土地估價師

為了幫助考生有效的復習2012年土地估價師考試小編特地整理出2012年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2012年土地估價師考試中取得理想的成績!

四、土地定級的程序與方法

(一)土地定級程序

1、編寫土地定級任務書，做好組織上、物質上的準備

2、收集資料

3、資料整理及分值表的編制

4、權重確定及因素選擇

5、土地定級單元的劃分

6、土地級別的確定

7、土地收益、地價測定

8、面積量算及土地級別圖的編制

9、土地定級報告及成果驗收歸檔

(二)城鎮(zhèn)土地定級資料收集與調(diào)查

包括繁華程度資料、交通條件資料、基本設施狀況資料、環(huán)境條件和自然條件資料、社會歷史及人口資料、土地利用效益資料、產(chǎn)業(yè)聚集和城鎮(zhèn)規(guī)劃資料以及其他資料的收集與調(diào)查。

(三)因素分值計算

城鎮(zhèn)土地定級一般采用多因素綜合評價法進行。在評級過程中，往往涉及面狀因素和點、線狀因素，二者在對土地質量影響的方式以及賦分處理上略有不同。

掌握幾個概念：功能分(f)、作用分(e)、因素分值(F)、單元總分值(S)

1、因素分值計算原則：5個原則

2、因素分值計算方法

(1)因素對土地質量影響方式及類型

根據(jù)各因素在城鎮(zhèn)中空間分布形態(tài)及其影響土地質量的方式，分為兩類：點、線狀分布形式土地因素和面狀分布形式土地因素。

點、線狀因素的兩個特征：所依附客體多為點、線狀形態(tài)分布;有外溢影響

面狀因素的兩個特征：所依附客體分布面積較大，基本無外溢影響

(2)面狀土地因素分值計算方法

ei = 100(Xi-Xmin)/(Xman-Xmix)

(3)點、線狀土地因素分值計算方法

求相對功能分——計算其作用或平均影響范圍——計算各相對因素距離上的因素作用分

一般常用的計算模型有線性和非線性兩種：

線性模型表達公式：e = f·(1-r)

非線性模型表達公式：e = f(1-r)

3、商服繁華影響度的作用分值計算

(1) 商業(yè)服務繁華影響度指標分析

商業(yè)服務可劃分為4級，商業(yè)服務繁華度隨距離增加而遞減，遵從指數(shù)衰減規(guī)律。

(2) 繁華影響度分值的計算與疊加

4、道路通達度作用分值計算

(1) 道路通達度指標分析

(2) 道路通達度的分值計算

5、公交便捷度分值計算

(1) 公交便捷度分析

(2) 公交便捷度的分值計算和修訂

6、基礎設施完善度作用分值計算

7、環(huán)境質量優(yōu)劣度作用分值的計算

(1) 衡量環(huán)境質量指標的三種類型

(2) 環(huán)境質量優(yōu)劣度分值計算

8、公用設施完備度、對外交通便利度、文體設施影響度作用分值計算

9、綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計算

10、產(chǎn)業(yè)聚集影響度的作用分值計算

(四)單元劃分及取樣

1、土地定級單元的概念

2、單元劃分的原則

3、確定單元界限的原則

4、單元大小的要求

5、單元的劃分方法

包括疊加法、主導因素判定法、網(wǎng)格法(固定、動態(tài))、均質地域法

6、單元內(nèi)指標取樣

常用方法有以點代面、線性內(nèi)插、面積加權

(五)單元總分值計算與土地級別劃分

1、城鎮(zhèn)土地質量變化規(guī)律

土地質量的變化規(guī)律同城鎮(zhèn)的復雜程度有關

2、土地質量與土地級別

3、單元總分值計算

采用因素分值加權求和法

4、土地級別劃分

初步劃分土地級別的方法有數(shù)軸法、剖面圖法、多元統(tǒng)計的聚類——判別法、總分頻率曲線統(tǒng)計判斷法

(六)土地收益測算與級別確定

1、土地收益測算的原則

(1)土地收益測算的原則

(2)利用企業(yè)利潤數(shù)據(jù)進行土地收益測算

(3)利用宗地地價測算土地級別收益

2、土地級別的最后確定

采用多因素分值加權求和計算總分確定的是初步的土地級別，還需對土地收益測算進行驗證，然后將土地的級別進行修定和歸并，最后確定土地級別。

(七)考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級處理方法

分為規(guī)劃模擬定級和規(guī)劃修正定級兩種。前者又分為規(guī)劃模擬綜合定級和規(guī)劃模擬分類定級。都采用多因素綜合評價法進行。

1、考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查

2、規(guī)劃模擬定級

與針對現(xiàn)狀的土地定級的主要區(qū)別在于對象不同。

3、規(guī)劃修正定級

(1)規(guī)劃修正定級的基本要求

(2)規(guī)劃因素影響的量化方法

點、線狀因素的作用分析涉及現(xiàn)狀功能分、規(guī)劃功能分、增加功能分和修正功能分;面狀因素的影響涉及現(xiàn)狀作用分、規(guī)劃作用分、增加作用分和修正作用分;

(3)規(guī)劃折扣系數(shù)的確定

參數(shù)涉及規(guī)劃實現(xiàn)率和貼現(xiàn)系數(shù)

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（責任編輯：中大編輯）