土地估價師

為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2012年土地估價師考試小編特地整理出2012年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2012年土地估價師考試中取得理想的成績!

復(fù)習(xí)要點：

1、理解和掌握市場比較法的有關(guān)概念、特點及應(yīng)用范圍

2、熟練掌握市場比較法的計算公式、步驟和各種修正方法

3、注意各類修正方法等小考點容易出小題目

一、市場比較法概述

1、市場比較法的定義和基本原理

基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進(jìn)行對照比較，對有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

市場比較法以替代原則為理論基礎(chǔ)，因此具有現(xiàn)實性和富有說服力。還可以利用租賃實例，測算土地的租金，這就是租賃實例比較法。市場比較法更適宜于市場比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價格的評估。

2、市場比較法中的有關(guān)概念

13個概念：類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個別因素、地價指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域

3、市場比較法的基本公式

根據(jù)實際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。

(1)直接比較過程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，

公式1 PD=PB×A×B×D×E

(2)間接比較過程：以一個標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，

公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

(3)有關(guān)指數(shù)的基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。

(4)公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個為比較基礎(chǔ)，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進(jìn)行加或減。

(5)對區(qū)域因素和個別因素修正，當(dāng)因素內(nèi)存在多個不同因子影響時，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素條件指數(shù)。

4、市場比較法的特點與應(yīng)用范圍

(1)市場比較法的特點：比準(zhǔn)價格

(2)市場比較法的使用條件

僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。

(3)市場比較法的適用范圍

從適用條件來看，主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū);

從評估目的和評估結(jié)果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

二、市場比較法估價的程序與方法

1、市場比較法估價的程序

收集交易資料——確定比較交易案例——進(jìn)行市場交易情況修正——期日修正——區(qū)域、個別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價確定

2、市場比較法每個步驟介紹

(1)收集交易資料

(2)確定比較交易案例

明確5個具體要求，還應(yīng)建立價格比較基礎(chǔ)

(3)市場交易情況修正

是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。

修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

(4)期日修正

交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的，可采用地價指數(shù)或房屋價格指數(shù)的變動率來分析計算，將交易價格修訂為估價期日的價格。進(jìn)行期日修正時，要特別注意價格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基值數(shù)。

B=估價期日的價格指數(shù)/交易時期價格指數(shù)

(5)區(qū)域因素修正

區(qū)域因素的實質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。

修正方法：修正方法的三個步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計算。

D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

(6)個別因素修正

個別因素的實質(zhì)、內(nèi)容和個別因素修正的目的。

修正方法程序及計算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。

(7)土地使用權(quán)年限修正

土地使用權(quán)年限屬于特殊的個別因素，修正方法是先計算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進(jìn)行年期修正。

年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

年期修正后地價=比較案例價格×K

(8)容積率修正

容積率也屬于特殊的個別因素，同樣用修正系數(shù)來修正地價，要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。

容積率修正后的交易案例價格=比較宗地價格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))

(9)土地價格的最終確定

通過各相關(guān)因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準(zhǔn)價格，然后對多個試算比準(zhǔn)價格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價格。

對多個比準(zhǔn)價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：簡單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。

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