土地估價師

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5.3.8. 1 影響土地價格的區(qū)域因素主要包括：

1. 繁華程度：是指城市中某些職能在空間上的聚集，對企業(yè)單位和居民產(chǎn)生巨大的吸引力的結果，并影響土地的收益和利潤的因素。如商業(yè)繁華程度可以從商業(yè)的集聚規(guī)模和等級兩方面進行分析量化。

2. 交通便捷程度：是指在空間地域上人們出行的可達性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通便利程度等。

3. 環(huán)境狀況：主要包括自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量。

4. 公共設施配套完備程度，包括城市基礎設施和社會公共服務設施兩部分。反映其完備程度的指標主要有設施水平、設施的保證率和齊備程度。

5. 城市規(guī)劃限制，主要包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標的限制。

不同用途的土地，影響其價格的區(qū)域因素不同，區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途確定。

5.3.8.2 區(qū)域因素修正的方法：

區(qū)域因素修正，是將比較實例相對估價對象由于外部環(huán)境差異所造成的價格差異排除，使修正后的比較實例價格能夠與估價對象地塊所處地段的實際情況相符。

區(qū)域因素修正的方法主要有兩種：

1. 直接比較修正，即以估價對象地塊的各項區(qū)域因素狀況為基準，與比較實例相對應的區(qū)域因素逐項比較，然后確定修正比率。

2. 間接比較修正，即以設定的某標準地塊的各項區(qū)域因素為基準，將估價對象和比較實例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結果逐項打分，然后再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率。

5.3.9 進行個別因素修正，應將比較實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。

個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：位置、面積大小，形狀，臨街狀況，基礎設施完備程度，土地生熟程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權年限等。

個別因素修正的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途確定。

進行個別因素修正時，應將比較實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所造成的價格差異，進行調(diào)整。

5.3.10 交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。

1.百分率法：是將比較實例與估價對象地塊在某一方面的差異折算為價格差異的百分率來修正比較實例價格的方法。每項修正對比較實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。

估價對象地塊的價格=比較實例地塊的價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)。

2.差額法：是將比較實例與估價對象地塊條件的差異所導致的價格差額大小求出來，并在比較實例的價格上直接加上或減去這一數(shù)額，而求得估價對象地塊價格的修正方法。

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