土地估價(jià)師

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城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)一

第三章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)

復(fù)習(xí)要點(diǎn)

1、本章是重點(diǎn)章節(jié)之一，出題分值一般較高，并且可能會(huì)有計(jì)算題出現(xiàn)

2、需要掌握一些基本概念以及分等定級(jí)因素

3、分等定級(jí)分值的計(jì)算是本章的重點(diǎn)

一、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)概述

1、土地分等定級(jí)的含義和對(duì)象

(1)土地分等定級(jí)的含義

是在特定目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的過(guò)程。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)是土地分等定級(jí)的一部分。

(2)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的對(duì)象

城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地

2、土地分等定級(jí)與土地估價(jià)的關(guān)系

(1)兩者的概念實(shí)質(zhì)

(2)兩者的關(guān)系

土地分等定級(jí)評(píng)定的是土地使用價(jià)值，土地估價(jià)是評(píng)定使用價(jià)值在市場(chǎng)上反映出的價(jià)格。兩者相輔相成，又未必一致。

3、土地分等定級(jí)體系與方法

(1)土地分等定級(jí)體系

城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級(jí)

(2)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)方法

采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，又稱多因素分值加和法

多因素綜合評(píng)價(jià)法的常用公式

城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)完整方法的兩個(gè)步驟

4、土地定級(jí)原則

(1) 綜合性原則

(2) 主導(dǎo)性原則

(3) 地域分異原則

(4) 土地收益差異原則

(5) 定量與定性分析結(jié)合原則

一、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)概述

1、土地分等定級(jí)的含義和對(duì)象

(1)土地分等定級(jí)的含義

是在特定目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的過(guò)程。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)是土地分等定級(jí)的一部分。

(2)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的對(duì)象

城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地

2、土地分等定級(jí)與土地估價(jià)的關(guān)系

(1)兩者的概念實(shí)質(zhì)

(2)兩者的關(guān)系

土地分等定級(jí)評(píng)定的是土地使用價(jià)值，土地估價(jià)是評(píng)定使用價(jià)值在市場(chǎng)上反映出的價(jià)格。兩者相輔相成，又未必一致。

3、土地分等定級(jí)體系與方法

(1)土地分等定級(jí)體系

城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級(jí)

(2)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)方法

采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，又稱多因素分值加和法

多因素綜合評(píng)價(jià)法的常用公式

城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)完整方法的兩個(gè)步驟

4、土地定級(jí)原則

(1) 綜合性原則

(2) 主導(dǎo)性原則

(3) 地域分異原則

(4) 土地收益差異原則

(5) 定量與定性分析結(jié)合原則

三、城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法

1、土地分等程序

(1) 開(kāi)展城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作

(2) 進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化

(3) 計(jì)算分等對(duì)象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別

(4) 驗(yàn)證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評(píng)定城鎮(zhèn)土地等別

(5) 編制城鎮(zhèn)土地分等成果

2、土地分等資料收集與調(diào)查

包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、投入產(chǎn)出水平資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務(wù)能力資料和區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料等八個(gè)方面資料的收集與調(diào)查。

3、土地分等因素因子分值計(jì)算

(1) 土地分等因子分值計(jì)算的基本原則

(2) 土地分等因子分值計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)化公式

土地分等因子分值計(jì)算需要采取標(biāo)準(zhǔn)化的方式，通常有位序標(biāo)準(zhǔn)化和極值標(biāo)準(zhǔn)化兩種，兩種標(biāo)準(zhǔn)化的公式。

(3) 涉及指數(shù)方式的因子指標(biāo)計(jì)算

A.城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計(jì)算

B.城鎮(zhèn)對(duì)外輻射能力指數(shù)計(jì)算

C.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平涉及的有關(guān)因子指數(shù)計(jì)算

4、土地分等對(duì)象的綜合分值計(jì)算和等別劃分

(1) 土地分等對(duì)象的綜合分值計(jì)算和等別初步劃分

土地分等對(duì)象的綜合分值計(jì)算是在因子、因素分值計(jì)算的基礎(chǔ)上，采用多因素分值加和法進(jìn)行。

城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數(shù)軸法或總分頻率曲線法進(jìn)行

開(kāi)展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則

(2)土地等別的驗(yàn)證

A.采用聚類(lèi)分析方法驗(yàn)證，保證參與驗(yàn)證范圍占90%以上

B.采用市場(chǎng)資料分析方法驗(yàn)證，保證參與驗(yàn)證范圍占50%以上

C.土地等別驗(yàn)證的基本思想

(3)城鎮(zhèn)土地等別的調(diào)整與確定

城鎮(zhèn)土地等別調(diào)整與確定的原則：

A.行政建制協(xié)調(diào)原則

B.城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則

C.近鄰平衡原則

城鎮(zhèn)土地分等基本方案制定的注意事項(xiàng)

(4)特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法

跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡

市轄區(qū)土地等劃分

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