土地估價(jià)師

為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價(jià)師考試小編特地整理出2011年土地估價(jià)師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價(jià)師考試中取得理想的成績(jī)!

4.5 利用土地交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)

4.5.1 各類用途土地級(jí)別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定

4.5.1.1 以已劃定的土地級(jí)別作為基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算區(qū)域。如果城市土地級(jí)別較大，而同類用地的地租地價(jià)在同一級(jí)別的變化幅度較大時(shí)，就要細(xì)分土地級(jí)別或區(qū)域。

4.5.1.2 在沒有進(jìn)行土地定級(jí)的城市，可按城市土地條件相似和樣點(diǎn)地價(jià)相近劃分均質(zhì)地域，作為基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算區(qū)域。其一般程序?yàn)椋哼x擇劃分區(qū)域的因素，確定因素劃分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實(shí)地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。

4.5.1.3 均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時(shí)，可通過均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。

4.5.2 樣點(diǎn)地價(jià)的整理

交易地價(jià)資料即樣點(diǎn)地價(jià)資料的整理包括一些樣點(diǎn)宗地地價(jià)的評(píng)估和樣點(diǎn)地價(jià)的修正。宗地地價(jià)評(píng)估方法見5、6、7。在樣點(diǎn)地價(jià)的整理中，關(guān)鍵是各參數(shù)的確定。估價(jià)人員一定要從實(shí)際出發(fā)，調(diào)查研究，積累有效數(shù)據(jù)，確定不同時(shí)期不同地區(qū)的估價(jià)參數(shù)。

4.5.2.1 土地聯(lián)營(yíng)入股資料

根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，按土地的年收益或入股比例，分別計(jì)算地價(jià)。

1. 用土地入股取得的年收益，按下式計(jì)算地價(jià)：

Plg 1

Pls=(——)×——

s rd

式中：Pls——聯(lián)營(yíng)土地單位面積地價(jià)

Plg——土地股每年分享的利潤(rùn)或股息

s——聯(lián)營(yíng)土地面積

rd——土地還原利率

2. 用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例，按下式計(jì)算地價(jià)：

re 1

Pls=Cg×(——)×——

rc s

式中：Pls——聯(lián)營(yíng)土地單位面積地價(jià)

Cg——出資方的資本總量

re——出地方利潤(rùn)分成量

rc——出資方利潤(rùn)分成量

s——聯(lián)營(yíng)土地面積

4.5.2.2 以地?fù)Q房資料

用出地方取得房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為讓出土地的總地價(jià)，按下式計(jì)算地價(jià)：

Stb×Pbs

Pls=————

s

式中：Pls——宗地單位面積地價(jià)

Stb——轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積

Pbs——單位建筑面積的平均售價(jià)

S——讓出的土地面積

4.5.2.3 聯(lián)建分成資料

聯(lián)建分成的土地不直接進(jìn)入市場(chǎng)，估價(jià)中不計(jì)算土地資本的利息，也不計(jì)算投資資本的利潤(rùn)，則地價(jià)計(jì)算公式為：

(Pbm+T)×Slb (Pbm+T)×Slb×Rv

Pls= ———————— = ——————————

Scl Scb

式中：Pls——聯(lián)建房中單位土地面積的地價(jià)

Pbm——房屋單位建筑面積造價(jià)

T——房屋單位建筑面積交納的稅費(fèi)

Slb——出地方分成建筑面積

Scl——出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e

Rv——容積率

Scb——出資方分成建筑面積

4.5.2.4 樣點(diǎn)地價(jià)的年期修正

不同年期的樣點(diǎn)地價(jià)資料只有進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)年期(一般以法定最高出讓年期為基準(zhǔn)地價(jià)年期)修正，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。

1. 有限年期使用權(quán)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)年期：

計(jì)算公式為：

[1-(1/(1+rd)m)]

Pm=Pml×——————————

[1-(1/(1+rd)m1)]

式中：Pm──基準(zhǔn)地價(jià)年期的土地使用權(quán)價(jià)格

m1──樣點(diǎn)地價(jià)的實(shí)際年期

Pm1──樣點(diǎn)地價(jià)

m──基準(zhǔn)地價(jià)年期

rd──土地還原利率

2. 所有權(quán)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)年期：

計(jì)算公式為：

Pm=P×[1-(1/(1+rd)m)]

式中：P為土地所有權(quán)價(jià)格，Pm、rd、m含義同上。

4.5.2.5 樣點(diǎn)地價(jià)的交易時(shí)間修正

不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。時(shí)間修正系數(shù)的確定以年為單位，區(qū)別不同土地用途，計(jì)算地價(jià)年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)的城市，可用地價(jià)指數(shù)計(jì)算。

計(jì)算公式為： Pis

Kij=──

Pij

式中：Kij──某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估年的系數(shù)

Pis──某類土地用途基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估年土地交易平均價(jià)(或地價(jià)指數(shù))

Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價(jià)(或地價(jià)指數(shù))

對(duì)不同年份發(fā)生的交易宗地地價(jià)，地價(jià)修正到評(píng)估年份的計(jì)算公式為：

Pls=Kij×Pji

式中：Pls──修正到評(píng)估時(shí)間的宗地價(jià)格

Pji──第j年，第i類宗地的實(shí)際成交地價(jià)

4.5.2.6 樣點(diǎn)地價(jià)的容積率修正

不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)容積率下地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。首先編制容積率修正系數(shù)表：

Pis

Kr=──

Pi

式中：Kr──容積率修正系數(shù)

Pis──某一區(qū)域某一用途基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容積率下單位面積平均地價(jià)

Pi──某一區(qū)域某一用途在某一容積率時(shí)單位面積的平均地價(jià)

對(duì)不同容積率情況下發(fā)生的交易地價(jià)，按下式將地價(jià)修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率的價(jià)格：

Pls=Kr×Pli

式中：Pls──修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率時(shí)的宗地地價(jià)

Pli──某一容積率下的宗地交易價(jià)格

Kr──同前

4.5.2.7 樣點(diǎn)地價(jià)的其它修正

根據(jù)交易地價(jià)資料情況，還可以進(jìn)行如下修正：

1. 交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到在公開、公平的正常市場(chǎng)情況下交易地價(jià)。協(xié)議出讓地價(jià)、暗箱操作地價(jià)、急買急賣地價(jià)等均屬不正常交易地價(jià)。

2. 地價(jià)樓層分配修正：樣點(diǎn)資料若為大廈某層之建筑售價(jià)，需根據(jù)地價(jià)樓層分配關(guān)系求出其基地價(jià)。

3. 基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價(jià)，一定修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)。

4. 同一用途中不同用地細(xì)類修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價(jià)，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價(jià)，在沒有按細(xì)類評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，要作用地細(xì)類的修正。

等等。

4.5.2.8 樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制

在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點(diǎn)地價(jià)圖。

1. 按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價(jià)樣點(diǎn)資料分布圖;

2. 土地級(jí)別界線和均質(zhì)地域界線要反映在圖上;

3. 直接在圖上表示地價(jià)，地價(jià)資料多時(shí)，采用分級(jí)圖表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。

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