土地估價師

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土地估價師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導：課堂筆記五（9）

三級市場是土地使用者之間進行的租賃、抵押活動。它是市場調(diào)節(jié)的開放市場。

三級市場結(jié)構(gòu)是我國目前土地市場的基本構(gòu)成，明確區(qū)分三級市場，既有利于政府管理和調(diào)控土地市場，也有利于分析土地市場的交易狀況，掌握真實的市場供求關(guān)系。盡管二、三級市場之間較難區(qū)分，有時出現(xiàn)交叉，但是嚴格區(qū)分三級市場結(jié)構(gòu)對土地市場管理者來說是非常有價值的。

例題：土地使用權(quán)的出讓市場是土地()級市場。

A.一

B.二

C.三

D.四

答案：A

解析：土地使用權(quán)的出讓市場是土地一級市場.

(四)土地市場的功能(熟悉)

1.優(yōu)化配置土地資源

土地資源的配置方式分為行政劃撥方式和市場方式。單一的行政劃撥方式效率低下，極易造成土地資源的巨大浪費。土地只有通過以市場為主的方式來進行配置，才能滿足人類生產(chǎn)生活的需要，才能使土地資源配置優(yōu)化。

2.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局

經(jīng)濟的健康發(fā)展，需要有合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局。以價格機制為核心的市場機制就像一只“無形的手”，時刻對一個國家或地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局依市場原則進行調(diào)整，以實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益。地租、地價是土地市場中最重要的經(jīng)濟杠桿，是引導土地資源在不同產(chǎn)業(yè)中合理配置的重要信號。

3.健全市場體系，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合

市場機制只有在一個完整的市場體系中才能充分發(fā)揮作用。土地是人類的基本生產(chǎn)要素，只有實現(xiàn)以市場配置為主，才能健全全社會的市場體系，最大限度發(fā)揮市場機制的作用，實現(xiàn)全部生產(chǎn)要素的最佳組合。

例題：土地市場的功能包括()。

A.優(yōu)化配置土地資源

B.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局

C.健全市場體系，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合

D.流通方式的多樣性

答案：ABC

(五)土地市場的運行機制(熟悉)

城市土地市場運行機制包括市場機制和宏觀調(diào)控機制。

1、市場機制

所謂市場機制，是對市場經(jīng)濟體制中基于經(jīng)濟活動主體的自身經(jīng)濟利益，在競爭性市場中供給、需求與價格之間相互依存和作用，連鎖互動所形成的自組織、自耦合機能的理論概括。

城市土地市場機制主要包括供需機制、競爭機制和價格機制，其核心是競爭機制市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。市場秩序能否形成，主要取決于市場機制能否發(fā)揮作用及其作用程度。

2、宏觀調(diào)控機制

由于市場存在缺陷，市場機制存在失靈的一面，單純依靠市場機制的調(diào)節(jié)作用不能使土地市場的運行到達有序狀態(tài)。為了維護城市土地市場秩序，政府必須對城市土地市場進行宏觀調(diào)控，以彌補市場機制的不足。政府宏觀調(diào)控意圖要通過市場機制來貫徹，調(diào)控目標要在市場運行中實現(xiàn)。宏觀調(diào)控通過市場機制間接作用于企業(yè)活動。

例題：城市土地市場機制的核心是()市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。

A.競爭機制

B.供需機制

C.價格機制

D.管理機制

答案：A

解析：城市土地市場機制主要包括供需機制、競爭機制和價格機制，其核心是競爭機制市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。

(六)我國土地市場的現(xiàn)狀(了解)

1、中國土地市場體系有其自身的特點

相對于西方發(fā)達國家的土地市場，中國土地市場體系有其自身的特點，主要表現(xiàn)如下：

(1)中國土地市場是政府驅(qū)動型市場。西方發(fā)達國家的土地市場，是隨著資本主義經(jīng)濟的萌芽和發(fā)展自發(fā)地形成和發(fā)展起來的。中國在社會主義改造完成后進入計劃經(jīng)濟時代，土地以行政劃撥方式配置，沒有土地市場。隨著中國經(jīng)濟由計劃經(jīng)濟體制向社會主義市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌，土地流轉(zhuǎn)已成為經(jīng)濟發(fā)展的必然要求。中國政府順應經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律，適時地建立起符合中國經(jīng)濟體制改革要求的土地市場。1987年，中國政府決定在保持城市土地國有制的前提下，允許國有土地使用權(quán)通過協(xié)議、招標、拍賣等方式進行出讓和轉(zhuǎn)讓。政府對進入土地市場的主體、客體都有嚴格的規(guī)定。同時，在土地市場建立初期，市場機制并不是自發(fā)地發(fā)揮作用，價格還不能完全通過市場的供給與需求自發(fā)地確定，這時的土地出讓價格絕大多數(shù)是由政府來確定的。以后，隨著土地市場的發(fā)展與完善，政府逐步放開了對土地價格的干預，提高了市場化的程度。

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（責任編輯：中大編輯）

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