土地估價師

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土地估價師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記四（8）

(一)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用概念

一、內(nèi)容提要：

1.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用概念

2.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的依據(jù)

3.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準(zhǔn)權(quán)限

4.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批程序

5.土地征收和征用概念

6.征地行為的特征

7.土地征收補(bǔ)償和安置的內(nèi)容

8.土地征收方案的編制與審核

9.土地征收程序

二、考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與征地管理知識的理解與掌握程度。

三、考試基本要求

掌握：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與征地管理的內(nèi)涵、基本內(nèi)容。

熟悉：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的依據(jù)、條件、批準(zhǔn)權(quán)限，征地安置補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容和基本要求。

了解：我國征地改革的方向與目標(biāo)。

四、內(nèi)容輔導(dǎo)：

(一)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用概念

1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用概念。(掌握)

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用又稱為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是《土地管理法》重要的內(nèi)容，也是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，許多國家控制建設(shè)用地增長，保護(hù)農(nóng)用地尤其是耕地普遍采用的手段。在世界各國和地區(qū)，名稱不盡相同，但含義基本相似。有些稱為“土地開發(fā)許可”，有的稱為“建筑許可”，還有叫“非都市土地使用管制”，但目的都是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃或城市規(guī)劃，控制建設(shè)項(xiàng)目占用農(nóng)用地，尤其是占用耕地的行為。

2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的條件(熟悉)

(1)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合下列條件：

①城市、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃;

②土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)(包括上級下達(dá)的計(jì)劃指標(biāo)和土地整理折抵指標(biāo))

③保質(zhì)足額補(bǔ)充所占耕地;

④符合國家的土地供應(yīng)政策。

(2)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍以外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目，確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：

①土地利用總體規(guī)劃已經(jīng)明確預(yù)留的項(xiàng)目用地;

②經(jīng)國務(wù)院和省人民政府批準(zhǔn)的能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目用地;

③供水、供電、排污等確實(shí)無法在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的特殊建設(shè)項(xiàng)目用地。

例題：下列關(guān)于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用概念，說法正確的是()。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用又稱為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。

A.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用又稱為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

B.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用又稱為建設(shè)用地轉(zhuǎn)為農(nóng)用地

C.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為

D.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是現(xiàn)狀的建設(shè)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批后轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)用地的行為

答案：AC

解析：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用概念。(掌握)

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用又稱為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。

(二)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的依據(jù)(熟悉)

1、土地利用總體規(guī)劃

農(nóng)用地能否轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，首先應(yīng)當(dāng)看其是否符合土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的規(guī)劃用途。如果符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途，即在建設(shè)用地區(qū)范圍內(nèi)，可以轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。否則將不得轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

但是，國務(wù)院批準(zhǔn)的大型能源、交通、水利等基礎(chǔ)建設(shè)用地需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的文件修改規(guī)劃;省級人民政府批準(zhǔn)的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目與省級人民政府批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃不符的，或雖未納入規(guī)劃，但已經(jīng)通過建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審的，按照建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見的具體要求及時調(diào)整規(guī)劃。

2、土地利用年度計(jì)劃

土地利用年度計(jì)劃是國家實(shí)行建設(shè)用地宏觀控制的有效措施。土地利用計(jì)劃中，包括了農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的計(jì)劃。其目的是控制建設(shè)項(xiàng)目大量占用農(nóng)用地，造成耕地大量減少和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的破壞。

即使是在私有制的國家，也對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實(shí)行計(jì)劃控制。如一些國家通過制定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用控制指標(biāo)來控制建設(shè)用地的過快增長，這一是為了防止農(nóng)用地的減少，起到保護(hù)農(nóng)用地的作用;二是為了控制建設(shè)用地的增長，達(dá)到控制城市地價的目的。這些都是值得借鑒的。

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