土地估價師

為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法入世對地產(chǎn)評估業(yè)的影響及對策知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

一、加入WTO對我國地產(chǎn)評估業(yè)的積極影響

1.加入WTO后，將會促使地產(chǎn)評估業(yè)管理更加規(guī)范，促進我國統(tǒng)一的地產(chǎn)評估管理體制的建立。

我國加入WTO后，地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域會進一步開放，地產(chǎn)評估業(yè)將引入國外同行的競爭，必然會涌現(xiàn)出一批中外合資和外國獨資的地產(chǎn)評估機構(gòu)。對這些評估機構(gòu)的認證和準入，必須按國際慣例進行，在國家機構(gòu)改革和政府職能轉(zhuǎn)換過程中，逐步理順前述多個部門的關(guān)系。一方面將土地估價師、房地產(chǎn)估價師、資產(chǎn)評估師等與從事地產(chǎn)評估的相關(guān)執(zhí)業(yè)資格并軌。并在此基礎(chǔ)上成立不受部門限制的各地地產(chǎn)估價師學會，實施地產(chǎn)評估人員執(zhí)業(yè)資格考試與注冊管理的逐步統(tǒng)一，并承擔評估繼續(xù)教育、制定評估技術(shù)標準和職業(yè)道德規(guī)范等工作，盡快適應加入WTO后的形勢要求。政府只是從更高層次對評估行業(yè)進行宏觀調(diào)控和指導監(jiān)督。

另外，我國加入WTO，地產(chǎn)評估就會因外國評估機構(gòu)的進入，而引入并采用國際通行評估法，會對地產(chǎn)評估原則、評估目的、評估方法、專業(yè)術(shù)語、技術(shù)參數(shù)、計算公式、操作程序、評估報告的格式和應包含的內(nèi)容等都作出規(guī)范的分類和界定，進而制定規(guī)范的行業(yè)標準。建立統(tǒng)一的地產(chǎn)評估管理體制。此外，為了適應加入WTO后的地產(chǎn)評估環(huán)境，必須調(diào)整和加強對地產(chǎn)評估機構(gòu)和估價人員的管理，將原來的行政主管部門管理轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)協(xié)會管理，對評估結(jié)果的逐宗確認改為定期的實地抽樣檢查評估，對違反操作規(guī)程、弄虛作假的估價機構(gòu)和個人必須嚴肅處理，甚至吊銷執(zhí)照取消從業(yè)資格。積極引導地產(chǎn)評估機構(gòu)向自我約束、自我發(fā)展、受社會監(jiān)督的專業(yè)化的中介機構(gòu)發(fā)展。

2.加入WTO后，將會加劇我國地產(chǎn)評估的市場競爭，促使地產(chǎn)評估機構(gòu)的優(yōu)勝劣汰機制的建立和評估機構(gòu)的重組和創(chuàng)新。

加入WTO后，我國的經(jīng)濟就融入了全球經(jīng)濟一體化的浪潮之中，隨著資金、外匯、勞動力、產(chǎn)品等市場要素的開放，大量的國際游資將涌入我國的各行各業(yè)。根據(jù)國際經(jīng)濟貿(mào)易慣例，土地作為重要的生產(chǎn)要素在發(fā)揮作用時，其資產(chǎn)的顯化由此將會更加強烈，同時，伴隨著地產(chǎn)市場的日趨活躍，地產(chǎn)評估內(nèi)容的全面拓展，地產(chǎn)評估的市場競爭日趨激烈，必然導致優(yōu)勝劣汰。在新的評估機構(gòu)不斷涌現(xiàn)的同時，一些地產(chǎn)評估機構(gòu)由于規(guī)模小，實力弱，素質(zhì)差而不斷被淘汰;而一些具有較大規(guī)模、較強實力、操作規(guī)范、業(yè)務(wù)廣泛、競爭力強和社會信譽高的評估機構(gòu)將會脫穎而出。同時，由于我國地產(chǎn)評估機構(gòu)與國外相比，技術(shù)裝備相對落后，規(guī)模經(jīng)營水平低，服務(wù)意識和觀念陳舊及競爭力差，加人WTO后，我國地產(chǎn)評估機構(gòu)必須進行戰(zhàn)略性調(diào)整和改組，要從服務(wù)功能著眼、從宏觀著眼，形成競爭力強、社會信譽高的集團型評估機構(gòu)。評估機構(gòu)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)也要進行重組和創(chuàng)新，使評估機構(gòu)不僅從事估價業(yè)務(wù)，還要具有從事土地估價理論研究與信息發(fā)布、地產(chǎn)經(jīng)營活動的引導與咨詢、地產(chǎn)市場的預測、分析與可行性研究、地產(chǎn)估價人員的監(jiān)督與自律等全方位的服務(wù)性功能發(fā)揮。這些都是我國加入WTO后，在激烈的市場競爭中，為了有效地避免行業(yè)壟斷，消除不正當市場競爭行為，促進公開競爭，給地產(chǎn)評估業(yè)和機構(gòu)所提出更高的要求。

3.加入WTO后，將會促進我國地產(chǎn)評估業(yè)與國際接軌，推動我國地產(chǎn)評估機構(gòu)盡快步入市場化和社會化健康發(fā)展的軌道。土地估價理論方法

地產(chǎn)中介機構(gòu)是聯(lián)系地產(chǎn)市場各環(huán)節(jié)的媒介，在國外先進發(fā)達的地產(chǎn)市場中，中介機構(gòu)用掌握的專業(yè)知識為市場服務(wù)，是市場上最活躍的部門之一，經(jīng)過長期的發(fā)展，許多機構(gòu)都具有相當?shù)囊?guī)模與知名度，得到社會和業(yè)界的認可。加入WTO后，社會經(jīng)濟活動的國際化趨向加強，經(jīng)濟活動日趨頻繁活躍，地產(chǎn)評估業(yè)要與國際接軌，現(xiàn)有評估機構(gòu)都要走向市場，尤其是賦予行政職能的事業(yè)單位至多只能從事屬于行政行為且不收服務(wù)費的評估業(yè)務(wù)，而經(jīng)營性質(zhì)的評估業(yè)務(wù)主要由市場化和社會化的評估機構(gòu)承擔，這類評估機構(gòu)就是企業(yè)，不再具有行政職能而隸屬于任何一個行業(yè)行政主管部門。評估機構(gòu)在政企分開的前提下制定市場競爭規(guī)劃，承擔評估業(yè)務(wù)要由委托單位依據(jù)其業(yè)務(wù)量大小和難易程度自由選擇相應等級和信譽較高的機構(gòu)，從而促使我國地產(chǎn)評估機構(gòu)步入公平競爭的市場化和社會化的健康發(fā)展的軌道。同時也將促使評估人員結(jié)合自己的實際不斷地拓寬知識面，調(diào)整知識結(jié)構(gòu)，更新知識體系，以適應加入WTO新形勢下地產(chǎn)估價的發(fā)展需要。

二、我國地產(chǎn)評估業(yè)適應WTO應采取的主要對策

1.加快地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制的步伐。

地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制是深化地產(chǎn)評估體制改革的重大舉措，是我國地產(chǎn)評估業(yè)的一場革命，也是適應WTO的需要，改革地產(chǎn)評估機構(gòu)現(xiàn)實管理體制，實現(xiàn)脫鉤改制，形成由土地估價師為投資主體，獨立承擔法律責任的運行機制，成為自主經(jīng)營、自擔風險、自我約束、自我發(fā)展的社會中介組織，必將為地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。實現(xiàn)脫鉤改制后，評估人員全部走向市場，由評估機構(gòu)自主面向社會招聘，這不僅能促進評估人員切實轉(zhuǎn)變觀念，增強執(zhí)業(yè)責任意識，而且能切實增強評估人員與評估機構(gòu)的雙向約束，進一步提高地產(chǎn)評估業(yè)的整體從業(yè)水平。

2.加快建立統(tǒng)一的地產(chǎn)評估管理體制。土地估價師考試網(wǎng)

建立健全符合我國社會主義市場經(jīng)濟體制要求的地產(chǎn)評估業(yè)的法律法規(guī)、行業(yè)標準和管理體制，以保證加入WTO后國外公司進入后有章可循。同時，也促進國內(nèi)地產(chǎn)評估業(yè)盡快轉(zhuǎn)軌。值得注意的是，這里所提的法律、法規(guī)、規(guī)章要體現(xiàn)加入WTO與國際接軌的原則，更要體現(xiàn)中國特色社會主義的基本要求，而不是僅僅為迎合國外地產(chǎn)評估業(yè)開發(fā)商及其相關(guān)行業(yè)進入中國而為。為體現(xiàn)我國地產(chǎn)評估業(yè)體制改革和發(fā)展的步伐，必須盡快使之與市場經(jīng)濟接軌，與國際接軌，與WTO接軌。要針對我國地產(chǎn)評估業(yè)機構(gòu)數(shù)量多、規(guī)模小、競爭力弱等不足，按照建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，進行重組、聯(lián)合和兼并，使人才、資金、技術(shù)等向創(chuàng)出品牌、規(guī)模大、競爭力強的大評估機構(gòu)集聚，走規(guī)?；?jīng)營之路，盡快形成與國外評估機構(gòu)相抗衡，并對中小型機構(gòu)有一定帶動作用的評估機構(gòu)集團，提高國內(nèi)評估機構(gòu)的整體競爭能力。

3.加快建立健全行業(yè)規(guī)范和相關(guān)法規(guī)。

市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟，作為市場化的地產(chǎn)評估活動同樣是進行法治，用法律法規(guī)規(guī)范地產(chǎn)評估行為，建立監(jiān)督約束機制和措施，減少行政手段對地產(chǎn)評估行為的干預和制約，使評估行為自律。加入WTO后，形勢的發(fā)展迫切需要關(guān)于地產(chǎn)評估的專項法律和法規(guī)，我們可以依據(jù)國際慣例，并借鑒國外成功的經(jīng)驗，建立一套諸如包括“評估執(zhí)業(yè)法”、“評估人員職業(yè)道德法”等完整的專項評估法規(guī)，以保證評估業(yè)的健康發(fā)展。市場經(jīng)濟的快速發(fā)展和WTO的準入，給地產(chǎn)評估業(yè)提供了前所未有的機遇，為了促使地產(chǎn)評估業(yè)的進一步發(fā)展，必須下大力進行規(guī)范和完善，才能在國外地產(chǎn)評估機構(gòu)和相關(guān)中介組織進入中國市場后與之競爭，立于不敗之地

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（責任編輯：中大編輯）

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