土地估價師

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三、建設用地的類別(掌握)

為更有效地管理土地，在上述三種基本分類的基礎上，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀調查技術規(guī)程》、1989年制訂的《城鎮(zhèn)地籍調查規(guī)程》以及國土資源部、農業(yè)部《關于印發(fā)試行《土地分類》的通知》(國土資發(fā)[2001]255號)，我國土地管理工作者又將土地作了更進一步的分類，將城市土地分類的商服、工礦倉儲、公用設施、公共建筑、住宅、交通用地(除農村道路)、水利設施用地、特殊用地等8個地類構成建設用地。

1、商服用地

指商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營性服務業(yè)建筑及其相應附屬設施用地。包括：

(1)商業(yè)用地。指商店、商場、各類批發(fā)、零售市場及其相應附屬設施用地。

(2)金融保險用地。指銀行、保險、證券、信托、期貨、信用社等用地。

(3)餐飲旅館業(yè)用地。指飯店、餐廳、酒吧、賓館、旅館、招待所、度假村等及其相應附屬設施用地。

(4)其他商服用地。指寫字樓、商業(yè)性辦公樓和企業(yè)廠區(qū)外獨立的辦公樓用地;旅行社、運動保健休閑設施、夜總會、歌舞廳、俱樂部、高爾夫球場、加油站、洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點、照相、理發(fā)、洗浴等服務設施用地。

2、工礦倉儲用地

指工業(yè)、采礦、倉儲業(yè)用地。包括：

(1)工業(yè)用地。指工業(yè)生產及其相應附屬設施用地。

(2)采礦地。指采礦、采石、采砂場、鹽田、磚瓦窯等地面生產用地及尾礦堆放地。

(3)倉儲用地。指用于物資儲備、中轉的場所及相應附屬設施用地。

3、公共設施用地

為居民生活和二、三產業(yè)服務的公用設施及瞻仰、游憩用地。包括：

(1)公共基礎設施用地。指給排水、供電、供燃、供熱、郵政、電信、消防、公用設施維修、環(huán)衛(wèi)等用地。

(2)瞻仰景觀休閑用地。指名勝古跡、革命遺址、景點、公園、廣場、公用綠地等。

4、公共建筑用地

指公共文化、體育、娛樂、機關、團體、科研、設計、教育、醫(yī)衛(wèi)、慈善等建筑用地。包括：

(1)機關團體用地。指國家機關，社會團體，群眾自治組織，廣播電臺、電視臺、報社、雜志社、通訊社、出版社等單位的辦公用地。

(2)教育用地。指各種教育機構，包括大專院校，中專、職業(yè)學校、成人業(yè)余教育學校、中小學校、幼兒園、托兒所、黨校、行政學院、干部管理學院、盲聾啞學校、工讀學校等直接用于教育的用地。

(3)科研設計用地。指獨立的科研、設計機構用地，包括研究、勘測、設計、信息等單位用地。

(4)文體用地。為公眾服務的公益性文化、體育設施用地。包括博物館、展覽館、文化館、圖書館、紀念館、影劇院、音樂廳、少青老年活動中心、體育場館、訓練基地等。

(5)醫(yī)療衛(wèi)生用地。指醫(yī)療、衛(wèi)生、防疫、急救、保健、療養(yǎng)、康復、醫(yī)檢藥檢、血庫等用地。

(6)慈善用地。指孤兒院、養(yǎng)老院、福利院等用地。

5、住宅用地

指供人們日常生活居住的房基地(有獨立院落的包括院落)。包括：

(1)城鎮(zhèn)單一住宅用地。指城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地。

(2)城鎮(zhèn)混合住宅用地。指城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地。

(3)農村宅基地。指農村村民居住的宅基地。

(4)空閑宅基地。指村莊內部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

6、交通運輸用地

指用于運輸通行的地面線路、場站等用地，包括民用機場、港口、碼頭、地面運輸管道和居民點道路及其相應附屬設施用地。包括：

(1)鐵路用地。指鐵道線路及場站用地，包括路堤、路塹、道溝及護路林，地鐵地上部分及出入口等用地。

(2)公路用地。指國家和地方公路(含鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路)，包括路堤、路塹、道溝、護路林及其他附屬設施用地。

(3)民用機場用地。指民用機場及其附屬設施用地。

(4)港口碼頭用地。指人工修建的客、貨運、捕撈船舶?？康膱鏊捌湎鄳綄俳ㄖ铮话ǔＫ灰韵虏糠?。

(5)管道運輸用地。指運輸煤炭、石油和天然氣等管道及其相應附屬設施地面用地。

(6)街巷。指城鄉(xiāng)居民點內公用道路—含立交橋、公共停車場等。

7、水利設施用地

指用于水庫、水工建筑的土地。包括：

(1)水庫水面。指人工修建總庫容≥10萬立方米，正常蓄水位以下的面積。

(2)水工建筑用地。指除農田水利用地以外的人工修建的溝渠、閘、壩、堤路林、水電站、揚水站等常水位岸線以上的水工建筑用地。

8、特殊用地

指軍事設施、涉外、宗教、監(jiān)教、墓地等用地。包括：

(1)軍事設施用地。指專門用于軍事目的的設施用地，包括軍事指揮機關和營房等。

(2)使領館用地。指外國政府及國際組織駐華使領館、辦事處等用地。

(3)宗教用地。指專門用于宗教活動的廟宇、寺院、道觀、教堂等宗教自用地。

(4)監(jiān)教場所用地。指監(jiān)獄、看守所、勞改場、勞教所、戒毒所等用地。

(5)墓葬地。指陵園、墓地、殯葬場所及附屬設施用地。

例題：按照現(xiàn)行分類，工礦倉儲用地包括 ( )等。

A.工業(yè)用地

B.采礦地

C.倉儲用地

D.商業(yè)用地

答案：ABC

解析：商業(yè)用地屬于建設用地中的商服用地。

四.農用地的主要特征。(熟悉)

農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地及其他農用地。

1.農用地既是勞動對象，又是勞動手段，是不可替代的生產資料。在人類社會的不斷發(fā)展中，不僅沒有削弱人類對土地的依賴性，還將越來越強化其間的關系。其它部門的生產資料可以更新淘汰，用新的生產資料或產品替代，如用硬質塑料代替某種鋼材、用合成板代替木材等。作為農用地的土壤卻是一種特殊的生產資料，時至今日，還沒有找到一種可以取代土地的替代品來生產農產品。

2.農用土地資源，只要利用得當，不僅有自行恢復和再生的能力，而且可以永續(xù)利用。相反，如果掠奪式的過度利用，其生產能力就會遭受破壞，即使可以恢復也要花費一定的時間和投資，甚至是不可恢復的。

3.農用地受自然環(huán)境影響顯著。農用地所利用的自然環(huán)境因素是多元的，功能是復雜的。它既利用土地本身，又利用土地的地上環(huán)境條件(如地形、溫度、光照、降水等)。其中任何一個因素都對農作物的生長發(fā)育有制約作用，而這些因素的綜合作用對農業(yè)生產的影響就更為重要。

4.農用地是一個復雜的生態(tài)系統(tǒng)，其資源價值取決于系統(tǒng)循環(huán)狀況。農用地生態(tài)系統(tǒng)是以農地為基礎，由地貌、氣候、水文、土壤、植物、動物等自然要素構成，以作物群落為中心，以農作物經(jīng)濟產量為目標的可以人為調控的生態(tài)--經(jīng)濟復合系統(tǒng)。該系統(tǒng)又承載土地、森林、河流、沼澤、灘涂等次級系統(tǒng)，農地生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)內部、農地生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)與非農地生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)之間持續(xù)不斷的進行著復雜的物質循環(huán)與能量交換，從而維持土地生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)的穩(wěn)定，使土地價值(效用)(含農用地資源價值)得到充分、持久的實現(xiàn)。

例題：農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、( )、養(yǎng)殖水面等。(2002年《土地管理基礎》試題)

A.林地

B.園地

C.牧草地

D.農田水利用地

答案：ABCD

解析：農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地及其他農用地。農田水利用地屬于其他農用地。

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