土地估價師

為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價理論方法》地租理論知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

(一)、馬克思地租理論

級差地租資本主義級差地租是經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者所占有的超額利潤，其來源是產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格與社會生產(chǎn)價格的差額。因為這種地租與土地等級相聯(lián)系，故稱為級差地租。

級差地租I：土地肥力的差異、土地位置(距離市場遠近)差異是形成級差地租I的條件。

級差地租Ⅱ：由追加投資帶來的超額利潤，是級差地租Ⅱ的實體。

二者的關系：各有不同的表現(xiàn)形式，但二者在實質(zhì)上是一致的，級差地租Ⅱ要以級差地租I為前提和基礎。

從歷史上看，級差地租I的產(chǎn)生先于級差地租Ⅱ。在資本主義發(fā)展初期，還存在大量未耕種土地，農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式是粗放的，與此相適應的地租形式是級差地租I;隨著資本主義的發(fā)展，城市和工業(yè)對農(nóng)業(yè)的需求日益增加，土地使用向集約化方式發(fā)展，與集約化經(jīng)營方式相對應的地租形式是級差地租Ⅱ。

從一定時期的運動看，級差地租I也是級差地租Ⅱ的出發(fā)點。在級差地租I和級差地租Ⅱ并存的情況下，農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格仍由劣等地的農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格來決定。這就是說，級差地租Ⅱ的形成，是以同一塊土地連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提的。

(二)、地租與地價的關系

地租是土地所有者憑借土地所有權而獲得的一種收益。由于土地空間位置的固定性、數(shù)量的有限性、土地利用的持久性等特點，地租是一種恒久的收益流。隨著土地權屬的轉(zhuǎn)移，這種收益流也將會發(fā)生轉(zhuǎn)移。因而，土地收益本身就是價格的一種表現(xiàn)。地租的存在決定了土地價格存在的客觀性。然而，地價不是對土地實體的購買價格，而是對土地預期收益的購買價格，其實質(zhì)是土地未來地租的資本化，即：土地價格：地租/利率。

由此可見，地租與地價是密不可分的，是一個事物的兩個方面。地租是地價的基礎和出發(fā)點;地價是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是地租的資本化。

(三)、地租理論在土地估價中的應用

西方地租、地價理論側(cè)重于對地租、地價量及其影響因素的分析，而忽視或避免從本質(zhì)上分析地租、地價。馬克思的地價理論則闡明了其本質(zhì)、來源及所反映的經(jīng)濟關系，兩者存在根本的區(qū)別。但同時兩者又有相同之處，如對土地的使用價值、地租和地價的關系等問題的認識有很多的相似點。如馬克思認為，地租存在的原因是土地所有權的存在。這是一種高度的理論概括，說明土地具有效用、存在稀缺等經(jīng)濟特性。所以，結(jié)合我國特點，在土地估價中自然應用馬克思的地租、地價理論作主要基礎，同時也需要吸收運用西方經(jīng)濟學對地租、地價研究分析的有用部分，以豐富地價評估的研究方法，使土地價格的分析更定量化、模型化和可操作化。

從本質(zhì)上講，絕對地租和級差地租都由土地所有權決定，都同樣地體現(xiàn)了土地所有權的經(jīng)濟利益要求。但從量上看，城市絕對地租是作為工業(yè)生產(chǎn)總利潤的扣除，因而它只與一定的社會經(jīng)濟發(fā)展水平相適應;而級差地租則具有與土地的質(zhì)量等級相關的確定的量的規(guī)定性，因而在城市土地利用及城市地價評估中，級差地租具有更重要的意義。

區(qū)位理論

(一)農(nóng)業(yè)區(qū)位論意義：

1.提出了農(nóng)業(yè)土地利用的配置原理;

2.指出了位置級差地租對農(nóng)業(yè)配置的決定作用，是城市內(nèi)部土地配置的理論基礎;

3.適合生產(chǎn)力水平不發(fā)達階段;

4.對農(nóng)業(yè)土地利用配置有指導意義。

(二)工業(yè)區(qū)位論

1.原理：運輸、勞動力、集聚因子的相互作用，決定了工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本最低點作為工業(yè)企業(yè)的理論區(qū)位。當集聚因子對成本的節(jié)約大于由于區(qū)位變化增加的運輸和勞動力成本時，工業(yè)企業(yè)趨向于集聚區(qū)位。

2.運輸因子(運費)對工廠配置的影響原材料系數(shù)=稀有性原材料總重/制成品總重當原材料系數(shù)<1，工廠應配置在中心消費地;(如酒廠、飲料廠、水泥廠等)

當原材料系數(shù)>1，工廠應配置在原材料產(chǎn)地;(如采礦、金屬冶煉業(yè)、食品加工業(yè)等)

當原材料系數(shù)=1，配置在原材料產(chǎn)地至消費地間的任一點。(如加工業(yè)等)

3.勞動成本對工業(yè)區(qū)位的影響：當一地單位產(chǎn)品中勞動力費用節(jié)約大于運費增加時，工業(yè)趨向布局于該地。

勞動系數(shù)(L)=勞動成本指數(shù)/地域重量當勞動系數(shù)>1時，指向勞動成本低的區(qū)位;當勞動系數(shù)<1時，指向運費低的區(qū)位;當勞動系數(shù)=1時，二者均可。

4.集聚因子將會使運輸及勞動力定向的區(qū)位產(chǎn)生偏離，形成由三個因子共同決定的區(qū)位。

(三)、區(qū)位理論

在土地估價中的作用區(qū)位理論在土地估價中的作用主要結(jié)合城市土地利用分析。城市土地利用的實質(zhì)即是對土地區(qū)位的利用。由于城市具有復雜的社會經(jīng)濟因素，因而在空間上便形成了復雜的土地區(qū)位利用格局。一般來說，城市中的重要商業(yè)企業(yè)總是占據(jù)城市的最優(yōu)經(jīng)濟區(qū)位，但同時商業(yè)企業(yè)的布局又在很大程度上決定土地區(qū)位的優(yōu)劣。城市中的行政、文化、教育事業(yè)單位總是占據(jù)一個城市的最優(yōu)環(huán)境區(qū)位，但同時它們又在創(chuàng)造著良好的環(huán)境區(qū)位。上述的經(jīng)濟區(qū)位和環(huán)境區(qū)位都是由土地區(qū)位派生的，它們分別從不同的角度反映土地區(qū)位情況：當以經(jīng)濟效益指標衡量土地區(qū)位時，稱之為土地的經(jīng)濟區(qū)位，簡稱經(jīng)濟區(qū)位;當以環(huán)境效益為指標衡量土地區(qū)位時，稱之為土地的環(huán)境區(qū)位，簡稱環(huán)境區(qū)位。雖然從長遠來看，經(jīng)濟效益與環(huán)境效益是一致的，但它們的現(xiàn)實表現(xiàn)形態(tài)卻是不同的，因此對土地區(qū)位作上述區(qū)分是很有必要的。對城市基礎設施和公共服務設施而言，它們是形成城市土地區(qū)位的一般物質(zhì)基礎，其結(jié)構密度和布局情況從某種程度上決定著土地區(qū)位的優(yōu)劣。土地區(qū)位的優(yōu)劣，具體體現(xiàn)在土地的生產(chǎn)力方面，從而直接影響級差地租，同時對地產(chǎn)的評估價格起決定性的作用。

土地報酬遞減規(guī)律

總報酬曲線、平均報酬曲線、邊際報酬曲線三者之間的關系

1.總報酬曲線和平均報酬曲線的關系：平均報酬等于總報酬曲線上每一點與原點連線的斜率，當總報酬曲線上某一點與原點連線正好是總報酬曲線的切線時，斜率最大，平均報酬最高。即在該點以前總報酬、平均報酬增加，該點以后總報酬增加，平均報酬減少。

2.總報酬曲線和邊際報酬曲線的關系：邊際報酬等于總報酬曲線在各點切線的斜率。在拐點之前，邊際報酬遞增，在拐點之后，邊際報酬遞減?？倛蟪昵€到達最高點，邊際報酬為零。最高點之后，總報酬遞減，邊際報酬為負值。

3.平均報酬曲線和邊際報酬曲線的關系：當邊際報酬大于平均報酬時，平均報酬不斷上升，當邊際報酬小于平均報酬時，平均報酬不斷下降，兩條曲線相交于平均報酬的最高點。

4.可以將投入劃分為三個階段：第一個階段(平均報酬最高點之前)。平均報酬持續(xù)增長，這一階段減少投入是不合理的。第二個階段(從平均報酬最高點到總報酬最大或邊際報酬為零之前)。平均報酬、邊際報酬均下降趨勢，只有總報酬增加直到最大，這一階段生產(chǎn)是最合理的。第三個階段(從總報酬最大或邊際報酬為零之后)。由于邊際報酬為負值，投入增加，總報酬反而減少，生產(chǎn)是最不合理的。因此，這一階段不宜再增加投入。

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（責任編輯：中大編輯）

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