土地估價師

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5.3.4 選擇比較實例

根據估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的比較實例。如果比較實例少于三個，其代表性差，可能造成估價結果出現偏差，難以客觀地反映市場狀況。

用作比較參照的交易實例，簡稱比較實例。選取比較實例就是從已搜集和積累的大量交易實例中，選取與估價對象地塊條件相同或相似的、成交日期與估價時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。

所選取的比較實例應符合下列要求：

1.是與估價對象類似的房地產，具體是指：

(1) 與估價對象地塊的用途應相同。主要是指房地產的具體利用方式，可按大類和小類劃分。大類用途如：商店、辦公樓(寫字樓)、酒樓、旅館、住宅、工業(yè)廠房、倉庫等。小類是在大類用途的基礎上再細分，例如住宅，可細分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。

(2) 與估價對象地塊所處地段應相同。主要是指比較實例與估價對象地塊應處于同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內或同一等級土地內的類似地區(qū)。

(3) 與估價地塊的價格類型應相同。價格類型有：買賣價格，租賃價格，入股價格，抵押價格，征用價格，課稅價格，投保價格，典當價格等。

(4) 成交日期應與估價對象地塊的估價時點相近。一般選擇的比較實例的成交日期距估價時點的間隔越短，在進行交易日期修正時的準確性越高。因此，最好選擇近期1年內成交的房地產作為比較實例。如果市場相對比較穩(wěn)定，可適當延長間隔時間，但最長時效不宜超過2年。

(5) 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。這類交易實例應當首選為比較實例。如果市場上正常交易實例較少，不得不選擇非正常交易實例作為比較實例時，也應選取其中交易情況明了且可修正的實例作為比較實例。非正常交易是由于一些特殊因素造成的，具體見5.3.6中說明。

5.3.5 選取比較實例后，應對比較實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統(tǒng)一表達方式和內涵。

已選取的若干個比較實例之間及其與估價對象之間，可能在付款方式、成交單價、貨幣種類、貨幣單位、面積內涵和面積單位等方面存在不一致，無法進行直接的比較修正，因此需要對它們進行統(tǒng)一換算處理，使其表述口徑一致，以便在后面進行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個別因素的修正。

首先，如果比較實例中有房地合一的實例，應配合假設開發(fā)法、收益還原法、成本估價法等估價方法，分離出其中的土地價格，然后再換算處理。

換算處理包括下列內容：

1. 統(tǒng)一付款方式，應統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清;

2. 統(tǒng)一采用單價;

3. 統(tǒng)一幣種和貨幣單位。不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算;

4. 統(tǒng)一面積內涵和面積單位。

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