土地估價(jià)師

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土地估價(jià)師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記六（4）

4、地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)設(shè)立及信息采集的基本要求

(1)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立原則

1)代表性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)在所在區(qū)段內(nèi)，其地價(jià)水平、利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面具有代表性;

2)確定性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)為一具體宗地，其周圍條件及自身?xiàng)l件都比較確定;

3)穩(wěn)定性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的土地條件、利用狀況以及周圍土地的，利用條件比較穩(wěn)定，在較長時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生分割、合并或重新規(guī)劃等情況;

4)標(biāo)識(shí)性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)易于識(shí)別，具有一定的標(biāo)識(shí)性。

(2)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)設(shè)立的基本步驟

1)在土地定級(jí)基礎(chǔ)上地價(jià)區(qū)段的劃分

①地價(jià)區(qū)段劃分的要求

(A)在土地定級(jí)基礎(chǔ)上分用途劃定;

(B)在同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)，地價(jià)水平比較接近或者一致;

(C)在同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)，土地的利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件和規(guī)劃引件等基本相同;

(D)各地價(jià)區(qū)段的面積規(guī)模適當(dāng)，最小為一個(gè)街區(qū)范圍，并保持地塊的完整性;

(E)各地價(jià)區(qū)段彼此相連，能夠完全覆蓋被監(jiān)測范圍。

②地價(jià)區(qū)段劃分的方法

(A)以土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)或交易樣本地價(jià)為依據(jù)，在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價(jià)等值線;

(B)在地價(jià)等值線的基礎(chǔ)上，以土地級(jí)別界線、宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其它線狀地物為依據(jù)，在工作底圖上勾勒出各地價(jià)區(qū)段的邊界;

(C)在實(shí)地查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地條件、土地利用狀況和土地開發(fā)程度等，調(diào)整初步劃分出的地價(jià)區(qū)段邊界，并落實(shí)在工作底圖上，通過編號(hào)、圖形整飾形成地價(jià)區(qū)段分布圖;

(D)以城市地價(jià)區(qū)段分布圖為依據(jù)，量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實(shí)際土地面積等，并進(jìn)行地價(jià)區(qū)段登記。各用途實(shí)際土地面積根據(jù)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查結(jié)果計(jì)算。

2)地價(jià)區(qū)段內(nèi)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的布設(shè)要求

①地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)為形狀規(guī)則，獨(dú)立宗地或者地塊，具有明確的界限;

②地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)現(xiàn)狀的容積率、開發(fā)程度、面積規(guī)模等，應(yīng)與所在級(jí)別和地價(jià)區(qū)段的設(shè)定狀況相近;

③地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)總數(shù)應(yīng)綜合考慮城市規(guī)模等級(jí)、建成區(qū)面積等因素確定，直轄市不應(yīng)低于200個(gè)，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市不應(yīng)低于120個(gè)，其它城市不應(yīng)低于60個(gè);各用途地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的數(shù)量應(yīng)盡可能均衡;

④地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的分布密度至少應(yīng)達(dá)到每區(qū)段l～2個(gè)。

3)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)初始資料的采集

地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)布設(shè)與初始資料采集的方法如下：

①以標(biāo)有地價(jià)區(qū)段界線的工作底圖為基礎(chǔ)，在各個(gè)地價(jià)區(qū)段范圍內(nèi)選擇符合條件的宗地作為初選監(jiān)測點(diǎn)，并將初選的地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)標(biāo)注在工作草圖上;

②查閱土地登記檔案，對(duì)初選監(jiān)測點(diǎn)的登記資料進(jìn)行整理，記入監(jiān)測點(diǎn)登記表，沒有登記資料的初選監(jiān)測點(diǎn)根據(jù)實(shí)地勘察調(diào)查的情況填寫監(jiān)測點(diǎn)登記表;

③根據(jù)工作草圖的標(biāo)注及登記資料，對(duì)初選監(jiān)測點(diǎn)逐一進(jìn)行實(shí)地勘察，包括對(duì)登記資料的核實(shí)和補(bǔ)充、宗地周邊環(huán)境的調(diào)查、土地實(shí)際利用狀況的調(diào)查、宗地影像資料的獲取等;

④根據(jù)勘察的資料對(duì)初選監(jiān)測點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的分析和篩選，確定地價(jià)監(jiān)測點(diǎn);

⑤對(duì)監(jiān)測點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，編號(hào)包含全國行政區(qū)劃序號(hào)信息、城市類別信息、土地級(jí)別序號(hào)信息、土地用途類別信息、城市內(nèi)監(jiān)測點(diǎn)序號(hào)信息;

⑥經(jīng)分析和篩選整理后確定的監(jiān)測點(diǎn)資料要進(jìn)行正式的初始登記，初始登記的主要內(nèi)容包括：監(jiān)測點(diǎn)權(quán)利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設(shè)定條件資料、價(jià)格狀況資料和其它資料等。

4)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)上圖與資料建檔。

①繪制地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)分布圖，標(biāo)明各地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的代表符號(hào)、編號(hào)，以及其它圖件要素;

②建立監(jiān)測點(diǎn)資料檔案。

(3)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的維護(hù)

1)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)定期檢查

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