土地估價(jià)師

2012年土地估價(jià)師考試備考已經(jīng)拉開(kāi)帷幕，為使您順利通過(guò)2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)基礎(chǔ)階段練習(xí)試題，讓您基礎(chǔ)更牢固，輕松備考!

選擇題

1、一宗土地，目前的純收益為80萬(wàn)元，還原率為6%，若未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬(wàn)元，該土地?zé)o限年的收益價(jià)格最接近于( )萬(wàn)元。

A.1350

B.1533

C.1611來(lái)自

D.1722

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

解析：

1.土地使用年期無(wú)限時(shí)的計(jì)算公式

P=a/r±b/r2

式中：P、a、r含義同前;

b——純收益的等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為a，則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a±(n—1)b。公式中符號(hào)，當(dāng)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增時(shí)取加號(hào)，遞減時(shí)取減號(hào)。應(yīng)當(dāng)是P=a/r+b/r2， 帶入公式計(jì)算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。

2、收益還原法是在估算土地在未來(lái)每年預(yù)期( )的基礎(chǔ)上計(jì)算的。

A.經(jīng)營(yíng)收益

B.總收益

C.總費(fèi)用與總收益之和

D.純收益

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

解析：根據(jù)收益還原法的原理，應(yīng)當(dāng)是每年預(yù)期的純收益。

3、收益還原法可用于( )。

A.評(píng)估土地價(jià)格

B.評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格

C.評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格

D.評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, d

解析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，可以知道ABC，是正確答案，評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格也應(yīng)當(dāng)是收益還原法，相當(dāng)于一定年期的評(píng)估土地價(jià)格。

4、采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)總收益的來(lái)源主要包括( )。

A.土地租金

B.房地出租的租金

C.房屋折舊費(fèi)

D.利息

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, d

解析：根據(jù)收益還原法的總收益計(jì)算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也應(yīng)當(dāng)計(jì)算到總收益里面。

5、計(jì)算房地出租的總費(fèi)用應(yīng)包括( )。

A.管理費(fèi)

B.維修費(fèi)

C.房屋折舊費(fèi)

D.空房損失費(fèi)

E.保險(xiǎn)費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, e

1、 從理論上講，收益還原法中采用的還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的()獲利率。

A.資本

B.土地

C.項(xiàng)目

D.房屋

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解 析：從純理論上講，還原率等于獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率，也是采取安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率的原因。

2、 收益還原法求得土地價(jià)格通常稱(chēng)為()。

A.收益價(jià)格

B.比準(zhǔn)價(jià)格

C.積算價(jià)格

D.地租價(jià)格

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解 析：收益價(jià)格是收益還原法求得的土地價(jià)格。

3、 ( )理論和生產(chǎn)要素分配理論事收益還原法的理論依據(jù)。

A.地租

B.區(qū)位

C.級(jí)差地租

D.剩余價(jià)值

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解 析：收益還原法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素分配理論。

4、 土地收益可以分為有形收益和無(wú)形收益，有形收益是可以用()表現(xiàn)的收益。

A.貨幣形式

B.實(shí)物形式

C.地價(jià)形式

D.地租形式

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解 析：有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)。

5、 下面對(duì)土地估價(jià)描述不正確的是( )。

A.土地估價(jià)依據(jù)的理論和方法，與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價(jià)所依據(jù)的理論與方法并不完全一致

B.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可以使之無(wú)人問(wèn)津，這是土地估價(jià)必須考慮的經(jīng)濟(jì)因素對(duì)地價(jià)產(chǎn)生深刻的影響

C.同樣一塊土地，其價(jià)格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價(jià)格相差很大

D.土地估價(jià)必須充分占有土地市場(chǎng)資料，把握土地市場(chǎng)的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)

標(biāo)準(zhǔn)答案： c

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