土地估價(jià)師

為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價(jià)師考試小編特地整理出2011年土地估價(jià)師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價(jià)師考試中取得理想的成績(jī)!

4.4 級(jí)差收益(地租)法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)

4.4.1 土地級(jí)別的確定

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》的要求，確定土地的級(jí)別。

4.4.2 樣本數(shù)據(jù)處理

4.4.2.1 土地利用類(lèi)型的劃分

土地利用類(lèi)型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，也以土地的現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù)，適當(dāng)考慮土地利用規(guī)劃。土地利用類(lèi)型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類(lèi)，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級(jí)住宅、二級(jí)住宅和三級(jí)住宅用地等類(lèi)型。

4.4.2.2 單元土地質(zhì)量指數(shù)計(jì)算

根據(jù)土地級(jí)別內(nèi)單元總分值進(jìn)行級(jí)差收益測(cè)算時(shí)，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計(jì)算：

fi

Xin =——

n

式中：Xin ：某單元土地質(zhì)量指數(shù);

fi ：某單元總分值;

n ：土地級(jí)別數(shù)

4.4.2.3 行業(yè)或類(lèi)別資本效益折算系數(shù)的計(jì)算

分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類(lèi)別的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算各行業(yè)或類(lèi)別的資本效益折算系數(shù)：

Crm

Kci = ——

Cr

式中： Kci ：某用地類(lèi)型中的某行業(yè)或類(lèi)別資本效益折算系數(shù)

Crm ：該用地類(lèi)型中某一行業(yè)或類(lèi)別全市平均資金利潤(rùn)率

Cr ：該用地類(lèi)型中標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)或類(lèi)別全市平均資金利潤(rùn)率

4.4.2.4 規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計(jì)算

分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中當(dāng)?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)?；蚣夹g(shù)水平下的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算規(guī)模資本效益折算系數(shù)：

           Crn

Kcs =——

         Cmax

式中：Kcs ：某一行業(yè)或類(lèi)別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù)

Crn ：該行業(yè)或類(lèi)別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤(rùn)率

Cmax ：該行業(yè)或類(lèi)別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤(rùn)率

4.4.2.5 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額的計(jì)算

企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額按下式計(jì)算：

Cs =Ce×Kci ×Kcs

式中：Cs：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額

Ce ：企業(yè)實(shí)際使用的資本額

Kci 、Kcs同前。

4.4.2.6 合理工資量的計(jì)算

按當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動(dòng)力的定員標(biāo)準(zhǔn)，用下式計(jì)算合理的工資支出標(biāo)準(zhǔn)：

                     LPs

Lcs = Lce ×——

                     LPe

式中：Lcs ：某企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)定員情況下應(yīng)支出的工資額

Lce ：該企業(yè)實(shí)際支出的工資額

LPs ：某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量

LPe ：企業(yè)實(shí)際占有的勞動(dòng)力數(shù)量

4.4.2.7 企業(yè)效益資料的整理

將收集到的企業(yè)效益資料，按標(biāo)準(zhǔn)化公式計(jì)算整理。

4.4.3 指標(biāo)選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類(lèi)

4.4.3.1 級(jí)差收益測(cè)算指標(biāo)的選擇

級(jí)差收益測(cè)算選擇的指標(biāo)主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標(biāo)準(zhǔn)資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級(jí)別或單元總分值。

4.4.3.2 樣本數(shù)據(jù)歸類(lèi)

以土地級(jí)別為單位，分別以不同土地利用類(lèi)型進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類(lèi)，可以細(xì)分的土地類(lèi)型還可按細(xì)類(lèi)歸類(lèi)。

4.4.3.3 樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

數(shù)據(jù)檢驗(yàn)以土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝?，分土地利用?lèi)型進(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢驗(yàn)。

用卡方檢驗(yàn)法、秩和檢驗(yàn)法分別對(duì)已知數(shù)據(jù)總體分布類(lèi)型和未知數(shù)據(jù)分布類(lèi)型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)。

用 t 檢驗(yàn)法和均值――方差法分別對(duì)樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除。

當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿(mǎn)足模型建立的需要時(shí)，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類(lèi)。

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