土地估價師

為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價師考試小編特地整理出2011年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價師考試中取得理想的成績!

6.5 交通用地宗地價格評估

6.5.1 交通用地的分類

交通用地指鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口碼頭和機(jī)場等交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地。

6.5.2 交通用地評估方法

6.5.2.1 一般線路道路用地可采用道路貢獻(xiàn)法、成本逼近法、市場比較法、收益還原法等方法估價。

1. 道路貢獻(xiàn)法，是利用道路對周圍各類用地的貢獻(xiàn)，用各類用地的平均價格來估算道路價格的方法。道路周圍各類用地的價格可用路線價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價格來獲得。其計算公式為：

n

V=((Pi×Si)/S

I=1

式中： V──道路單位面積價格; Pi──第i種用地類型單位面積平均價格;Si──道路路線涉及的第i種用地類型面積;S──道路路線涉及的各類用總面積;n──用地類型總數(shù)( i=1,2,3,...n).

根據(jù)不同等級道路提供交通服務(wù)的強(qiáng)弱，進(jìn)行道路等級修正、交通流量修正、通達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等。

2. 運(yùn)用成本逼近法評估道路用地價格

(1) 市區(qū)道路評估：市區(qū)道路的重置成本主要是指在估價期日建造同等級道路所需投入的成本，包括拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。在成本價格的基礎(chǔ)上加上土地所有權(quán)收益，即為道路價格。

(2) 郊區(qū)及農(nóng)村道路評估：郊區(qū)及農(nóng)村道路的土地開發(fā)程度設(shè)定，一般可為達(dá)到可開工條件。其重置成本主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。成本價格加土地所有權(quán)收益，即為道路價格。

(3) 因素修正：根據(jù)不同等級道路對經(jīng)濟(jì)影響的強(qiáng)弱，進(jìn)行等級修正、交通流量修正、通達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等;

3. 市場比較法評估道路用地，需在同一區(qū)域有較多的類似道路用地市場價格或標(biāo)準(zhǔn)價格。

4. 收益還原法是根據(jù)道路的交通流量測算道路的未來正常年純收益，并用一定的土地還有利率將其貼現(xiàn)至估價時點(diǎn)后累加，以此估算道路用地的價格方法。適用于交通流量較大并有充足數(shù)據(jù)的道路價格評估。

工作步驟如下：

(1) 劃分道路交通流量測算區(qū)段;

(2) 測算交通流量，并折算成標(biāo)準(zhǔn)流量：交通流量分為客流、貨流及混合流，均折算為標(biāo)準(zhǔn)流量，即噸/公里年

(3) 計算各區(qū)段道路年總收益

A=a×Pi×Qi

A──道路單位面積平均交通流年總收益

a──調(diào)整系數(shù);Pi──元/噸公里;Qi──噸/公里年;

(4) 計算各區(qū)段道路年總費(fèi)用

區(qū)段道路年總費(fèi)用(C)包括道路單位面積建造成本折舊、運(yùn)營成本、道路維修費(fèi)用、利息、應(yīng)繳稅費(fèi)及正常投資年利潤等。

(5) 計算區(qū)段道路年純收益

R=A-C

R──道路年純收益

(6) 計算區(qū)段道路收益價格，運(yùn)用收益還原法基本公式計算。

5. 有獨(dú)立權(quán)屬單位的高壓線走廊、管線(輸油管、排污管、天然氣管等)等用地價格的評估參照線狀交通用地評估方法評估。

6.5.2.2 機(jī)場、碼頭、車站、編組站等面狀交通用地價格可采用基準(zhǔn)地價修正法、成本逼近法、收益還原法評估。

1. 基準(zhǔn)地價修正法適用于城市范圍有基準(zhǔn)地價的交通用地評估

在基準(zhǔn)地價成果中有交通用地類基準(zhǔn)地價的，待估面狀交通用地則直接用該類基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)評估;在基準(zhǔn)地價成果中沒有交通用地類基準(zhǔn)地價，則可用工業(yè)用地類基準(zhǔn)地價評估面準(zhǔn)交通用地價格，但機(jī)場、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì)，在基準(zhǔn)地價修正須作壟斷效益修正。

2. 在運(yùn)用成本逼近法評估面狀交通用地時，土地所有權(quán)收益(土地增值收益)的確定須考慮機(jī)場、碼頭等用地壟斷收益。區(qū)位因素修正時須考慮社會效益。

3. 在運(yùn)用收益還原法評估面狀交通用地時，正常年總收益中已經(jīng)包含了平均收益之外的壟斷收益。在總費(fèi)用計算中須注意各費(fèi)用投資的攤銷和折舊。

相關(guān)文章：

更多土地估價師信息請關(guān)注:

土地估價師考試歷年真題      土地估價師考試模擬試題     土地估價師考試輔導(dǎo)資料

教你如何輕松通過2011年土地估價師考試！

2011土地估價師考試信息免費(fèi)短信提醒

（責(zé)任編輯：）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁