土地估價師

為了幫助考生有效的復習2011年土地估價師考試小編特地整理出2011年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價師考試中取得理想的成績!

5.3.6 進行交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。由于土地的特殊性和房地產市場的不完全性，交易價格往往在交易過程中受當時當?shù)匾恍┨厥庖蛩氐挠绊懚l(fā)生偏差，不宜直接作為比較的對象，必須預先對交易中的不正常的情況加以修正，使其成為正常的交易價格后，才能作為估算估價對象價格的比準值。

交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種：

1. 有利害關系人之間的交易;

2. 急于出售或者購買情況下的交易;

3. 受債權債務關系影響的交易;

4. 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易;

5. 交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易;

6. 相鄰地塊的合并交易。買方若購買相鄰地塊以與其原有地塊合并，必將增加原有地產的效用，相鄰地產的擁有者會因此抬高價格迫使買方以高于市場正常價格的購買;

7. 特殊方式的交易。拍賣方式成交價格一般多高于市場正常價格;協(xié)議方式成交價格一般多低于市場正常價格;

8. 交易稅費非正常負擔的交易;

9. 其他非正常的交易。

上述情況，在進行估價時都應對其進行交易情況修正。修正的步驟為：

1.測定各種特殊因素對土地交易價格的影響程度，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價格可能產生的偏差大小。測定方法可以利用已掌握的同類型土地交易資料分析計算，確定修正比例或系數(shù)。也可以由估價人員根據(jù)長期的經驗積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調整為依照政府有關規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。

2.利用修正系數(shù)，修正求得比較實例的正常價格。

5.3.7 進行交易日期修正，應將比較實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。

1. 采用類似土地價格變動率進行修正。

2. 利用類似土地價格指數(shù)進行修正。

3. 在無類似土地價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當?shù)赝恋貎r格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經驗積累進行判斷，加以修正。

土地價格還可通過分析土地價格隨時間推移的變動規(guī)律，采用時間序列分析，建立土地價格與時間的相互關系模型來求取。

5.3.7 進行區(qū)域因素修正，應將比較實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。

相關文章：

更多土地估價師信息請關注:

土地估價師考試歷年真題      土地估價師考試模擬試題     土地估價師考試輔導資料

教你如何輕松通過2011年土地估價師考試！

2011土地估價師考試信息免費短信提醒

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁