土地估價師

為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價師考試小編特地整理出2011年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價師考試中取得理想的成績!

(四)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價與標(biāo)定地價(掌握)

1、基準(zhǔn)地價概念

基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。

例題：在我國的地價體系構(gòu)成中，從地價的特點看，基準(zhǔn)地價屬于( )。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)

A.區(qū)域平均地價

B.市場價格的平均值

C.成交地價的平均水平

D.評估價格的平均值

答案：A

解析：基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。

2、基準(zhǔn)地價的作用

(1)建立健全地價體系，完善地籍管理制度，為各部門和土地使用者、經(jīng)營者服務(wù);

(2)為制定土地管理的各項政策、法規(guī)、措施提供依據(jù);

(3)充分發(fā)揮政府地價的控制和導(dǎo)向作用，合理引導(dǎo)投資方向和土地利用方式;

(4)為征收土地稅費提供依據(jù);

(5)是政府制定協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù);

(6)為政府管理地產(chǎn)市場提供價格數(shù)據(jù);

(7)為企業(yè)改制、核定企事業(yè)單位所占有使用的土地資產(chǎn)量提供依據(jù)。

3、基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式

常見的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式有：

①級別基準(zhǔn)地價。級別基準(zhǔn)地價是依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價。

②區(qū)片基準(zhǔn)地價。區(qū)片基準(zhǔn)地價是在級別基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級別進一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價。

③路線價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。

4、標(biāo)定地價概念與作用

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。國家實行房地產(chǎn)價格評估制度，房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

標(biāo)定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。

標(biāo)定地價的作用：

(1)標(biāo)定地價為政府出讓土地使用權(quán)時確定土地出讓金提供依據(jù);

(2)標(biāo)定地價為企業(yè)清產(chǎn)核資核股份制改造中確定土地資產(chǎn)量提供依據(jù);

(3)標(biāo)定地價為國家核定土地增值稅和稅制改革提供依據(jù);

(4)標(biāo)定地價為政府制定土地市場管理政策提供依據(jù)。

例題：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，我國實行( )的定期公布制定。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)

A.市場交易價格

B.出讓價格

C.宗地地價

D.標(biāo)定地價

答案：D

解析：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。

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