土地估價師

為了幫助考生有效的復(fù)習2011年土地估價師考試小編特地整理出2011年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價師考試中取得理想的成績!

第一部分 綜合計算題

(共2題，每題各叨分，總分叨分。答題要求列出算式、計算過程和計算結(jié)果;需按公式計算的，要求列出公式;無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留2位小數(shù)。請在每題下方空白處答題)

一、某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一5000平方米 土地 的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于 建設(shè) 資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款?

項目其他有關(guān)資料如下:

(1)該大樓1~3層為商場，建筑面積為3000平方米，4~15層為辦公樓。

(2)大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。

(3)大樓建成后該公司計劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合 造價 為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元/平方米。

(4)經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費用中 管理 費為年租金的10%,維修費為租金的8%， 保險 費為建安造價的2‰，稅金為年租金的12%;項目投資回報率取建安造價的30%;建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款 利息 率為10%

二、C市的某 企業(yè) 擬購進A市的宗地H，委托某土地評估機構(gòu)對宗地H的轉(zhuǎn)讓價格進行評估。土地評估機構(gòu)對委估宗地進行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請依據(jù)下面所列資料，評估出宗地H于1999年7月31日的市場價格 (計算地價時，案例選擇不少于四個)。 開發(fā)程度說明:*表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"五通一平";***表示宗地內(nèi)外"七通一平"。

ii.區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數(shù)說明(有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得):數(shù)字為負的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差;數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好;數(shù)值表示對宗地地價的修正幅度"

(2)其他資料:A市的地價指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎(chǔ)上增加10個百分點;A市的容積率對地價的影響是:以容積率為2時為基準，當容積率每升高或降低0.1時，宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點。A市商業(yè)用地還原率為4%;1997年和1998年A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從 "三通一平"到"五通一平"的費用平均為每平方米45元。

第二部分 案例綜合分析

(共1題，60分，本部分包括一個國有企業(yè)改制中土地估價和資產(chǎn)處置案例，要求認真理解題意，并根據(jù)給定條件，運用所學(xué)知識綜合分析回答有關(guān)問題。在題目下方空白處答題)

三、某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機構(gòu)對所涉及的兩宗土地A和B進行評估。A宗地為商業(yè)用地;B宗地為工業(yè)用地，容積率為0。6。請根據(jù)以下給定條件分析并回答下列問題:

l.A宗地位于城市市區(qū)，評估機構(gòu)同時選用了市場比較法和收益還原法迸行評估，市場比較法的評估結(jié)果為1320元/平方米，收益還原法的評估結(jié)果為970元/平方米。試問:有哪幾種方法可以確定最終的評估結(jié)果?簡述理由。(8分)

2.B宗地位于城市郊區(qū)，為當?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域末發(fā)生征地案例。

請問:(1)在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機構(gòu)應(yīng)收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據(jù)?(8分)

(2)運用成本逼近法評估該宗地50年期的出讓土地使用權(quán)價格時，基本步驟應(yīng)有哪些?(8分)

3.根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式:對A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對B宗地采取以國家作價人股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點，并從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊。(10分)

4.股份有限公司成立以后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的 土地 用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1。5。股份有限公司擬對該宗地上原有建筑進行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率達到2，并全部用于出租。

請問:(1)為實現(xiàn)上述計劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應(yīng)到政府部門辦理哪些手續(xù)?(8分)

(2)如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估?簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。(18分)

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（責任編輯：中大編輯）

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