土地估價師

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第九章 土地估價方法之五——路線價估價法

輔導(dǎo)內(nèi)容：

1、路線價的基本概念與原理

2、路線價修正及路線價估價法運(yùn)用

一、路線價估價法概述

1、路線價估價法定義與基本原理

路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。

路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。它與市場比較法類似，基本原理是替代原理和區(qū)位論(可及性)的具體運(yùn)用。

2、路線價估價法的基本公式

基本公式：宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積

修正公式：宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額

或 宗地總價=路線價×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積

3、路線價估價法的特點(diǎn)與適用范圍

僅適用于城市的估價，能快速評估多宗土地的價格。

4、路線價估價中涉及的有關(guān)概念

(1)標(biāo)準(zhǔn)宗地

(2)標(biāo)準(zhǔn)深度

(3)里地線

(4)深度指數(shù)修正表

(5)路線價區(qū)段

二、路線價及其修正體系的建立(理解就可以了)

1、路線價及其修正體系確定的基本程序

2、路線價區(qū)段劃分與標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定

設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。

3、路線價的評估確定

樣點(diǎn)宗地單位地價求取方法：收益還原法、市場比較法等

平均這些標(biāo)準(zhǔn)宗地單位地價的方法：眾數(shù)、中位數(shù)、簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等

路線價評估確定的具體步驟：地價實(shí)例調(diào)查-宗地地價計(jì)算-宗地?cái)?shù)據(jù)檢驗(yàn)-確定地價區(qū)段-計(jì)算區(qū)段地價-劃分地價等級

4、深度修正系數(shù)表的編制

深度指數(shù)修正表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價變化相對程度的表格。

(1)深度指數(shù)修正的原理

(2)深度修正的各種方法

歐美的慎格爾法則(四三二一法則)、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則

路線價的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異。

(3)深度修正表編制：單獨(dú)深度百分率、平均深度百分率、累計(jì)深度百分率

5、其他宗地條件修正系數(shù)表的編制

寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、出讓轉(zhuǎn)讓年期修正、朝向修正、地價分配率修正

三、利用路線價估價法評估宗地地價

1、利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序

(1)確定待估宗地所處的路線價區(qū)段與路線價

(2)確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件

(3)確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)

(4)估算宗地地價

2、利用路線價估價法評估各類宗地地價的方法

重點(diǎn)理解教材中的幾個圖和31個計(jì)算(臺灣標(biāo)準(zhǔn))

(1)臨街地：7種情況

臨街深度未達(dá)里地線者，按深度指數(shù)表和基本公式計(jì)算;

平行四邊形的宗地：以其高度為臨街深度;

梯形宗地分兩種情況：平行的、垂直的;

正三角形的宗地：以其高度的1/2為臨街深度;

逆三角形的宗地：比照袋地計(jì)算;

街廓縱深在36M以下者：以中間線分前后兩部分計(jì)算;

宗地深度超過里地線者：以里地單價與臨街單價按面積比例平均計(jì)算。

(2)路角地：幾種加成減成情況

(3)袋地：按起訖深度指數(shù)表，比照臨街地方法計(jì)算

(4)其他土地：主要是里地按路線價四成計(jì)算

(5)實(shí)例計(jì)算

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