土地估價師

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土地產(chǎn)權(quán)的設(shè)定,是由于土地資源的稀缺性引起的，土地產(chǎn)權(quán)界定和保護成本較其他資源(水、海洋等)低，率先產(chǎn)生了產(chǎn)權(quán)。土地產(chǎn)權(quán)設(shè)置在不同的時期,因社會生產(chǎn)力水平的影響，產(chǎn)權(quán)設(shè)置的內(nèi)容是有差異的。最先土地產(chǎn)權(quán)是以"領(lǐng)地權(quán)"出現(xiàn)的，所有權(quán)與使用權(quán)合而為一，沒有分離。隨著生產(chǎn)力發(fā)展水平的提高，不同的經(jīng)濟活動只要求某項權(quán)利與其相結(jié)合，而不是完整產(chǎn)權(quán)需求，社會需要將土地產(chǎn)權(quán)進行細化或重組。所以，土地產(chǎn)權(quán)越來越復(fù)雜，劃分得越來越細。不論土地產(chǎn)權(quán)細化或重組，其目的是用以滿足社會經(jīng)濟活動的某種需求。從所有權(quán)角度看，不論使用土地所有權(quán)以外的什么權(quán)利，所有權(quán)均需在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)，需要獲得產(chǎn)權(quán)消弱(讓度)的補償。而從產(chǎn)權(quán)需求角度看，其需要某種產(chǎn)權(quán)是為了滿足社會經(jīng)濟活動的一定目的，支付該產(chǎn)權(quán)的補償金額實質(zhì)上是一種經(jīng)濟剩余，是其在獲得社會平均利潤的前提下的一項支出，實質(zhì)是超額利潤或土地產(chǎn)權(quán)束的購買價。所以，土地產(chǎn)權(quán)價格實質(zhì)上是土地產(chǎn)權(quán)收益的資本化，其價格評估主要是對產(chǎn)權(quán)占有的收益現(xiàn)值總和或效用價值的測算，即為土地產(chǎn)權(quán)設(shè)定后的損益值的評估。土地產(chǎn)權(quán)損益值測算的基本方法主要有損益現(xiàn)值法、損益值比較法、損益余值法等。

(一)損益現(xiàn)值法

土地產(chǎn)權(quán)損益現(xiàn)值測算是以土地產(chǎn)權(quán)設(shè)定后，產(chǎn)權(quán)人帶來的純收益或損失的現(xiàn)值總和來評定其價格的方法。首先，估算土地產(chǎn)權(quán)設(shè)定后土地的損益值。土地上設(shè)定某項權(quán)利后，從原土地產(chǎn)權(quán)人的角度看，土地權(quán)利被細化，土地產(chǎn)權(quán)的排他性等權(quán)益受到影響，原土地產(chǎn)權(quán)失去了一定產(chǎn)權(quán)功能。因產(chǎn)權(quán)功能的讓度，原產(chǎn)權(quán)人可以得到一定的收益或損失一定的收益。此損益額可從產(chǎn)權(quán)供求雙方損益角度來估算：從產(chǎn)權(quán)供給角度損益值等于某項權(quán)利設(shè)定后產(chǎn)權(quán)人得到的損益值，或因某項權(quán)利設(shè)定后，土地價值的減價額;從產(chǎn)權(quán)需求角度，損益值等于因某項權(quán)利設(shè)定，法定某項產(chǎn)權(quán)人得到的收益值或支付的金額。不論產(chǎn)權(quán)讓度者還是產(chǎn)權(quán)攫取者，其損益值等于該土地現(xiàn)收益值減去原產(chǎn)權(quán)條件下估價時點正常收益值的余值。其次，合理確定產(chǎn)權(quán)資本化率。產(chǎn)權(quán)資本化率的確定是比較復(fù)雜的，其本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)投資收益率，通常視產(chǎn)權(quán)的排他性、產(chǎn)權(quán)收益水平和產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險性進行確定。再次，確定產(chǎn)權(quán)損益年限。產(chǎn)權(quán)損益年限比較輕易確定，一方面可根據(jù)合同進行確定，沒有合同的依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定的期限或產(chǎn)權(quán)人合法使用期限的大小進行確定;另一方面,在對于法律或合同沒有規(guī)定的，則依據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)慣或排他性程度進行確定。最后，將各項參數(shù)代入相應(yīng)公式,即可得到某項土地產(chǎn)權(quán)的損益現(xiàn)值總和，即某項土地產(chǎn)權(quán)的價格。

某項土地產(chǎn)權(quán)束(組)價格=式中：ri--未來第i年的損益值(ri也可按公式ri=k·r求出，式中r為完整土地產(chǎn)權(quán)的收益;k為某項土地產(chǎn)權(quán)收益分成比例)n--收益年限r(nóng)--土地產(chǎn)權(quán)資本化率

(二)損益值比較法

土地產(chǎn)權(quán)損益值比較法類似于一般不動產(chǎn)估價的市場比較法，除一般市場比較法操作要求外，值得注重的方面有：①比較案例選擇時應(yīng)注重產(chǎn)權(quán)的一致性。產(chǎn)權(quán)種類不同，則產(chǎn)權(quán)功能不同，產(chǎn)權(quán)價格差別較大。②比較因素選擇，應(yīng)注重產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵等因素。產(chǎn)權(quán)價格除一般估價要求外，個別因素對其價格大小影響較大。人們對土地某項權(quán)利的需求，是為了滿足特定目的，產(chǎn)權(quán)設(shè)定的條件是千差萬別的，存在著權(quán)利排他性、期限、限制條件等差異。③注重產(chǎn)權(quán)的地域性。不同區(qū)域人們的行為準(zhǔn)則是有差異的，產(chǎn)權(quán)界定條件除法律規(guī)定外，尚存在一些非凡習(xí)慣和供求方式，影響了產(chǎn)權(quán)價格。

待估某產(chǎn)權(quán)束(組)價格=某產(chǎn)權(quán)束(組)案例成交價×情況修正×期日修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正×產(chǎn)權(quán)因素修正

式中情況、期日、區(qū)域、個別因素修正可按一般地價評估方法進行，產(chǎn)權(quán)因素包括區(qū)域產(chǎn)權(quán)因素(土地登記規(guī)則(辦法)、產(chǎn)權(quán)束(組)供求狀況等)和個別產(chǎn)權(quán)因素(產(chǎn)權(quán)排他性、產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵、產(chǎn)權(quán)法律占有期限等)。

土地產(chǎn)權(quán)價格的損益余值法與不動產(chǎn)估價中的剩余法或凈現(xiàn)值法評估思路基本一致。它是以土地完整產(chǎn)權(quán)的評估時點價格為土地產(chǎn)權(quán)重置價格，減去土地他項權(quán)利設(shè)定后的土地價格，所得余額即為土地此項產(chǎn)權(quán)束的價格。反之，土地因設(shè)定此產(chǎn)權(quán)后的現(xiàn)值等于產(chǎn)權(quán)完整的土地價格減去此項產(chǎn)權(quán)束的價格。土地設(shè)定他項權(quán)利后的現(xiàn)值或土地他項權(quán)利現(xiàn)值可通過市場比較法、收益還原法確定。

設(shè)定其他產(chǎn)權(quán)后的地價=正常完整土地產(chǎn)權(quán)的市值×(1-產(chǎn)權(quán)功能折損率)

土地產(chǎn)權(quán)價格除上述方法外，還可以通過單項產(chǎn)權(quán)價格累加得到產(chǎn)權(quán)重組價格;通過統(tǒng)計、猜測得到土地產(chǎn)權(quán)價格等等。

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