土地估價師

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五、拆遷安置

對于拆除租賃房屋，《拆遷條例》規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式。即由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷補償前，已經解除了租賃協(xié)議或出租人已對承租人進行了安置的實質上相當于非租賃房屋的補償、安置，根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，對所有人進行補償、安置;對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，為了保障承租人的權益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。

例題：甲的房屋出租給乙，租期5年。一年后甲又將該房屋抵押給銀行，期限3年，并辦理了抵押登記。因城市改造的需要，該房屋屬拆遷范圍，將被拆除。下列表述中，正確的有( )。(2005年房地產經紀人制度試題)

A.若甲與乙未達成解除租賃關系協(xié)議，該房屋不能拆除

B.若甲與乙未達成解除租賃關系協(xié)議，應當采取產權調換方式補償

C.若甲與銀行未達成解除抵押關系協(xié)議，甲可用拆遷補償款清償?shù)盅簜鶆?/p>

D.若甲與銀行未達成解除抵押關系協(xié)議，該房屋不能拆除

E.若甲與乙未達成解除租賃關系協(xié)議，拆遷人應直接將拆遷補償款支付給銀行

答案：BC

解析：對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，為了保障承租人的權益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。

六、安置房屋的質量要求

《拆遷條例》增加了相關內容，明確了安置用房的質量安全標準。明確要求相關的管理部門要按各自的職責，分頭把關，確保安置房符合城市規(guī)劃，符合有關勘察設計、建筑施工、建筑材料與構配件等的國家、行業(yè)標準或規(guī)范，并經竣工驗收，取得工程質量合格證書;屬住宅小區(qū)內的商品房，還須通過有關部門進行的綜合驗收。

七、特殊情況的拆遷補償與安置

(一)產權不明確房屋的補償、安置

產權不明確的房屋是指無權屬證明、產權人下落不明、暫時無法確定產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟的房屋。

由于房屋產權的不確定性，補償安置的主體也就不能確定。但是，拆遷實施中不能因為其主體不明確，就降低或不對此類房屋進行補償?！恫疬w條例》規(guī)定：“由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷”。

產權不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。所謂“證據(jù)保全”是指對可能滅失或者以后難以取得的，證明一切法律行為或事件的證據(jù)，依法收集、保管和固定，以保持其真實性和證明力的一種措施。

(二)抵押房屋的補償、安置

設有抵押權的房屋被拆遷時，應當按以下程序進行補償和安置：一是要認定抵押的有效性。按照《中華人民共和國擔保法》(以下簡稱《擔保法》)的規(guī)定，當事人以房地產進行抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。因此，未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置;二是應當及時通知抵押權人，抵押權人一般是接受抵押的銀行;三是能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經抵押權人認可;四是不能解除抵押關系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)?，抵押權人按照《擔保法》及其他有關擔保方面的法律規(guī)定，向抵押人進行追償。

(三)公益事業(yè)房屋的補償

公益事業(yè)一般是指科教、文化、衛(wèi)生、社會公共福利性等非生產性事業(yè)。

公益事業(yè)多為非營利的社會福利事業(yè)。用于公益事業(yè)房屋的認定，一是要根據(jù)其服務對象，是為大多數(shù)老百姓服務還是為特定人群服務的，是共享性的還是排他性的;二是考慮此類房屋是否有經營、是否以營利為目的。如學校大多數(shù)應認定為公益事業(yè)，但經營性私立學校則不在此列。公益事業(yè)房屋的數(shù)量、位置，應當由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體發(fā)展要求，進行總體安排，拆除此類房屋時，應當根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進行重新建設或者進行補償。

對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補償，通過評估確定其價格。公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。

(四)臨時建筑的補償、安置及違章建筑

臨時建筑是指必須限期拆除、結構簡易、臨時性的建筑物、構筑物和其他設施，臨時建筑都應當有規(guī)定的使用期限。拆遷人對拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的。未超過批準期限的臨時建筑，是合法建筑。拆除未到期限的臨時建筑，會給臨時建筑所有人帶來一定的經濟損失，因此，應當按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償。

違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設的建筑物和構筑物。違章建筑的認定是規(guī)劃行政主管部門的職權范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有權力認定。

在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償;對經城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償。

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（責任編輯：中大編輯）

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