土地估價(jià)師

為了幫助考生順利通過(guò)2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)理論方法》區(qū)位理論的主要內(nèi)容知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

區(qū)位理論的主要內(nèi)容

1)農(nóng)業(yè)區(qū)位論

農(nóng)業(yè)區(qū)位論的創(chuàng)始人是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮·杜能，他于1826年完成了農(nóng)業(yè)區(qū)位論專著——《孤立國(guó)對(duì)農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之關(guān)系》(簡(jiǎn)稱《孤立國(guó)》)，成為世界上第一部關(guān)于區(qū)位理論的古典名著。

(1)杜能“孤立國(guó)”理論的前提

①孤立國(guó)唯一的城市位于其中心，是孤立國(guó)內(nèi)商品、農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場(chǎng)。其余均是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)土地，農(nóng)村只與該城市發(fā)生聯(lián)系，靠其供給工業(yè)品。

②“孤立國(guó)”內(nèi)沒(méi)有可通航的河流和運(yùn)河，馬車是城市與農(nóng)村間聯(lián)系的唯一交通工具。

③“孤立國(guó)”是一天然均質(zhì)的大平原，并位于中緯，各地農(nóng)業(yè)發(fā)展的自然條件等都完全相同，宜于植物作物生長(zhǎng)。平原上農(nóng)業(yè)區(qū)之外為不能耕作的荒地， 只供狩獵之用，荒地圈的存在使孤立國(guó)與外部世界隔絕。

④農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)和重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比關(guān)系。

⑤農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的，并根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，調(diào)整他們的經(jīng)營(yíng)品種。

(2)杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位的主要內(nèi)容

①杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟(jì)分析。杜能根據(jù)其理論前提，認(rèn)為經(jīng)營(yíng)者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤(rùn)(P)，將由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本(E)、農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格(V)和把農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)到市場(chǎng)的費(fèi)用(T)三個(gè)因素所決定，它們之間的變化關(guān)系可用公式表示為：

P=V-(E+T)

在一定時(shí)期內(nèi)，“孤立國(guó)”各種農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格(V)應(yīng)是個(gè)常數(shù)不變的，假定各地發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的條件完全相同，則各地生產(chǎn)同一農(nóng)產(chǎn)品的成本(E)也是常數(shù)不變的，故上式可改寫成：

P+T=V-E=K

說(shuō)明利潤(rùn)加運(yùn)費(fèi)的和K為常數(shù)，只有把運(yùn)費(fèi)支出壓縮為最小，才能將利潤(rùn)增至最大。因此，杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論所要解決的主要問(wèn)題歸為一點(diǎn)，就是如何通過(guò)合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達(dá)到節(jié)約運(yùn)費(fèi)，從而最大限度地增加利潤(rùn)。

②杜能圈。根據(jù)區(qū)位經(jīng)濟(jì)分析和區(qū)位地租理論，杜能在其《孤立國(guó)》一書中提出六種耕作制度，每種耕作制度構(gòu)成一個(gè)區(qū)域，而每個(gè)區(qū)域都以城市為中心，圍繞城市呈同心圓狀分布，這就是著名的“杜能圈”。

依次為自由農(nóng)作區(qū)(主要生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品)、

林業(yè)區(qū)(主要生產(chǎn)木材)

谷物輪作區(qū)(主要生產(chǎn)糧食)

草田輪作區(qū)(主要生產(chǎn)谷物與畜產(chǎn)品)

三圃農(nóng)作制區(qū)(1/3土地用來(lái)種黑麥，1/3種燕麥，其余1/3休閑)

放牧區(qū)

③杜能圈的修正模型。

杜能根據(jù)市場(chǎng)價(jià)變化、交通多樣性等因素對(duì)“孤立國(guó)”農(nóng)業(yè)區(qū)位模式的影響，對(duì)“杜能圈”進(jìn)行了修正。他假設(shè)當(dāng)有一條通航河流可達(dá)中心城市時(shí)，若水運(yùn)的費(fèi)用只及馬車運(yùn)費(fèi)的十分之一，于是一個(gè)距城100英里，且位于河流邊上的農(nóng)場(chǎng)，與一個(gè)同城市相距10英里遠(yuǎn)，位于公路邊上的農(nóng)場(chǎng)是等同的。這時(shí)，農(nóng)作物輪作制將沿著河流兩岸延伸至邊界。

杜能還考慮了在孤立國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)其他小城市的可能。這樣大小城市就會(huì)在農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)等方面展開市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。結(jié)果根據(jù)實(shí)力和需要形成各自的市場(chǎng)范圍。大城市人口多，需求量大，不僅市場(chǎng)范圍大，市場(chǎng)價(jià)格和地租亦高。相反，小城市則市場(chǎng)價(jià)格低，地租亦低，市場(chǎng)波及范圍也小。

2)中心地理論

中心地理論是由德國(guó)地理學(xué)家克里斯塔勒提出的。

(1)基本概念

中心地：是指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域的居民點(diǎn)居民提供各種貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)。

中心地職能：由中心地提供的商品和服務(wù)就稱之中心地職能。中心地職能主要以商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的活動(dòng)為主，同時(shí)還包括社會(huì)、文化等方面的活動(dòng);而不包括中心地制造業(yè)方面的活動(dòng)。

中心性(中心度)：可理解為一個(gè)中心地對(duì)周圍地區(qū)的影響程度，或者說(shuō)中心地職能的空間作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“強(qiáng)”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念來(lái)形容和比較。

需求門檻：是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購(gòu)買力和服務(wù)水平。需求門檻多用能維持一家商服企業(yè)的最低收入所需的最低人口數(shù)(稱為門檻人口)來(lái)表示。

商品銷售范圍：是指消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或者是指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑。

(2)中心地理論假設(shè)條件。

①研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)的平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費(fèi)方式完全一致。

②有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對(duì)同一等級(jí)規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費(fèi)用和距離成正比。

③廠商和消費(fèi)者都是經(jīng)濟(jì)人。

④平原上貨物可以完全自由地向各方向流動(dòng)，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。

(3)中心地理論內(nèi)容

①六邊形市場(chǎng)區(qū)。

在一個(gè)均質(zhì)平原上，由各個(gè)中心地為人們提供商品和服務(wù)，由于新的中心地廠商的不斷自由進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果使各廠商經(jīng)營(yíng)某類商品的最大銷售范圍逐漸縮小，直到能維持最低收入水平的門檻范圍為止，就使某類商品的供給在均質(zhì)平原上最終達(dá)到飽和狀態(tài)，而每個(gè)中心地的市場(chǎng)區(qū)都成為彼此相切的圓形，如果不重疊的話，圓與圓之間必然會(huì)出現(xiàn)空隙，使居住在這些空隙里的居民將得不到服務(wù)。實(shí)際上在相互激烈競(jìng)爭(zhēng)的情況下，各中心地都試圖把這片空白區(qū)吸引到自己的市場(chǎng)區(qū)內(nèi)，結(jié)果使它們之間的距離進(jìn)一步縮短，以致各中心的銷售范圍都有一部分相互重疊。居住在重疊區(qū)內(nèi)的居民就有兩個(gè)可供選擇的區(qū)位，按照消費(fèi)者最近供應(yīng)地購(gòu)物的假設(shè)，重疊區(qū)就被平均分割給兩個(gè)相鄰的中心地。其中位于平分線上的居民到兩個(gè)相鄰的中心地的距離是相等的，故這條線被稱為無(wú)差別線。由于重疊區(qū)被無(wú)差別線分割，圓形的市場(chǎng)區(qū)即被六邊形的市場(chǎng)區(qū)所替代，從而推導(dǎo)出正六邊形市場(chǎng)區(qū)這一便于組織中心地與服務(wù)區(qū)相聯(lián)系的最有效的全覆蓋的理論圖式。

②市場(chǎng)等級(jí)序列。

中心地商品和勞務(wù)的需求門檻、利潤(rùn)和服務(wù)范圍，是與中心地規(guī)模、人口分布密度、居民收入水平及商品與服務(wù)的種類密切相關(guān)。不同規(guī)模的中心地，其需求門檻和銷售范圍也是不同的。它們?cè)诳臻g地域上的這些差異，經(jīng)過(guò)相互作用和人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的干擾，就將形成規(guī)律有序的中心地——市場(chǎng)等級(jí)體系。

就區(qū)域內(nèi)各城鎮(zhèn)而言，商服設(shè)施和商品種類由城市規(guī)模決定，從大城市商服設(shè)施高級(jí)發(fā)展，商品種類多而全，直至一般城鎮(zhèn)(縣城、建制鎮(zhèn))只有基本生活性商服，水平很低，種類很少。就城市內(nèi)部而言，市級(jí)中心、區(qū)級(jí)中心和小區(qū)級(jí)商服中心也有類似的分異規(guī)律。

就不同商業(yè)、服務(wù)行業(yè)而言。各行業(yè)經(jīng)營(yíng)品種、商品的種類、級(jí)別、需求門檻和服務(wù)范圍均不相同，由其形成的等級(jí)序列可歸并為：低級(jí)商品和服務(wù)售價(jià)低，顧客購(gòu)買頻率高，需要量大，需求門檻低，銷售距離短，服務(wù)半徑小。高級(jí)商品和服務(wù)質(zhì)量好耐用，更新慢，售價(jià)高，需要量少，購(gòu)買頻率低， 需求檻高，銷售距離長(zhǎng)，服務(wù)半徑大。

按地域歸并，即：高級(jí)商服中心。提供高級(jí)到低級(jí)的全部商品和服務(wù);中級(jí)商服中心提供從中級(jí)到低級(jí)的全部商服活動(dòng);而低級(jí)商服中心只有低級(jí)的商品和服務(wù)。需求門檻和服務(wù)范圍也依次由高到低、由大變小。

③中心地體系的基本模型。

A、市場(chǎng)原則就是從最有利于組織商品的供銷，保證商品和服務(wù)的供應(yīng)范圍最大角度出發(fā)，并在均等機(jī)會(huì)下配置各級(jí)中心地及其市場(chǎng)區(qū)的數(shù)目。因此，在此原則下建立的中心地體系為K=3體系。這里K值是中心地模型的重要指標(biāo)，它表明在不同的空間組織原則下，中心地相對(duì)于由它服務(wù)、供應(yīng)及管轄的市場(chǎng)區(qū)排列關(guān)系和數(shù)量關(guān)系。在市場(chǎng)原則下，K=3，意即一個(gè)上級(jí)中心地的商服網(wǎng)點(diǎn)，不僅吸引自己中心地的商服活動(dòng)，而且還支配(吸引)相鄰6個(gè)下級(jí)中心地的商服活動(dòng)。但所支配的不是它們的全部，只是其中1/3，而另兩個(gè)同級(jí)的中心平均瓜分剩余的2/3。這樣，一個(gè)上級(jí)中心所支配的下級(jí)中心市場(chǎng)區(qū)就是6X1/3+1=3=K。這樣，每一個(gè)較大的中心地的市場(chǎng)區(qū)總是包含3個(gè)比它低一級(jí)的市場(chǎng)區(qū)，依此逐級(jí)類推，可得出市場(chǎng)區(qū)的等級(jí)序列為1，3，9，27，81..…。由于高一級(jí)中心地包含低一級(jí)中心地的所有職能，即一級(jí)中心地同時(shí)也是二級(jí)中心地。因此，一級(jí)中心地下屬的3個(gè)二級(jí)市場(chǎng)區(qū)內(nèi)，有1個(gè)一級(jí)中心地，2個(gè)二級(jí)中心地。如此推下去，在K=3的系統(tǒng)中，不同等級(jí)規(guī)模的中心地出現(xiàn)的序列是1，2，6，18，54……。)

若把此理論應(yīng)用在一個(gè)城市，建一個(gè)市級(jí)商服中心，就要配置2個(gè)區(qū)級(jí)中心，6個(gè)小區(qū)級(jí)中心。相應(yīng)市級(jí)中心的銷售市場(chǎng)區(qū)包含3個(gè)區(qū)級(jí)市場(chǎng)，9個(gè)小區(qū)級(jí)市場(chǎng)區(qū)……

B、交通原則。為了彌補(bǔ)市場(chǎng)原則的缺陷，克里斯塔勒按交通原則，推導(dǎo)出K=4的中心地市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。就是在圍繞高級(jí)中心地的六邊形市場(chǎng)區(qū)內(nèi)，次級(jí)中心地不在六邊形的頂角上，而是坐落在聯(lián)結(jié)兩個(gè)高級(jí)中心地的交通線路的中部處。更低級(jí)的中心與次級(jí)中心的位置關(guān)系也同樣。如此組合下去，次一級(jí)中心地

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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