土地估價師

問題來源：

土地估價實務(wù)基礎(chǔ)(全程強(qiáng)化班) 的第8課時

學(xué)員問題：

1計算題

甲企業(yè)于2007年6月以掛牌的出讓方式取得位于某市區(qū)一塊辦公用地，計劃建一棟寫字樓，土地出讓合同確定土地面積為1000平米，使用權(quán)期限40年，并約定，如果政府在使用權(quán)時收回土地，應(yīng)對地上建筑物按照殘余價值給以補償。企業(yè)于2008年6月底建成的寫字樓建筑面積為1200平米，30%自用，其余部分對外出租，寫字樓鋼混結(jié)構(gòu)，建筑工程造價3600元/平米，為了解該不動產(chǎn)、建筑物及土地的價值狀態(tài)，該企業(yè)委托土地評估機(jī)構(gòu)對不動產(chǎn)進(jìn)行估價。

估價師收集了若干正常情況下的交易案，并于估價對象進(jìn)行比較，案例相關(guān)情況及其與估價對象比較差異見下表

上表中差異系數(shù)數(shù)值為正值表示案例條件優(yōu)于估價對象，數(shù)值為負(fù)值表示案例的條件差于估價對象。估價師調(diào)查到的市場資料如下：估價對象所在區(qū)同類寫字樓的價格指數(shù)在2007年6月至2008年12月每月平均增加0.2個點，而在2009年1月至2010年10月，該價格指數(shù)值每月比上月增大0.15%，該地區(qū)同類鋼混結(jié)構(gòu)寫字樓建筑物重置造價為3900元/平米，經(jīng)濟(jì)耐用年限50年，殘值為2%，當(dāng)?shù)赝惒粍赢a(chǎn)的建筑還原率為9%，土地還原率為7%。估價期日為2010年9月10日，請計算,以2007

年6月為基期，設(shè)為100，并假定案例的土地剩余使用年期相同，采用市場比較法計算寫字樓不動產(chǎn)總價。

麻煩簡單寫下計算過程，謝謝。

名師解答：

運用市場比較法評估的過程如下：

選取用途相同的寫字樓(編號為c、e、g)作為比較案例。

1)交易情況修正：

2)交易期日修正

3)區(qū)域因素修正

4)個別因素修正

實例c比準(zhǔn)價格=7200×100/95×107/104×100/102×100/99=7722元/㎡

實例e比準(zhǔn)價格=8700×100/106×107/105×100/100×100/102=8200元/㎡

實例g比準(zhǔn)價格=7900×100/96×107/107×100/105×100/97=8080元/㎡

估價對象單價=(7722+8200+8080)/3=8001元/㎡

估價期日不動產(chǎn)總價=8001×1200=9601200(元)

注：先要審題，看清楚題目要求。題目中有些條件是干擾條件，需要排除。本題是要求用市場比較法來求解，此類方法要求待估對象和案例的用途要相同或相近，所以求解時選取了用途相同的寫字樓作為比較案例。希望我中間的計算沒有錯誤，關(guān)鍵是要知道求解過程。

相關(guān)知識：

第五章(續(xù))

重點內(nèi)容講析

(八)撰寫估價報告書

估價師決定了估價對象估價額后，應(yīng)及時撰寫估價報告書，對整個估價工作進(jìn)行總結(jié)整理，并作為向委托估價者和土地管理部門提交的主要成果。土地估價報告的編寫，要求在為司法鑒定提供依據(jù)的土地估價報告中，增加對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛來源及面積等情況的分析描述。根據(jù)土地估價報告規(guī)范格式的要求，土地權(quán)利狀況描述中要對估價對象的使用權(quán)、所有權(quán)、他項權(quán)利等狀況進(jìn)行描述。在使用土地估價報告時，由于估價機(jī)構(gòu)將土地估價報告存檔，作為向行業(yè)管理機(jī)構(gòu)申請資質(zhì)評審的材料，對宗地估價技術(shù)過程和處理方法、技術(shù)參數(shù)選擇等，都要有詳盡的了解。而委托估價者往往只要了解估價結(jié)果和估價的大致過程，同時估價機(jī)構(gòu)出具的宗地估價報告也應(yīng)適當(dāng)保守技術(shù)秘密。因此為滿足上述多方面的需要，土地估價機(jī)構(gòu)應(yīng)在估價完成后，分別提交土地估價結(jié)果報告和土地估價技術(shù)報告。前者是交委托估價者，后者由土地估價機(jī)構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認(rèn)或備案。從報告格式上看，宗地估價報告又可分為書信式、文字式和表格式。

溫馨提示：

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