土地估價(jià)師

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(二)土地違法行為及處罰(掌握)

1、非法轉(zhuǎn)讓土地

(1)非法轉(zhuǎn)讓土地的認(rèn)定

非法轉(zhuǎn)讓土地，是指違反法律規(guī)定，將土地權(quán)利完全或部分地轉(zhuǎn)移給他人的行為。買賣，從理論上講，是將物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他方，他方為此支付價(jià)金的行為。由于我國實(shí)行土地公有制，單位和個(gè)人只享有對國有土地的使用權(quán)，并且法律禁止集體土地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓，因此，只要實(shí)際上發(fā)生了一方違法地將土地權(quán)利完全轉(zhuǎn)移給另一方，另一方支付價(jià)金，則可以認(rèn)定為買賣。除此形式之外的不符合法律規(guī)定的條件將土地權(quán)利轉(zhuǎn)移的行為，即為“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。“對買賣土地”和“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，雖然對其處罰并無區(qū)別，但在適用時(shí)，仍應(yīng)準(zhǔn)確把握其行為性質(zhì)。對在實(shí)質(zhì)上非法將土地權(quán)利完全地、永久地提供給另一方，另一方為此支付價(jià)金的，應(yīng)定性為“買賣土地”;對將土地違法地有期限地提供給他方使用，或者一方支付金錢以外的標(biāo)的物，另一方提供土地的，則應(yīng)定性為“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。

(2)非法轉(zhuǎn)讓土地的處罰

根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，處罰方式主要包括以下幾種：

①?zèng)]收違法所得。所謂違法所得，是指依照違法行為，一方應(yīng)當(dāng)交付給另一方的錢或物。具體判斷什么是違法所得，要根據(jù)違法行為的內(nèi)容、違法行為確立的雙方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)而定。在買賣或者以其他形式非法有償轉(zhuǎn)讓土地中，一方得到錢或物，另一方得到土地，則違法所得的內(nèi)容包含了金錢和土地，均屬?zèng)]收之列;在非法無償轉(zhuǎn)讓土地中，一方得到土地，另一方?jīng)]有所得，因此，違法所得僅為土地，應(yīng)予沒收。

②限期拆除新建的建筑物和其他設(shè)施。如果在買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建了建筑物和其他設(shè)施的，并且這些建筑物和其他設(shè)施是違反土地利用總體規(guī)劃的，則應(yīng)當(dāng)責(zé)令違法者在規(guī)定的期限內(nèi)將新建的建筑物和其他設(shè)施拆除，恢復(fù)土地原狀。

③沒收新建的建筑物和其他設(shè)施。如果在買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施是符合土地利用總體規(guī)劃的，則可以由作出處罰決定的土地行政主管部門予以沒收。

④罰款。對買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的。除采取上述處罰措施以外，還可以對當(dāng)事人處以罰款。對于罰款的具體標(biāo)準(zhǔn)和幅度，新《土地管理法》沒有作出明確的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依照修訂后的《土地管理法實(shí)施條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第三十八條規(guī)定，處以罰款的，罰款額為非法所得的百分之五十以下。

⑤行政處分。給予行政處分的對象，是買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員。行使行政處分權(quán)的機(jī)關(guān)是有關(guān)責(zé)任人員的所在單位或者上級機(jī)關(guān)。給予行政處分的依據(jù)，是《國務(wù)院關(guān)于行政機(jī)關(guān)工作人員的獎(jiǎng)懲暫行規(guī)定》和《企業(yè)職工獎(jiǎng)懲條例》。

⑥刑事責(zé)任。主要是指買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪的，應(yīng)當(dāng)依法由檢察機(jī)關(guān)提起公訴，依照刑事訴訟的有關(guān)規(guī)定追究刑事責(zé)任。觸犯《中華人民共和國刑法》第二百二十八條時(shí)，以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金;情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金。

例題：對買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第三十八條規(guī)定，處以罰款的，罰款額為非法所得的(

)以下。

A.20%

B.30%

C.40%

D.50%

答案：D

解析：對買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第三十八條規(guī)定，處以罰款的，罰款額為非法所得的百分之五十以下。

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