土地估價(jià)師

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土地是一種能帶來收益或產(chǎn)生效用的資產(chǎn)，其價(jià)格本質(zhì)是收益價(jià)格或效用價(jià)格，而這種價(jià)格是和土地的權(quán)利相互聯(lián)系的。按著土地產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)，可將土地價(jià)格劃分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、他項(xiàng)權(quán)(主要是租賃權(quán)、抵押權(quán)等)價(jià)格。

(一)土地所有權(quán)價(jià)格

土地所有權(quán)價(jià)格，是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格，或說為賣斷價(jià)格。土地所有權(quán)的排他性最強(qiáng)，在所有權(quán)與使用權(quán)分離時(shí)，使用權(quán)讓度后，所有者則僅僅為法律占有者，而不是實(shí)際占有者。所有權(quán)的價(jià)格等于產(chǎn)權(quán)完整的土地價(jià)格減去所設(shè)定的其他各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)價(jià)格之和后的余值。首先依據(jù)通常估價(jià)方法評(píng)估出完整產(chǎn)權(quán)的土地價(jià)格，然后再估算出設(shè)定的其他產(chǎn)權(quán)束帶來的損益現(xiàn)值。我國不存在國有土地所有權(quán)的買賣，僅存在集體所有權(quán)向國有土地的轉(zhuǎn)移，而且其轉(zhuǎn)移的唯一途徑是國家征用。集體土地受國家法律、法規(guī)限制，對(duì)其征用屬行政性強(qiáng)制行為，征用價(jià)格不是完全市場(chǎng)價(jià)格。另外，集體土地的增值主要靠國家投資改善其環(huán)境所帶來的，對(duì)其征用不能完全依據(jù)市場(chǎng)來確定。集體土地征用時(shí)的補(bǔ)償價(jià)格中的一部分需支付給當(dāng)前使用者，所有者得到的僅僅是其中一部分，集體土地所有權(quán)價(jià)格為扣除使用者補(bǔ)償費(fèi)的余額。但在土地有償使用制度下，使用者獲得使用權(quán)需支付取得費(fèi)。所以，此時(shí)集體土地所有權(quán)價(jià)格等同于集體土地征用價(jià)格。

(二)土地使用權(quán)價(jià)格

土地使用權(quán)價(jià)格是在一定期限中持有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。目前，我國實(shí)行土地公有制，土地價(jià)格是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。所以，又類似于所有權(quán)，在估價(jià)程序與方法上與一般地價(jià)又是相似的。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)等于正常土地市值減去補(bǔ)交出讓金地價(jià)款后的余額。當(dāng)設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)扣除因設(shè)定各項(xiàng)他項(xiàng)權(quán)的損益現(xiàn)值總和。例如，因租賃合同的存在，產(chǎn)權(quán)人損失等于市場(chǎng)租金與契約租金的差額。

(三)他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格來源

他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格是指自物權(quán)(所有權(quán)、使用權(quán))以外的他物權(quán)價(jià)格，是產(chǎn)權(quán)估價(jià)中最重要的部份，直接影響所有權(quán)、使用權(quán)的價(jià)格。他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格主要有租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格等。

1.租賃權(quán)價(jià)格是土地使用權(quán)短時(shí)間讓度使用的補(bǔ)償額，其價(jià)格取決于權(quán)利讓

度契約的內(nèi)容。從產(chǎn)權(quán)供給者(出租人)看，理論上等于出租期間地租市值的現(xiàn)值總和，實(shí)際上卻為出租期間契約地租現(xiàn)值總和，此收益現(xiàn)值相對(duì)安全;從產(chǎn)權(quán)需求者(承租人)看，理論上等于承租期間地租市值的現(xiàn)值總和，實(shí)際上等于承租期間契約租金與額外損益現(xiàn)值總和，此收益現(xiàn)值具有一定風(fēng)險(xiǎn)性。

2.抵押價(jià)格是債務(wù)擔(dān)保抵押物的價(jià)格，依據(jù)合法性、安全性原則，抵押價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格。抵押權(quán)是債務(wù)擔(dān)保的一種他項(xiàng)權(quán)，抵押物并不被抵押權(quán)人實(shí)際占有(即抵押物不轉(zhuǎn)移)，其僅有對(duì)土地使用的監(jiān)督和不合理使用的干涉權(quán)，保證抵押物的保值與增值，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，此權(quán)能并不能直接給產(chǎn)權(quán)人帶來收益，此抵押權(quán)價(jià)格可能為零或?yàn)閭鶆?wù)償還風(fēng)險(xiǎn)值。從抵押人角度看，設(shè)定有抵押權(quán)的土地產(chǎn)權(quán)承擔(dān)有一定的債務(wù)，當(dāng)債務(wù)能夠償還時(shí)，此抵押權(quán)價(jià)格為期望未來自有資金收益與未來借貸資金利息之差的現(xiàn)值，反之，為抵押物拍賣時(shí)的土地是一種能帶來收益或產(chǎn)生效用的資產(chǎn)，其價(jià)格本質(zhì)是收益價(jià)格或效用價(jià)格，而這種價(jià)格是和土地的權(quán)利相互聯(lián)系的。按著土地產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)，可將土地價(jià)格劃分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、他項(xiàng)權(quán)(主要是租賃權(quán)、抵押權(quán)等)價(jià)格。

合理市值與拍賣值之差的現(xiàn)值;從抵押權(quán)人角度看，對(duì)設(shè)定有抵押權(quán)的土地產(chǎn)權(quán)具有一定的債務(wù)請(qǐng)求權(quán)，此抵押權(quán)價(jià)格為未來債務(wù)額與債務(wù)償還額之差的現(xiàn)值。

3.其他權(quán)利價(jià)格指地上權(quán)、地下權(quán)、相鄰權(quán)等權(quán)利價(jià)格，其他權(quán)利價(jià)格等于其權(quán)利設(shè)定后產(chǎn)權(quán)供需雙方的損益值。如地塊上設(shè)有高壓線路，則地價(jià)會(huì)貶值，其地上權(quán)價(jià)格等于所在區(qū)域土地市值與該地塊市值之差，或該地塊市值等于所在區(qū)域土地價(jià)格減去地上權(quán)價(jià)格之差。

總之，土地權(quán)利價(jià)格因其權(quán)利的種類、內(nèi)涵、期限而異，取決于市場(chǎng)對(duì)土地產(chǎn)權(quán)需求。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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