土地估價(jià)師

2012年土地估價(jià)師考試備考已經(jīng)拉開帷幕，為使您順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)基礎(chǔ)階段練習(xí)試題，讓您基礎(chǔ)更牢固，輕松備考!

單項(xiàng)選擇題

1、 土地價(jià)格水平由同一供需圈內(nèi)具有()的替代性土地的價(jià)格所決定。

A.相同區(qū)域

B.相同性質(zhì)

C.相同級別

D.相同用途

標(biāo)準(zhǔn)答案： b

解 析：土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定。

2、 土地估價(jià)涉及的供需原則并不以( )為基礎(chǔ)。(2002年真題)

A.替代原則

B.預(yù)期收益原則

C.變動原則

D.競爭原則

標(biāo)準(zhǔn)答案： a

解 析：供需原則是以預(yù)期收益原則及變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。

3、 貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分( )的應(yīng)用。

A.競爭和超額利潤原則

B.報(bào)酬遞增、遞減原則

C.變動原則

D.預(yù)期收益原則

標(biāo)準(zhǔn)答案： b

解 析：貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。

4、 評估別墅等獨(dú)立居住用地，一般應(yīng)首選()。

A.市場比較法

B.收益還原法

C.成本逼近法

D.剩余法

標(biāo)準(zhǔn)答案： c

解 析：根據(jù)市場比較法適用的范圍，只要有交易案例就可以。它收益不好計(jì)算，首選用市場比較法。成本逼近法、剩余法是在交易案例較少時(shí)采用的情況。

5、 采用收益還原法評估地役權(quán)價(jià)格時(shí)，所確定的土地還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高出()。

A.0.5個(gè)百分點(diǎn)左右

B.1個(gè)百分點(diǎn)左右

C.2個(gè)百分點(diǎn)左右

D.標(biāo)準(zhǔn)未規(guī)定

標(biāo)準(zhǔn)答案： b

解 析：根據(jù)土地還原利率的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是B.1個(gè)百分點(diǎn)左右。

1、采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評估時(shí)，所考慮的經(jīng)營費(fèi)用不同于會計(jì)的成本費(fèi)用，如前者不包括( )。

A.職工工資

B.改擴(kuò)建費(fèi)用

C.房屋火災(zāi)保險(xiǎn)

D.維修費(fèi)用

標(biāo)準(zhǔn)答案：b

解析：根據(jù)企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的計(jì)算，可知道費(fèi)用包括原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、稅金、應(yīng)攤提費(fèi)用以及其他應(yīng)扣除的費(fèi)用，那么其中是沒有改擴(kuò)建費(fèi)用的。

2、在收益還原法中，可以直接用于評估土地價(jià)格的是( )

A.實(shí)際收益

B.客觀純收益

C.實(shí)際純收益

D.實(shí)際總收益

標(biāo)準(zhǔn)答案：b

解析：根據(jù)收益還原法，總收益的計(jì)算方法，可知道土地的收益分為客觀純收益和實(shí)際收益，計(jì)算時(shí)應(yīng)當(dāng)計(jì)算客觀純收益。

3、若土地年純收益不變、土地還原率不變且大于零，則無限年期土地使用權(quán)的價(jià)格計(jì)算公式為( )。

A.P=a/r[1一l/(1+r)n]

B.P=a/r

C.P=a/(r±s)

D.P=a/r±b/r2

標(biāo)準(zhǔn)答案：b

解析：根據(jù)土地年純收益不變土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價(jià)格計(jì)算公式為：P=a/r

式中：P——土地價(jià)格;

a——土地純收益;

r——土地還原率。

可知答案為B.P=a/r

4、收益還原法不適宜用于評估( )用地。

A.商業(yè)

B.寫字樓

C.酒店

D.學(xué)校

標(biāo)準(zhǔn)答案：d

解析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，學(xué)校、公園等公益用地屬于沒有收益得不動產(chǎn)，不適合用收益還原法進(jìn)行計(jì)算。

5、房地出租中，( )的費(fèi)用計(jì)算與房屋重置價(jià)無關(guān)。

A.管理費(fèi)

B.維修費(fèi)

C.保險(xiǎn)費(fèi)

D.房屋折舊費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)答案：a

解析：管理費(fèi)是年租金得2%-5%，與房屋重置價(jià)無關(guān)。

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