土地估價師

為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價師考試小編特地整理出2011年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價師考試中取得理想的成績!

(五)城市地價動態(tài)監(jiān)測(熟悉)

1、城市地價動態(tài)監(jiān)測概念

城市地價動態(tài)監(jiān)測是指根據(jù)城市土地市場的特點(diǎn)，通過設(shè)立地價監(jiān)測點(diǎn)，收集、處理并生成系列的地價指標(biāo)，對城市地價狀況進(jìn)行觀測、描述和評價的過程。

2、城市地價動態(tài)監(jiān)測的目的與作用

通過城市地價動態(tài)監(jiān)測，可以調(diào)查城市地價的水平及變化趨勢，及時向社會提供客觀、公正、合理的地價信息，為政府加強(qiáng)地價管理和宏觀調(diào)控土地市場提供決策依據(jù)。

3、城市地價動態(tài)監(jiān)測的基本程序

城市地價動態(tài)監(jiān)測的基本技術(shù)程序如下：

(1)確定地價動態(tài)監(jiān)測的范圍;

(2)建立以地價監(jiān)測點(diǎn)為基礎(chǔ)的地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)源;

(3)采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù);

(4)根據(jù)監(jiān)測目標(biāo)選擇地價動態(tài)監(jiān)測指標(biāo);

(5)計(jì)算各類地價動態(tài)監(jiān)測指標(biāo);

(6)對城市地價狀況進(jìn)行綜合分析和評價;

(7)編制城市地價動態(tài)監(jiān)測報(bào)告;

(8)發(fā)布城市地價動態(tài)監(jiān)測信息。

4、地價監(jiān)測點(diǎn)設(shè)立及信息采集的基本要求

(1)地價監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立原則

1)代表性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點(diǎn)在所在區(qū)段內(nèi)，其地價水平、利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面具有代表性;

2)確定性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點(diǎn)為一具體宗地，其周圍條件及自身?xiàng)l件都比較確定;

3)穩(wěn)定性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點(diǎn)的土地條件、利用狀況以及周圍土地的，利用條件比較穩(wěn)定，在較長時間內(nèi)不會發(fā)生分割、合并或重新規(guī)劃等情況;

4)標(biāo)識性原則，指設(shè)立的地價監(jiān)測點(diǎn)易于識別，具有一定的標(biāo)識性。

(2)地價監(jiān)測點(diǎn)設(shè)立的基本步驟

1)在土地定級基礎(chǔ)上地價區(qū)段的劃分

①地價區(qū)段劃分的要求

(A)在土地定級基礎(chǔ)上分用途劃定;

(B)在同一地價區(qū)段內(nèi)，地價水平比較接近或者一致;

(C)在同一地價區(qū)段內(nèi)，土地的利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件和規(guī)劃引件等基本相同;

(D)各地價區(qū)段的面積規(guī)模適當(dāng)，最小為一個街區(qū)范圍，并保持地塊的完整性;

(E)各地價區(qū)段彼此相連，能夠完全覆蓋被監(jiān)測范圍。

②地價區(qū)段劃分的方法

(A)以土地級別、基準(zhǔn)地價或交易樣本地價為依據(jù)，在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價等值線;

(B)在地價等值線的基礎(chǔ)上，以土地級別界線、宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其它線狀地物為依據(jù)，在工作底圖上勾勒出各地價區(qū)段的邊界;

(C)在實(shí)地查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地條件、土地利用狀況和土地開發(fā)程度等，調(diào)整初步劃分出的地價區(qū)段邊界，并落實(shí)在工作底圖上，通過編號、圖形整飾形成地價區(qū)段分布圖;

(D)以城市地價區(qū)段分布圖為依據(jù)，量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實(shí)際土地面積等，并進(jìn)行地價區(qū)段登記。各用途實(shí)際土地面積根據(jù)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查結(jié)果計(jì)算。

2)地價區(qū)段內(nèi)地價監(jiān)測點(diǎn)的布設(shè)要求

①地價監(jiān)測點(diǎn)為形狀規(guī)則，獨(dú)立宗地或者地塊，具有明確的界限;

②地價監(jiān)測點(diǎn)現(xiàn)狀的容積率、開發(fā)程度、面積規(guī)模等，應(yīng)與所在級別和地價區(qū)段的設(shè)定狀況相近;

③地價監(jiān)測點(diǎn)總數(shù)應(yīng)綜合考慮城市規(guī)模等級、建成區(qū)面積等因素確定，直轄市不應(yīng)低于200個，省會城市和計(jì)劃單列市不應(yīng)低于120個，其它城市不應(yīng)低于60個;各用途地價監(jiān)測點(diǎn)的數(shù)量應(yīng)盡可能均衡;

④地價監(jiān)測點(diǎn)的分布密度至少應(yīng)達(dá)到每區(qū)段l～2個。

3)地價監(jiān)測點(diǎn)初始資料的采集

地價監(jiān)測點(diǎn)布設(shè)與初始資料采集的方法如下：

①以標(biāo)有地價區(qū)段界線的工作底圖為基礎(chǔ)，在各個地價區(qū)段范圍內(nèi)選擇符合條件的宗地作為初選監(jiān)測點(diǎn)，并將初選的地價監(jiān)測點(diǎn)標(biāo)注在工作草圖上;

②查閱土地登記檔案，對初選監(jiān)測點(diǎn)的登記資料進(jìn)行整理，記入監(jiān)測點(diǎn)登記表，沒有登記資料的初選監(jiān)測點(diǎn)根據(jù)實(shí)地勘察調(diào)查的情況填寫監(jiān)測點(diǎn)登記表;

③根據(jù)工作草圖的標(biāo)注及登記資料，對初選監(jiān)測點(diǎn)逐一進(jìn)行實(shí)地勘察，包括對登記資料的核實(shí)和補(bǔ)充、宗地周邊環(huán)境的調(diào)查、土地實(shí)際利用狀況的調(diào)查、宗地影像資料的獲取等;

④根據(jù)勘察的資料對初選監(jiān)測點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的分析和篩選，確定地價監(jiān)測點(diǎn);

⑤對監(jiān)測點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一編號，編號包含全國行政區(qū)劃序號信息、城市類別信息、土地級別序號信息、土地用途類別信息、城市內(nèi)監(jiān)測點(diǎn)序號信息;

⑥經(jīng)分析和篩選整理后確定的監(jiān)測點(diǎn)資料要進(jìn)行正式的初始登記，初始登記的主要內(nèi)容包括：監(jiān)測點(diǎn)權(quán)利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設(shè)定條件資料、價格狀況資料和其它資料等。

4)地價監(jiān)測點(diǎn)上圖與資料建檔。

①繪制地價監(jiān)測點(diǎn)分布圖，標(biāo)明各地價監(jiān)測點(diǎn)的代表符號、編號，以及其它圖件要素;

②建立監(jiān)測點(diǎn)資料檔案。

(3)地價監(jiān)測點(diǎn)的維護(hù)

1)地價監(jiān)測點(diǎn)定期檢查

每年要對地價監(jiān)測點(diǎn)進(jìn)行全面跟蹤檢查，并對檢查情況進(jìn)行登記。地價監(jiān)測點(diǎn)的檢查內(nèi)容有：

①使用狀況方面，包括用途是否發(fā)生變化、建筑面積是否變化、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施是否改變、是否發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害等;

②)周邊環(huán)境方面，包括總體規(guī)劃是否調(diào)整、是否增加重要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施等;

③權(quán)屬關(guān)系方面，是否發(fā)生交易行為、是否分割或者合并、是否設(shè)定新的權(quán)屬限制等方面。

2)地價監(jiān)測點(diǎn)更新

地價監(jiān)測點(diǎn)原則上應(yīng)保持穩(wěn)定，但遇到下列情況時，應(yīng)該更新：

①地塊或地塊上建筑物滅失;

②地塊用途發(fā)生改變;

③地塊被合并或分割;

④地塊地質(zhì)條件發(fā)生規(guī)模較大的惡性改變;

⑤土地被長期低效利用;

⑥城市主城區(qū)或建成區(qū)擴(kuò)容。

地價監(jiān)測點(diǎn)的更新可分為原監(jiān)測點(diǎn)刪除的更新、新監(jiān)測點(diǎn)替代原監(jiān)測點(diǎn)的更新和凈新增監(jiān)測點(diǎn)的更新。新監(jiān)測點(diǎn)和凈新增監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立可參照地價監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立步驟。地價監(jiān)測點(diǎn)更新的數(shù)量每年不得超過該城市地價監(jiān)測點(diǎn)總數(shù)的l0%。當(dāng)遇到城市土地級別調(diào)整、基準(zhǔn)地價更新時，原則上保留90%以上的原有監(jiān)測點(diǎn)，并在原有監(jiān)測點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行監(jiān)測點(diǎn)的擴(kuò)充。

3)建立地價監(jiān)測點(diǎn)資料庫

地價監(jiān)測點(diǎn)須建立專門的資料庫，并對資料進(jìn)行及時的分類管理，資料庫管理的資料主要包括：

①初始登記資料，包括：城市地價監(jiān)測點(diǎn)登記表(初始)、地價區(qū)段登記表(初始)、地價監(jiān)測點(diǎn)分布圖、地價區(qū)段分布圖、地價監(jiān)測點(diǎn)宗地圖、地價監(jiān)測點(diǎn)影像照片等;

②變更登記資料，包括：各監(jiān)測年度的城市地價監(jiān)測點(diǎn)登記表(變更)、地價區(qū)段登記表(變更)、地價監(jiān)測點(diǎn)變更統(tǒng)計(jì)表等;

③各季度、年度成果資料，包括：地價監(jiān)測點(diǎn)(季度)調(diào)查表、地價動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)(季度)調(diào)查表、土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況(季度)調(diào)查表、土地交易樣本(季度)調(diào)查表、地價監(jiān)測點(diǎn)(年度)調(diào)查表、地價動態(tài)監(jiān)測指標(biāo)(年度)調(diào)查表、房屋交易樣本(年度)調(diào)查表、土地(年度)供需情況調(diào)查表、房屋(年度)供需情況調(diào)查表、土地面積調(diào)查表、相關(guān)社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(年度)調(diào)查表、城市基準(zhǔn)地價更新情況調(diào)查表、地價監(jiān)測點(diǎn)評估技術(shù)要點(diǎn)表、地價監(jiān)測點(diǎn)分布圖、土地交易樣本分布圖、房屋交易樣本分布圖、城市地價狀況年度分析報(bào)告、地價監(jiān)測點(diǎn)評估報(bào)告等。

(4)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)采集

1)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)的內(nèi)容

①地價監(jiān)測點(diǎn)數(shù)據(jù)，分為初始采集數(shù)據(jù)和常規(guī)采集數(shù)據(jù)，其中，初始采集數(shù)據(jù)包括監(jiān)測點(diǎn)的土地權(quán)屬狀況、土地實(shí)際利用狀況、地價影響因素、監(jiān)測點(diǎn)設(shè)定條件、監(jiān)測點(diǎn)價格狀況等基本情況;常規(guī)數(shù)據(jù)采集重點(diǎn)為監(jiān)測點(diǎn)在監(jiān)測時段的現(xiàn)狀條件下評估地價、設(shè)定內(nèi)涵條件下評估地價、評估時間及評估人等。

②土地交易樣本數(shù)據(jù)，為土地交易的相關(guān)數(shù)據(jù)。

③房屋交易樣本數(shù)據(jù)，為房屋交易的相關(guān)數(shù)據(jù)。

④城市一般數(shù)據(jù)等，為土地年度供需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、房屋年度供需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、城市社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、城市基準(zhǔn)地價資料等。

2)地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)采集方法

監(jiān)測點(diǎn)數(shù)據(jù)分為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和監(jiān)測點(diǎn)地價。

監(jiān)測點(diǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)在地價監(jiān)測點(diǎn)布設(shè)過程中通過初始調(diào)查進(jìn)行采集，但要及時進(jìn)行核實(shí)和變更采集。

監(jiān)測點(diǎn)地價通過對監(jiān)測點(diǎn)市場價格的評估獲取，有關(guān)監(jiān)測點(diǎn)地價評估的原理和方法須遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》;如果設(shè)立的監(jiān)測點(diǎn)為土地交易日期在1年以內(nèi)的交易樣本，其地價可直接通過期日、土地開發(fā)程度、土地使用權(quán)年限、容積率等修正得到。

監(jiān)測點(diǎn)年度數(shù)據(jù)每年采集一次，監(jiān)測點(diǎn)年度地價基準(zhǔn)日設(shè)定在每年的12月31日;監(jiān)測點(diǎn)季度數(shù)據(jù)每季度采集一次，通過抽樣采集，各類別監(jiān)測點(diǎn)抽樣數(shù)不得低于其總數(shù)的10%，監(jiān)測點(diǎn)季度地價基準(zhǔn)日設(shè)定在各季度的最后一日。

監(jiān)測點(diǎn)地價評估要求如下：

①監(jiān)測點(diǎn)現(xiàn)狀條件下評估地價與設(shè)定內(nèi)涵條件下評估地價分別評估，評估值為監(jiān)測點(diǎn)地面價;

②監(jiān)測點(diǎn)地價為土地使用權(quán)價格，且不考慮他項(xiàng)權(quán)利限制;

③監(jiān)測點(diǎn)設(shè)定內(nèi)涵條件下評估地價所對應(yīng)的年限均為相應(yīng)用途的法定最高年限，監(jiān)測點(diǎn)現(xiàn)狀條件下評估地價所對應(yīng)的年限是相應(yīng)用途的剩余使用年限;

④應(yīng)采用兩種或兩種以上的評估方法，但不能采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法;

⑤監(jiān)測點(diǎn)地價評估報(bào)告采用統(tǒng)一的格式;

⑥每一個監(jiān)測點(diǎn)應(yīng)由兩名注冊土地估價師評估并簽字。

土地交易樣本數(shù)據(jù)通過市場調(diào)查采集，采集的渠道主要是土地交易市場、土地交易登記部門和實(shí)際的市場調(diào)查，每季度采集一次。

房屋交易樣本數(shù)據(jù)通過市場調(diào)查采集。數(shù)據(jù)采集的渠道主要是房地產(chǎn)市場管理部門和實(shí)際市場調(diào)查，包括房價和房屋租金水平等，采用樣本調(diào)查的方法采集，每年度采集一次。

城市一

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