(jià)結(jié)果報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告。前者是交委托估價(jià)者，后者由土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認(rèn)或備案。從報(bào)告格式上看，宗地估價(jià)報(bào)告又可分為書信式、文字式和表格式。

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