土地估價(jià)師

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地產(chǎn)是土地有形實(shí)體及固著在土地實(shí)體上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定，而是取決于可以獲取的預(yù)期土地收益或效用的高低。一般取得什么權(quán)利就可以取得相應(yīng)土地收益或效用，也就具有相應(yīng)價(jià)格水平。土地價(jià)格實(shí)為土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的反映。影響土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的因素很多，也較復(fù)雜，但主要受下列因素影響：

(一)土地產(chǎn)權(quán)的二重性

土地是由其有形實(shí)體與無形產(chǎn)權(quán)所構(gòu)成，實(shí)體是產(chǎn)權(quán)的載體，實(shí)體價(jià)格的高低最終取決于產(chǎn)權(quán)權(quán)能的大小。所以，產(chǎn)權(quán)完整的土地實(shí)體價(jià)格是土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的基礎(chǔ)，任何一個(gè)購買土地的買主，不會(huì)用高于完整產(chǎn)權(quán)的土地價(jià)格，去購買目前已設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利的地產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)完整的土地價(jià)格是地產(chǎn)的最高價(jià)格，是決定土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的最基本的因素。影響產(chǎn)權(quán)完整的土地價(jià)格的因素實(shí)質(zhì)上也是影響土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的因素。

(二)土地制度

狹義的土地制度包括土地所有制和使用制等，廣義的土地制度還包括土地金融制度、土地財(cái)稅制度等，直接制約著土地價(jià)格的存在、上漲或下跌，影響著產(chǎn)權(quán)細(xì)化與重組、產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵等，也就決定了土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格本質(zhì)。

(三)產(chǎn)權(quán)的種類

根據(jù)產(chǎn)權(quán)的排他性，我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)基本上可以分為所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)等三種。我國(guó)的土地所有權(quán)具有主體的特定性、交易的限制性、權(quán)屬的穩(wěn)定性、權(quán)能的分離性等特性，是土地產(chǎn)權(quán)中最完整、最顯要(絕對(duì))的一種;土地使用權(quán)是土地所有權(quán)派生出來的一項(xiàng)權(quán)能，是一種自物權(quán)，具有派生性、從屬性、直接性、可轉(zhuǎn)讓性等特性[1];土地他項(xiàng)權(quán)是泛指自物權(quán)(土地所有權(quán)和土地使用權(quán))以外的各種他物權(quán)土地權(quán)利，是在他人土地上享有的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)主體是該土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外的民事主體，依靠于所有權(quán)、使用權(quán)，又對(duì)所有權(quán)、使用權(quán)有限制作用。另外，土地產(chǎn)權(quán)又因所有權(quán)性質(zhì)而異，各種產(chǎn)權(quán)又有集體與國(guó)有之別。所以，土地實(shí)際或法律占有所擁有產(chǎn)權(quán)的種類或土地產(chǎn)權(quán)的完整性直接決定土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的高低。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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