土地估價師

2012年土地估價師考試于9月15、16日進行，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試土地估價實務基礎考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過考試!

11、 采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格時，其土地還原率一般應( )出讓土地使用權(quán)還原率。

A.低于

B.高于

C.等于

D.等于或低于

標準答案： b

解 析：采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格時，其土地還原率一般應( )出讓土地使用權(quán)還原率。

12、 某商店占地面積35平方米，建筑物面積60平方米，年正常經(jīng)營性收入為45000元，年經(jīng)營總費用為5000元，建筑物年純收益為10000元，若土地還原率取10.0%，則該商店所占土地的總價格約為( )萬元。

A.20

B.30

C.40

D.50

標準答案： b

解 析：45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30萬元。

13、 某宗房地產(chǎn)，年凈收益50萬元，建筑物價值250萬元，建筑物還原率8%，土地還原率6%，則該宗房地產(chǎn)的總價值為( )萬元。

A.500.00

B.714.29

C.750.00

D.833.33

標準答案： c

解 析：建筑物收益=250×8%=20萬元;土地年收益=50-20=30萬元;土地價格=30/6%=500萬元;房地產(chǎn)總價值=建筑物價值+土地價格=250+500=750萬元。

14、 采用收益還原法評估某宗土地的價格時，除有租約限制外，應選取( )作為估價依據(jù)。

A. 類似土地的客觀純收益

B.類似土地的實際純收益

C. 類似土地的最高純收益

D.類似土地的最低純收益

標準答案： a

解 析：采用收益還原法評估某宗土地的價格時，除有租約限制外，應選取類似土地的客觀純收益作為估價依據(jù)。

15、 若選擇的比較交易案例成交地價為580元/平方米，對應土地使用權(quán)年期為25年，而待估宗地的出讓年期為37年，土地還原率取7%，則待估宗地經(jīng)過年期修正后的價格為( )元/平方米。

A.515.3

B.532.6

C.635.4

D.652.8

標準答案： d

解 析：待估宗地經(jīng)過年期修正后的價格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米

16、 根據(jù)商業(yè)出租柜臺資料評估土地價格，可采用下述公式計算樣點地價：樣點地價=( )/(出租柜臺分攤土地面積×土地還原率)。

A. 商店純收益

B.商店總收益

C.商店土地純收益

D. 商店出租柜臺土地純收益

標準答案： d

解 析：樣點地價=商店出租柜臺土地純收益/(出租柜臺分攤土地面積×土地還原率)。

17、 市場比較法中正確的估價程序是( )。

A. ①確定修正項目;②評估比較案例價格;③比較期日修正;④評估待估宗地價格

B.①確定比較案例;②收集資料;③評估待估宗地價格;④價格修正

C.①評估比較案例價格;②收集資料;③確定修正項目;④評估待估宗地價格

D.①搜集交易案例;②選擇交易案例;③比較期日修正;④計算比準價格

標準答案： d

解 析：搜集交易案例;選擇交易案例;比較期日修正;計算比準價格

18、 在剩余法的基本公式“地價=不動產(chǎn)售價—開發(fā)成本—利潤—利息—稅金”中，利息是指( )。

A. 開發(fā)費的利息

B.各項預付資本的利息

C.貸款資金的利息

D.場地取得費及開發(fā)費用的利息

標準答案： b

解 析：剩余法的利息是指各項預付資本的利息。

19、 采用剩余法評估土地價格，其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了( )。

A. 預測原則和替代原則

B.供求原則和協(xié)調(diào)原則

C.預測原則和最有效使用原則

D.競爭原則和貢獻原則

標準答案： c

解 析：采用剩余法評估土地價格，其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了預測原則和最有效使用原則。

20、 評估待開發(fā)生地價格，可以采用剩余法按下列計算公式求取：生地價格=( )—土地開發(fā)費—利息—稅金—利潤。

A. 物業(yè)開發(fā)總價值

B.房地價格

C.熟地價格

D. 房地總收益

標準答案： c

解 析：生地價格=熟地價格—土地開發(fā)費—利息—稅金—利潤。

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（責任編輯：中大編輯）