土地估價師

詳 細 情 況

一、單選題:

1、某城市地價指數(shù)為1998年100、1999年110、2000年125、2001年140、2002年180，若該市某宗地1999年1月1日地價為1000元/平方米，那么2002年1月1日的地價為( )元/平方米。

標準答案：C

2、甲宗地樓面地價為800元/平方米，建筑容積率3，乙宗地樓面地價為1000元/平方米，建筑容積率5，在其他條件相同情況下，兩宗土地的總價相比( )

A. 甲等于乙

B. 甲大于乙

C. 甲小于乙

D. 無法判定

標準答案：C

3、采用市場比較法進行招標底價評估時，選擇的某交易案例為協(xié)議方式交易，成交價格1000元/平方米，如果交易方式修正為：協(xié)議0.5，招標0.75，拍賣1.0，則修正后的交易案例地價為( )元/平方米。

A. 500

B. 1500

C. 1667

D. 2000

標準答案：B

4、采用市場比較法估價時，若比較案例的價格為100元/平方米，其區(qū)域條件指數(shù)為100，待估土地的區(qū)域條件指數(shù)相比為105，則經(jīng)修正后的比較案例價格為( )元/平方米。

A. 1050

B. 100

C. 1040

D. 952

標準答案：A

5、采用市場比較法評估求得的土地價格通常稱為( )

A. 參考價格

B. 交易價格

C. 基準價格

D. 比準價格

標準答案：D

6、運用市場比較法評估土地租金時，一般應(yīng)采用( )進行比較分析。

A. 支付租金

B. 實質(zhì)租金

C. 每月支付的租金

D. 支付租金和押金

標準答案：B

二、多選題:

7、采用市場比較法評估地價時，所選交易案例與待估宗地應(yīng)具有( )

A. 相關(guān)性

B. 一致性

C. 替代性

D. 代表性

標準答案：A, C

8、根據(jù)實際比較基準的不同，市場比較法可分為( )

A. 標準比較分析

B. 直接比較分析

C. 案例比較分析

D. 間接比較分析

標準答案：B, C

9、應(yīng)用市場比較法應(yīng)具備的條件時( )

A.不動產(chǎn)市場發(fā)達

B.交易案例豐富

C.交易資料可靠

D.交易類型全面

標準答案：A, B, C

10、在運用市場比較法時，對多個比準價格處理，綜合確定地價的基本方法有( )

A. 簡單平均法

B. 加權(quán)平均法

C. 取中位數(shù)法

D. 取眾數(shù)法

標準答案：A, B, C, D

11、在宗地形狀中，最有利于使用的地塊形狀是( )

A. 矩形

B. 三角形

C. 不規(guī)則形狀

D. 方形

標準答案：A, D

三、判斷題:

12、采用市場比較法評估某宗住宅用地的使用權(quán)價格，所選比較案例宗地的剩余使用權(quán)年期為60年，待估宗地為50年，在其他因素均相同的情況下，則待估宗地的土地價格比比較案例的土地價格低20%( )

標準答案：錯誤

解 析：這類小題不值得去計算，因此主要靠對土地使用權(quán)年期修正方法的理解來進行判斷。由于年期修正系數(shù)的公式為K=[1-1/(1+r)m]/

[1-1/(1+r)n]，直觀上就能看出，它不是50年和60年的簡單比較，還需要參數(shù)r，所以不可能直接得出固定結(jié)果，因而無需計算就可判斷為錯。再說算也沒法算出來的，缺一個參數(shù)嘛。

13、采用市場比較法時，若區(qū)域因素中個因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進行因子分解后確定的，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定因素修正幅度，進而確定因素條件指數(shù)和因素修訂系數(shù)( )

標準答案：正確

14、只要由交易案例資料，市場比較法就可用于不動產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定( )

標準答案：錯誤

15、在利用市場比較法評估土地價格時，方法應(yīng)用上要選擇同類型的土地交易案例，修正時所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主( )

標準答案：正確

16、間接比較是以待估土地的狀況為基準，把各交易案例與其逐項比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格( )

標準答案：錯誤

17、類似土地是指土地所在區(qū)域的區(qū)域特征，以及影響地價的因素和條件都與待估土地相同的土地( )

標準答案：錯誤

18、在一定寬度條件下，地塊臨街深度越深，土地效用越差;地塊臨街深度越淺，土地效用越好( )

標準答案：錯誤

（責(zé)任編輯：中大編輯）