土地估價(jià)師

為了幫助考生順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)理論方法》國(guó)有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)的處置與評(píng)估知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，許多國(guó)有企業(yè)都進(jìn)行了體制改革，國(guó)有企業(yè)中土地資產(chǎn)是國(guó)有資產(chǎn)的重要部分，涉及國(guó)有企業(yè)中土地資產(chǎn)的評(píng)估也是土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估工作中的重要業(yè)務(wù)。國(guó)有企業(yè)改革中土地評(píng)估工作，政策性強(qiáng)，業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及評(píng)估金額巨大，特別是國(guó)土資發(fā)2001第44號(hào)通知頒布后，土地評(píng)估報(bào)告由土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)改為土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢?，加大了中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)在國(guó)有企業(yè)改制的土地評(píng)估中，如何化解中介風(fēng)險(xiǎn)，提高評(píng)估報(bào)告質(zhì)量，是每個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)首先考慮的問題。

在國(guó)企業(yè)土地改制評(píng)估中，土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)首先應(yīng)該認(rèn)真研究和分析國(guó)有企業(yè)改制涉及土地的有關(guān)法規(guī)，搞清國(guó)有企業(yè)改制土地處置方式的本質(zhì)，正確恰當(dāng)?shù)剡x擇價(jià)格類型，科學(xué)合理的選擇評(píng)估方法，從而得出準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果。下面從國(guó)有企業(yè)改制土地處置的方式進(jìn)行綜合分析，并針對(duì)不同的處置方式應(yīng)選擇的價(jià)格類型和評(píng)估方法進(jìn)行討論。

(一)國(guó)有企業(yè)改制土地處置的方式的分析：

1、國(guó)有企業(yè)改制涉及土地部分的改制主要內(nèi)容是對(duì)土地資產(chǎn)的界定、處置和評(píng)估，合理處置土地資產(chǎn)對(duì)促進(jìn)國(guó)企改革有重大意義，有利于盤活和顯化土地資產(chǎn)，國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)處置方式有：土地使用權(quán)出讓和租賃;土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股);土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng);土地使用權(quán)保留劃撥方式。

2、土地使用權(quán)出讓或出租方式適用的條件是國(guó)有企業(yè)改變?cè)械膰?guó)有性質(zhì)，而成為有限責(zé)任公司、股份有限公司、企業(yè)集團(tuán)、股份合作制;或者被非國(guó)有企業(yè)兼并;對(duì)外租賃經(jīng)營(yíng);企業(yè)破產(chǎn)等涉及劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)該采用土地出讓或租賃形式。土地使用權(quán)作價(jià)入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng)適用條件是關(guān)系國(guó)計(jì)民生，國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)健性領(lǐng)域和基礎(chǔ)性企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改組成為有限責(zé)任公司、股份有限公司、企業(yè)集團(tuán)的企業(yè)改制，并且要由省級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。保留劃撥方式適用條件是：

(1)：城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地;

(2)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源交通、水利項(xiàng)目用地;

(3)不進(jìn)行公司制改造的國(guó)有企業(yè)，土地用途不發(fā)生改變;

(4)國(guó)有企業(yè)兼合國(guó)有企業(yè)或其它非國(guó)有企業(yè)后仍為國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)或國(guó)有企業(yè)兼并、合并的對(duì)方為瀕臨破產(chǎn)的企業(yè);

(5)國(guó)有企業(yè)改組成國(guó)有獨(dú)資公司的。保留劃撥方式要由有批準(zhǔn)權(quán)的政府土地行政主管部門的批準(zhǔn)。除了國(guó)企改為國(guó)有獨(dú)資公司外，保留劃撥方式的期限不超過5年。

3、通過分析，國(guó)有企業(yè)土地使用權(quán)的處置方式的適用條件，我們不難看出，國(guó)有企業(yè)土地處置方式有以下特點(diǎn)和區(qū)別：

(1)國(guó)有土地使用權(quán)處置的對(duì)象為以劃撥方式取得的土地使用權(quán)。

(2)體現(xiàn)出土地資產(chǎn)處置中，區(qū)分類型，有償使用原則，涉及國(guó)有企業(yè)改變其原有國(guó)有性質(zhì)，必須有償出讓或租賃，而涉及改制后仍保持原國(guó)有性質(zhì)或者公益項(xiàng)目，國(guó)家扶持基礎(chǔ)項(xiàng)目，可以采用國(guó)家作價(jià)入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式，甚至還可以采用保留劃撥方式。

(3)涉及到保留劃撥，作價(jià)入股，授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式的必須由有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府土地主管部門的批準(zhǔn)，而涉及土地有償出讓由改制企業(yè)直接向人民政府土地主管部門提出申請(qǐng)，補(bǔ)交土地出讓金，并與土地主管部門簽定土地出讓合同，辦理土地變更登記。

(4)土地使用權(quán)作價(jià)入股和授權(quán)經(jīng)營(yíng)是不同的，有很多估價(jià)師容易搞混，兩者有相同之處，但也有很大區(qū)別。相同之處是都要經(jīng)土地管理部門的批準(zhǔn)，改制后的土地使用權(quán)的持有人為新的企業(yè)，兩者區(qū)別在于：土地使用權(quán)作價(jià)入股形式，相當(dāng)于國(guó)家將土地使用權(quán)作價(jià)后再投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新企業(yè)持有，形成的國(guó)家股權(quán)由人民政府土地行政管理部門委托的國(guó)有持股單位統(tǒng)一持有，這個(gè)持有主體一般是財(cái)政部門的資產(chǎn)管理部門，作價(jià)入股形成的新企業(yè)可以按法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，但必須經(jīng)過土地管理部門的批準(zhǔn)，國(guó)家持股單位有參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和分取股東權(quán)益的權(quán)力。而授權(quán)經(jīng)營(yíng)是國(guó)家將土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家持股公司、國(guó)有獨(dú)資公司、集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理，這些被授權(quán)的公司授權(quán)權(quán)利憑證就是土地管理部門所發(fā)的土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書，改制后的公司可以憑經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)作價(jià)出資或租賃方式配置土地，但被授權(quán)經(jīng)營(yíng)公司必須接受授權(quán)部門的臨督管理，必須對(duì)土地資產(chǎn)保值、增值提供年度報(bào)告。

(5)不同土地處置方式應(yīng)該有不同的審批權(quán)限，對(duì)于出讓或租賃的，企業(yè)可以直接向市縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)，而授權(quán)經(jīng)營(yíng)和作價(jià)入股改制方式只能由省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。

(6)所有處置方式企業(yè)都必須持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件到土地管理部門辦理登記手續(xù)。

(二)評(píng)估價(jià)格類型的選擇：

我們估價(jià)師進(jìn)行土地評(píng)估前，必須先分析企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式，搞清土地的各種處置方式的適用條件，各種處置方式之間的本質(zhì)區(qū)別，辦理各種處置方式的程序，才能會(huì)使我們向委托方索取全面系統(tǒng)的資料，根據(jù)改制企業(yè)的性質(zhì)，處置方式及權(quán)利狀況，科學(xué)選擇方法和相關(guān)參數(shù)，合理確定評(píng)估的價(jià)格類型，做好企業(yè)的土地改制評(píng)估。根據(jù)企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式可將評(píng)估分為公司制改造土地使用權(quán)評(píng)估，土地使用權(quán)作價(jià)出資與授權(quán)經(jīng)營(yíng)評(píng)估，土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股評(píng)估及保留劃撥土地使用權(quán)評(píng)估，但應(yīng)該提出的是土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股形式，筆者認(rèn)為是企業(yè)進(jìn)行土地資產(chǎn)的處置后的企業(yè)改制，而并非土地資產(chǎn)的處置方式。

1、公司制改造土地使用權(quán)評(píng)估：公司制改造分為改造為國(guó)有企業(yè)的土地使用權(quán)評(píng)估和改造為非國(guó)有企業(yè)的土地使用權(quán)評(píng)估是指企業(yè)進(jìn)行公司制改造，組建有限責(zé)任公司、股份有限公司、集團(tuán)公司國(guó)有企業(yè)間合兼并或與非國(guó)有企業(yè)合兼并成國(guó)有企業(yè)等，改制后的企業(yè)仍為國(guó)有企業(yè)或者國(guó)有控股企業(yè)，土地資產(chǎn)處置仍是以劃撥方式進(jìn)入企業(yè)，這時(shí)的評(píng)估價(jià)格實(shí)際上是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，而改造為非國(guó)有企業(yè)的土地使用權(quán)評(píng)估是指企業(yè)改造后，國(guó)家和政府不再是土地資產(chǎn)的主體，如企業(yè)破產(chǎn)，企業(yè)上市，非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)，國(guó)有企業(yè)出售或租賃，土地處置方式為出讓或租賃。土地處置方式為出售的土地必須辦理土地出讓手續(xù)，與土地管理部門簽定土地出讓合同，補(bǔ)交土地出讓金。補(bǔ)交土地出讓金的數(shù)額是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格和出讓土地使用權(quán)價(jià)格兩者之差，所以評(píng)估要分別評(píng)出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格和出讓土地使用權(quán)價(jià)格。土地處置方式為租賃的必須與土地管理部門簽定土地租賃合同，支付租金。承租人在支付租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可以將租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但必須依法登記。租賃土地使用權(quán)的評(píng)估又分為租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃土地使用權(quán)的抵押評(píng)估。

2、土地使用權(quán)作價(jià)出資和授權(quán)經(jīng)營(yíng)評(píng)估，這種方式是國(guó)家以一定年期土地使用權(quán)作價(jià)方式投入新的企業(yè)，國(guó)有作為土地所有者，要體現(xiàn)國(guó)家的權(quán)益，評(píng)估價(jià)格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價(jià)格，但作為國(guó)家的出資額(資本金)注入企業(yè)，應(yīng)該不是出讓土地使用權(quán)價(jià)格。作價(jià)出資額(注入企業(yè)的資本金)=出讓土地使用權(quán)價(jià)格—劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，這是因?yàn)閯潛芡恋厥褂萌〉靡院螅髽I(yè)付出了取得成本和實(shí)際投入開發(fā)成本，這部分權(quán)益在企業(yè)，而非政府和國(guó)家，但要注意年期修正。

3、土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股評(píng)估。國(guó)企債轉(zhuǎn)股改制是國(guó)有企業(yè)改革中近年來出現(xiàn)的新改革形式，它是國(guó)企以其劃撥土地使用權(quán)作價(jià)后，把其債務(wù)轉(zhuǎn)為債權(quán)人股份的一種方式，債權(quán)人為國(guó)有商業(yè)銀行的資產(chǎn)管理公司。債權(quán)人的股份比例應(yīng)根據(jù)評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格和債務(wù)金額及企業(yè)資產(chǎn)總額來確定。企業(yè)以自己劃撥土地使用權(quán)的所占權(quán)益轉(zhuǎn)化債務(wù)，當(dāng)然評(píng)估的是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，這種評(píng)估為劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格(如現(xiàn)在開灤集團(tuán)的債轉(zhuǎn)股評(píng)估)

4、保留劃撥土地使用權(quán)評(píng)估：企業(yè)經(jīng)營(yíng)獲準(zhǔn)，這時(shí)評(píng)估就是評(píng)估土地劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，保留的劃撥土地使用權(quán)作為企業(yè)的權(quán)益可以經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，土地使用權(quán)由劃撥變?yōu)槌鲎?，從所獲收益中抵交出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

(三)評(píng)估方法的選?。?/strong>

1、劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估，目前一般采用兩種形式，一種正算：劃撥土地使用權(quán)=劃撥土地使用權(quán)平均取得成本+開發(fā)成本+合理利潤(rùn);另一種是反算，劃撥土地使用權(quán)=(出讓價(jià)格使用權(quán)—出讓金)/年期修正，應(yīng)該注意正算法，劃撥土地使用權(quán)是一定區(qū)域內(nèi)土地平均取得成本是客觀成本而非實(shí)際成本，開發(fā)成本也是該區(qū)域內(nèi)的客觀投入而非實(shí)際投入成本，包括土地取得開發(fā)成本的利息投入，不應(yīng)包括土地由于開發(fā)投入的增值收益，因?yàn)橥恋氐脑鲋凳找嬖趪?guó)家而不是企業(yè)，反算法特別注意出讓價(jià)是有年期的，而劃撥是無限年期的，注意年期修正。

2、出讓價(jià)格使用權(quán)評(píng)估，國(guó)企改制中出讓價(jià)格的評(píng)估，應(yīng)該體現(xiàn)出國(guó)家的權(quán)益不受損害，有條件優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法、收益還原法，還可以基準(zhǔn)地價(jià)修正法，不宜使用成本法，從而得到合理的出讓價(jià)格。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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