土地估價師

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第四部分 《城市房屋拆遷管理條例》

《城市房屋拆遷管理條例》出臺背景實施時間：

國務(wù)院令(第305號)《城市房屋拆遷管理條例》經(jīng)2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過，自2001年1月1日起施行。

第一節(jié) 城市房屋拆遷管理概述

一、城市房屋拆遷的概念

城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人進行補償或安置的行為。

《物權(quán)法》頒布實施后，為按照《物權(quán)法》確定的有關(guān)原則依法對房屋進行征收，2007年8月30日，第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過了關(guān)于修改《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的決定，在《城市房地產(chǎn)管理法》第一章“總則”中增加一條，對房屋的征收做出了原則規(guī)定，即：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”法律己授權(quán)國務(wù)院制定房屋征收的具體辦法，在具體辦法尚未出臺的前提下，各地目前在城市房屋征收中，堅持遵循《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》確定的基本原則的前提下，仍按照《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號，以下簡稱《拆遷條例》)實施拆遷管理工作。

該條例的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償安置的，可參照執(zhí)行。集體土地上的拆遷行為，按照《土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。不需要對被拆遷人進行補償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為，不屬于《拆遷條例》所調(diào)整的行為，不需要申領(lǐng)房屋拆遷許可證。

例題1：自拆自建行為，不屬于《城市房屋拆遷管理條例》調(diào)整的行為。( )(2009年房地產(chǎn)估價師制度試題)

答案：√

解析：不需要對被拆遷人進行補償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為，不屬于《拆遷條例》所調(diào)整的行為，不需要申領(lǐng)房屋拆遷許可證。

拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。但對使用人的利益還要予以依法保護。

例題2：《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的被拆遷人包括被拆遷房屋的所有人和使用人。( )(2009年房地產(chǎn)估價師制度試題)

答案：×

解析：被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。但對使用人的利益還要予以依法保護。

例題3：下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理條例》的有( )。(2005年房地產(chǎn)估價師制度試題)

A.征收集體土地過程中對民房的拆遷

B.城市市區(qū)內(nèi)市政建設(shè)對居民購買的商品房的拆遷

C.城市近郊區(qū)集體土地上水利建設(shè)對民房的拆遷

D.城市市區(qū)內(nèi)國有企業(yè)對廠房的自拆自建

E.城市市區(qū)內(nèi)建設(shè)公益事業(yè)房屋對居民私有住房的拆遷

答案：BE

解析：《城市房屋拆遷管理條例》明確了其適用范圍為：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。

二、城市房屋拆遷工作程序

(一)拆遷申請的提出

國家對房屋拆遷實行行政許可制度?！恫疬w條例》規(guī)定申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

(1)建設(shè)項目批準文件;

(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(3)國有土地使用權(quán)批準文件;

(4)拆遷計劃和拆遷方案;

(5)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內(nèi)容必須確切地說明下列內(nèi)容：拆遷的范圍、對象、實施步驟，對拆遷范圍內(nèi)被拆遷的居民、機關(guān)、團體、企事業(yè)單位的補償安置方案，安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的房源情況，涉及拆遷的各項補償費、補助費的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時間安排等。

例題：《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交的文件有( )等。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

B.國有土地使用權(quán)批準文件

C.建設(shè)工程設(shè)計方案

D.拆遷計劃和拆遷方案

E.建設(shè)項目選址意見書

答案：ABD

解析：申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當提交下列資料：①建設(shè)項目批準文件;②建設(shè)用地規(guī)劃許可證;③國有土地使用權(quán)批準文件;④拆遷計劃和拆遷方案;⑤辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

(二)拆遷審批

房屋拆遷管理部門收到拆遷申請和規(guī)定提交的批準文件后，應(yīng)對申請內(nèi)容進行審查，并對拆遷范圍進行現(xiàn)場調(diào)查。審查內(nèi)容主要是：申請人提供的批準文件是否齊全、有效，拆遷范圍內(nèi)是否有受保護不允許拆除的建筑，拆遷范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)是否明確或有爭議，對被拆遷人的補償安置是否符合政策規(guī)定，補償安置方案是否可行，拆遷期限是否合理等。

經(jīng)審查符合條件的，由房屋拆遷管理部門發(fā)給拆遷申請人《房屋拆遷許可證》?！斗课莶疬w許可證》是房屋拆遷的法律憑證。獲得許可證后，拆遷申請人就成為合法的拆遷人，其拆遷行為受法律保護。

房屋拆遷管理部門在發(fā)放《房屋拆遷許可證》的同時，應(yīng)當依照《拆遷條例》的規(guī)定將《房屋拆遷許可證》中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人有責任向被拆遷人做好拆遷宣傳和政策解釋工作。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得新建、擴建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。

例題1：在城市房屋拆遷范圍內(nèi)，不得進行房屋( )活動。(2009年房地產(chǎn)估價師制度試題)

A.改建

B.買賣

C.贈與

D.租賃

E.擴建

答案：ADE

解析：《城市房屋拆遷管理條例》第十二條規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：(一)新建、擴建、改建房屋;(二)改變房屋和土地用途;(三)租賃房屋。

例題2：拆遷城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋必須領(lǐng)取房屋拆遷許可證后，方可拆除。( ) (2006年房地產(chǎn)估價師制度試題)

答案：√

解析：拆遷城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋必須領(lǐng)取房屋拆遷許可證后，方可拆除。

(三)拆遷協(xié)議

《拆遷條例》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當就拆遷的補償和安置簽訂書面協(xié)議。

在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補償安置，對于拆遷補償安置以及相關(guān)的問題，拆遷當事人應(yīng)該對雙方的權(quán)利和義務(wù)作出明確的界定。拆遷當事人必須以拆遷補償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷補償安置協(xié)議是約定拆遷當事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》。

拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括：補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。除上述主要內(nèi)容外，協(xié)議一般還應(yīng)包括違約責任、解決爭議的辦法等條款。上述所列拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容，并非所有的拆遷補償安置協(xié)議都應(yīng)載明。具體載明哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補償方式的不同而不同。對于實行貨幣補償?shù)?，拆遷補償安置協(xié)議主要應(yīng)載明補償金額、搬遷期限;對于實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷補償安置協(xié)議主要應(yīng)載明安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等。

協(xié)議簽訂后是否公證，由雙方當事人自主選擇。但根據(jù)《拆遷條例》規(guī)定，拆除代管房屋，必須經(jīng)公證機關(guān)公證。

(四)拆遷的實施

拆遷的實施方式有兩種，即自行拆遷和委托拆遷。

自行拆遷，是指為了某項目建設(shè)需要已取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位即拆遷人自己實施拆遷工作。大多數(shù)拆遷人通過委托拆遷形式完成拆遷。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。接受拆遷委托的單位必須取得拆遷資格。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。

拆遷人必須在《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進行拆遷，不得超越批準的拆遷范圍和規(guī)定的拆遷期限。

例題：拆遷的實施方式有( )。

A.自行拆遷

B.政府拆遷

C.社會拆遷

D.單位拆遷

E、委托拆遷

答案：AE

解析：拆遷的實施方式有兩種，即自行拆遷和委托拆遷。

(五)拆遷補償安置資金的監(jiān)管

《拆遷條例》規(guī)定申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交辦理存款業(yè)務(wù)的金融

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