土地估價(jià)師

為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2012年土地估價(jià)師考試小編特地整理出2012年土地估價(jià)師考試的資料，希望各位考生可以在2012年土地估價(jià)師考試中取得理想的成績!

復(fù)習(xí)要點(diǎn)：

1、理解和掌握市場比較法的有關(guān)概念、特點(diǎn)及應(yīng)用范圍

2、熟練掌握市場比較法的計(jì)算公式、步驟和各種修正方法

3、注意各類修正方法等小考點(diǎn)容易出小題目

一、市場比較法概述

1、市場比較法的定義和基本原理

基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，對有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評估時(shí)日地價(jià)的方法。

市場比較法以替代原則為理論基礎(chǔ)，因此具有現(xiàn)實(shí)性和富有說服力。還可以利用租賃實(shí)例，測算土地的租金，這就是租賃實(shí)例比較法。市場比較法更適宜于市場比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價(jià)格的評估。

2、市場比較法中的有關(guān)概念

13個(gè)概念：類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價(jià)期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個(gè)別因素、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域

3、市場比較法的基本公式

根據(jù)實(shí)際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。

(1)直接比較過程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，

公式1 PD=PB×A×B×D×E

(2)間接比較過程：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，

公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

(3)有關(guān)指數(shù)的基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。

(4)公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個(gè)為比較基礎(chǔ)，哪個(gè)就取值為100，另一方的值通過比較進(jìn)行加或減。

(5)對區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，當(dāng)因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素條件指數(shù)。

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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