土地估價師

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第三部分 《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第21號)

一、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》出臺背景實施時間：

1、國土資源部令第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，已經(jīng)2003年6月5日國土資源部第6次部務會議通過。

2、國土資源部令第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》2003年8月1日起施行。

二、重要條文學習

第一條　為加強國有土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源配置，規(guī)范協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規(guī)定。

第二條　在中華人民共和國境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第三條　出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。

第四條　協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

第五條　協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和。有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。

例題：根據(jù)《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，在有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于( )。(2009年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

A.出讓地塊所在級別基準地價的70%

B.出讓地塊所在級別的基準地價

C.經(jīng)基準地價系數(shù)修訂后的宗地價格

D.征地區(qū)片綜合地價

答案：A

解析：《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第五條　有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。

第六條　省、自治區(qū)、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應當依據(jù)本規(guī)定第五條的規(guī)定擬定協(xié)議出讓最低價，報同級人民政府批準后公布，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施。

第七條　市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報同級人民政府批準后組織實施。國有土地使用權(quán)出讓計劃經(jīng)批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布。因特殊原因，需要對國有土地使用權(quán)出讓計劃進行調(diào)整的，應當報原批準機關批準，并按照前款規(guī)定及時向社會公布。國有土地使用權(quán)出讓計劃應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內(nèi)容。

第八條　國有土地使用權(quán)出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個人可以根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內(nèi)，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少于30日。

第九條　在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓;但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

第十條　對符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規(guī)劃等有關部門，依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地項目類型、規(guī)模等，制定協(xié)議出讓土地方案。協(xié)議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規(guī)劃設計條件、供地時間等。

第十一條　市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策合理確定協(xié)議出讓底價。

協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓最低價。

協(xié)議出讓底價確定后應當保密，任何單位和個人不得泄露。

第十二條　協(xié)議出讓土地方案和底價經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協(xié)商，協(xié)商一致且議定的出讓價格不低于出讓底價的，方可達成協(xié)議。

第十三條　市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)協(xié)議結(jié)果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

第十四條　《國有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當將協(xié)議出讓結(jié)果在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布，接受社會監(jiān)督。公布協(xié)議出讓結(jié)果的時間不得少于15日。

第十五條　土地使用者按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定，付清土地使用權(quán)出讓金、依法辦理土地登記手續(xù)后，取得國有土地使用權(quán)。

第十六條　以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第十七條　違反本規(guī)定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分：

(一)不按照規(guī)定公布國有土地使用權(quán)出讓計劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的;

(二)確定出讓底價時未經(jīng)集體決策的;

(三)泄露出讓底價的;

(四)低于協(xié)議出讓最低價出讓國有土地使用權(quán)的;

(五)減免國有土地使用權(quán)出讓金的。

違反前款有關規(guī)定，情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十八條　國土資源行政主管部門工作人員在協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)活動中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十九條　采用協(xié)議方式租賃國有土地使用權(quán)的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第二十條　本規(guī)定自2003年8月1日起施行。原國家土地管理局1995年6月28日發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價確定辦法》同時廢止。

例題：國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓是一種特殊的交易方式，成交價格由政府與土地使用者協(xié)商確定，可以適當?shù)陀谑袌鰞r格，不需要另行評估。(2006年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

答案：×

解析：法規(guī)考核點。國土資源部令第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十一條規(guī)定，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策，合理確定協(xié)議出讓底價。協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓最低價。

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