土地估價師

為了幫助考生有效的復習2012年土地估價師考試小編特地整理出2012年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2012年土地估價師考試中取得理想的成績!

一、單選題：

1、各類商業(yè)用地價格評估，必須區(qū)分因( )的差別所帶來土地收益的差異

A、土地利用程度

B、土地利用時間

C、土地利用條件

D、土地利用方式

標準答案：D

解析：各類商業(yè)用地價格評估必須區(qū)分因土地利用方式的差別所帶來土地收益的差異

2、采用收益還原法評估教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地時，收益是應取( )

A、整體收益

B、個別收益

C、特設收益

D、額外收益

標準答案：A

解析：采用收益還原法評估教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地時，收益是應取整體收益

3、以下不屬于辦公用地的特點是( )

A、收益性強

B、市場較活躍

C、附屬設施較多

D、集中分布在城區(qū)人流量大的區(qū)域

標準答案：D

解析：屬于辦公用地的特點是收益性強，而且收益較高，主要分布與城區(qū)交通方便區(qū)域，樓層較高，附屬設施較多，市場較活躍

4、以下不屬于商業(yè)用地特點的是( )

A、集中分布在城區(qū)人流量大的區(qū)域

B、樓層較高

C、收益高

D、市場活躍

標準答案：B

解析：商業(yè)用地的特點是：收益高，集中分布在城區(qū)人流量大的區(qū)域，市場活躍，價值量大，附屬設施較多

5、以下不屬于商業(yè)用地主要價格影響的一般因素是( )

A、產(chǎn)業(yè)管制

B、物價水平、就業(yè)與居民收入水平

C、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設施建設

D、氣候條件

標準答案：A

解析：商業(yè)用地主要價格影響因素(一般因素)(1)自然因素：城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟發(fā)展的關系、氣候條件等;(2)社會因素：人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設施建設、居民生活方式等;(3)經(jīng)濟因素：城鎮(zhèn)的性質(zhì)與國際化程度、地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業(yè)與居民收人水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與商業(yè)服務業(yè)的發(fā)展前景、此類市場狀況等;(4)行政因素：土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策等

6、下列關于辦公用地的說法正確的是( )

A、一般來說，辦公用地價格介于住宅用地和商業(yè)用地之間

B、辦公用地的價格影響因素與住宅相當，但交通條件的影響較住宅小

C、運用市場比較法評估時，多數(shù)是以商場地價為參照

D、一般來說辦公用地宜采用市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法估價

標準答案：A

解析：辦公用地介于住宅用地和商業(yè)用地之間，宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法估價、辦公用地的價格影響因素與住宅相當，但交通條件的影響較住宅大、運用基準地價系數(shù)修正法和市場比較法評估時，很多經(jīng)濟不夠發(fā)達的地方的基準地價是以住宅價格為參照，因此在評估過程中要考慮辦公用地的影響因素與住宅的差異

7、下列關于教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地估價的說法有誤的是( )

A、此類用地考慮的是整體收益

B、參照工業(yè)用地基準地價進行評估，要考慮年期和用途進行加價修正

C、該類用地所處位置多位于市(縣、鎮(zhèn))中心

D、參照商業(yè)、住宅的基準地價進行估價，要考慮年期和用途進行減價修正

標準答案：B

解析：(一)教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地特點該類用地的特點是：收益很小或無收益，且所處位置多位于市(縣、鎮(zhèn))中心、(二)教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地主要價格影響因素參照居住、工業(yè)和商業(yè)的影響因素，根據(jù)實際情況選擇確定、(三)教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地估價的技術思路該類用地適宜采用成本逼近法、收益還原法(有收益或潛在收益)及基準地價系數(shù)修正法評估、(四)教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地估價方法選擇與應用：1、采用成本逼近法評估時，土地取得費的確定一般取城鎮(zhèn)拆遷安置補助費，利潤率、土地增值收益率等參數(shù)，并應比工業(yè)用地的相應參數(shù)要高2、區(qū)域位置較好的，可參照同區(qū)域地價水平相近用途(商業(yè)、住宅)的基準地價進行估價，考慮年期和用途修正(進行減價修正);一般參照工業(yè)用地基準地價進行評估，不進行年期和用途修正3、采用收益法用的是整體收益

8、下列不屬于基礎設施用地特點的是( )

A、數(shù)量多

B、面積大

C、分布廣

D、無法單宗地測算收益

標準答案：B

解析：基礎設施用地的特點是：數(shù)量多、分布廣、面積小，無法單宗地測算收益

9、基礎設施用地評估可以選用的估價方法有( )

A、市場比較法

B、成本逼近法

C、收益還原法

D、路線價法

標準答案：B

解析：基礎設施用地估價宜選擇基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行評估

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（責任編輯：中大編輯）