土地估價(jià)師

問題來源：

土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)(全程強(qiáng)化班) 的第18課時(shí)

學(xué)員問題：

某工業(yè)開發(fā)區(qū),于1999年5月底取得農(nóng)地使用權(quán)年限為50年,開發(fā)成“五通一平”后分塊出售。調(diào)查得知：該地區(qū)農(nóng)地取得費(fèi)用(含征地、拆遷安置補(bǔ)償和稅費(fèi))平均為15萬元/畝，土地“五通一平”開發(fā)費(fèi)用(含稅費(fèi))平均為2億元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土地開發(fā)周期平均為2年，如果第一年投入開發(fā)費(fèi)用的40%，第二年投人60%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率10%，交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6%，當(dāng)?shù)卦试S的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用之和的15%。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的70%。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為20%，土地資本化率為12%。試根據(jù)以上資料估算2001年5月底開發(fā)完成后出售土地的平均單價(jià)。

幫我反饋一下這個(gè)題目為什么計(jì)算土地增值收益時(shí)候利潤沒有考慮進(jìn)去??? 在計(jì)算土地單價(jià)時(shí)候利潤也沒有考慮進(jìn)去

名師解答：

您說的問題非常好。我們上課時(shí)講過：土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤)×土地增值收益率，所以，在計(jì)算土地增值收益和土地單價(jià)時(shí)，是需要考慮利潤這部分的。除非題目有特殊要求，但這道沒有。如果考試時(shí)，遇到類似的題，就按照我們<成本逼近法>一章中講的例題來做就行。

不知我這樣回答，是否能將您的問題回答清楚?

相關(guān)知識(shí)：

5、確定土地增值

(1)土地增值的內(nèi)涵

土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓)給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租(含連同地面建筑物一同出租)給其他使用者時(shí)，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。

(2)土地增值的計(jì)算方法

土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤)×土地增值收益率

成本逼近法估價(jià)中包含土地增值一項(xiàng)，這項(xiàng)計(jì)算源于增值地租，一是由于土地用途的變化所引起的土地增值，二是由于土地周圍設(shè)施的改善或其他一些項(xiàng)目的建設(shè)所引起的土地增值，形成外部效應(yīng)。成本逼近法價(jià)格構(gòu)成中的前幾項(xiàng)是有案可查的，而土地增值卻是難以估算的，這也是成本逼近法評(píng)估中的難點(diǎn)。

土地增值率理論上應(yīng)等于增值地租占總地價(jià)的比例，或開發(fā)完成后的土地市場價(jià)格與成本價(jià)格差值占成本價(jià)格的比例。土地增值率可根據(jù)待估宗地的用途、開發(fā)程度等綜合確定。

注：在實(shí)際操作中，若土地增值收益采用當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)，由于政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)多為宗地最高出讓年限的出讓金，與評(píng)估宗地的剩余使用年限不一致，須進(jìn)行使用年限修正，公式為：

待估宗地價(jià)格=(土地取得費(fèi)及稅費(fèi)十土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤) ×[1-l/(1+土地還原率)待估宗地剩余使用年限]+出讓金×[1-l/(1+土地還原率)待估宗地剩余使用年限]/ [1-l/(1+土地還原率)法定最高使用年限]

由于土地取得費(fèi)、稅費(fèi)、開發(fā)費(fèi)、利息、利潤一般結(jié)合土地面積表述，在出讓金以樓面地價(jià)表示的地區(qū)(如廣州)運(yùn)用以上公式時(shí)，應(yīng)特別注意將樓面地價(jià)轉(zhuǎn)換為地面地價(jià)。

溫馨提示：

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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