土地估價師

中國土地估價師考試網(wǎng)幫您備戰(zhàn)2014年土地估價師考試，網(wǎng)校結(jié)合土地估價師考試大綱，特編輯整理了2014年土地估價師考試科目《土地估價實務(wù)基礎(chǔ)》考點解析，希望對您參加本次考試有所幫助!

土地使用權(quán)

一宗地不僅有其物質(zhì)實體，而且其上有多種權(quán)利，主要包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)等。對于這些權(quán)利的總和，我們可以理解為是由諸權(quán)利所組成的一個“權(quán)利束”或一個產(chǎn)權(quán)體系。我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定有土地所有權(quán)和土地使用權(quán)，且土地的所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離。土地的所有權(quán)和使用權(quán)依法確立并受法律保護。土地的所有權(quán)不能買賣、出租、抵押、處理等，但土地可以依法確定給單位或個人使用。

由于土地收購、儲備的資金量大，收儲中心可以通過政府財政撥款、商業(yè)銀行貸款等渠道獲得土地儲備資金。當(dāng)收儲中心以儲備的土地作為抵押物向商業(yè)銀行貸款融通資金時，土地資產(chǎn)價值就需要由具有資質(zhì)的地產(chǎn)評估機構(gòu)進行估價。評估機構(gòu)就會遇到收儲中心抵押貸款的抵押物的性質(zhì)問題，也就是作為抵押物的土地使用權(quán)是一種什么性質(zhì)的土地使用權(quán)，是否為收儲中心所擁有。根據(jù)(城市房地產(chǎn)管理法)和(擔(dān)保法)的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)和經(jīng)批準的劃撥土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，并辦理抵押登記，實際操作過程中，收儲中心代表政府，對國有土地依法收購、收回，對集體土地依法征用后予以儲備，并對儲備的土地實施開發(fā)或再開發(fā)，使生地、毛地變成熟地;然后，根據(jù)城市發(fā)展對土地市場的需要，有計劃地出讓土地，從而盤活存量土地，有效配置土地資源。若國土資源行政主管部門沒有為收儲中心頒發(fā)(國有土地使用權(quán)證)，則收儲中心并非是實質(zhì)意義上的土地使用者，不擁有土地的使用權(quán)，不能辦理抵押登記手續(xù);若為收儲中心辦理《國有土地使用權(quán)證)，收儲中心將土地出讓給用地單位或個人時，則應(yīng)該屬于轉(zhuǎn)讓行為，這些土地只能按(城市房地產(chǎn)管理法)和國務(wù)院第 55號令(1990年)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓給土地受讓方，而不能由代表政府的收儲中心出讓給用地單位或個人，這與土地儲備實施辦法不一致。一般情況下，評估機構(gòu)是以土地使用權(quán)為收儲中心所擁有來考慮的。

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，房屋拆遷貨幣補償金額由房地產(chǎn)市場評估價格確定。因此，由補償金額引起的拆遷糾紛，實際是因估價結(jié)果不能被房屋拆遷當(dāng)事人接受而引起的糾紛，或者說實際是估價糾紛。為了維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少、防止估價糾紛產(chǎn)生，公正解決估價糾紛，建設(shè)部頒布了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》(以下簡稱《指導(dǎo)意見》)?！吨笇?dǎo)意見》對城市房屋拆遷估價的估價目的、估價依據(jù)、估價行為原則、估價時點、職業(yè)道德、估價程序、價值標準、估價方法、估價結(jié)果異議處理辦法等進行了規(guī)范。按照《指導(dǎo)意見》進行城市房屋拆遷估價，從理論上說其結(jié)果是公正的，能夠達到制定《指導(dǎo)意見》的預(yù)定目的。但是，實際操作中，仍然很難減少估價結(jié)果導(dǎo)致的估價糾紛，甚至?xí)构纼r糾紛增加，估價糾紛解決曠日持久。本文擬對其原因及對策談?wù)勎覀兊目捶ā?/p>

一、難以減少估價糾紛產(chǎn)生的原因

1、客觀公正的估價結(jié)果標準至今沒有定量界定

房地產(chǎn)估價是由專業(yè)估價人員按照估價目的，遵循估價原則，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素及其影響大小的基礎(chǔ)上，采用合適估價方法對估價對象價格做出客觀公正的判斷、推測的過程。據(jù)此，一般認為，凡是按照上述過程對估價對象評估的結(jié)果，只要不超過公開市場價格一定范圍，都應(yīng)該認為是客觀公正的結(jié)果。但是，到底“一定范圍”是多大的數(shù)量范圍?是5%?10%?15%?公開市場價格的具體值是什么值?至今沒有明確界定。關(guān)于公開市場價格，對于有較多類似房地產(chǎn)交易資料的估價對象，可以通過三個以上交易實例價格的修正，綜合確定公開市場價格。對于沒有類似房地產(chǎn)交易實例的估價對象，其公開市場價格的具體值如何確定?如果公開市場價格的具體值不予界定，如果評估價格與公開市場價格差異范圍不予嚴格數(shù)量界定，對于直接關(guān)系到拆遷當(dāng)事人利益的房屋拆遷補償評估結(jié)果，很難讓拆遷當(dāng)事人公認為是客觀公正的價格。在當(dāng)前評估機構(gòu)林立，評估業(yè)務(wù)競爭激烈，按照《指導(dǎo)意見》又允許多家評估機構(gòu)對同一被拆遷房屋評估的情況下，很可能出現(xiàn)一個評估機構(gòu)公示估價結(jié)果后，被拆遷人私自委托其他估價機構(gòu)對被拆遷房屋進行重新評估的情況。當(dāng)重新評估價格高于原估價結(jié)果時，被拆遷人就會認為原估價結(jié)果不公正。當(dāng)估價結(jié)果異議不能協(xié)商一致時，就會產(chǎn)生估價糾紛，甚至在裁決、訴訟階段，仍然產(chǎn)生估價糾紛，使估價糾紛解決曠日持久。

2、缺乏估價參數(shù)值選取的客觀標準

房地產(chǎn)的評估價格，最終由估價人員根據(jù)同一區(qū)位內(nèi)房地產(chǎn)市場交易價格、估價對象房地產(chǎn)凈收益、建筑物重置價格、土地區(qū)位價格等資料，選取具體參數(shù)值，依據(jù)市場法、收益法、成本法等估價方法的估價公式計算、推測出來。在此，筆者把直接代入估價值計算公式求取估價值的參數(shù)，稱為終級估價參數(shù)。把代入終級參數(shù)值計算公式求取終級參數(shù)值的參數(shù)，稱為前級估價參數(shù)。把代入前級參數(shù)值計算公式求取前級參數(shù)值的參數(shù)，稱為更前級估價參數(shù)。有些參數(shù)在一種估價方法中屬于終級估價參數(shù)，在另一種估價方法中可能屬于前級估價參數(shù)或更前級估價參數(shù)。

市場比較法的終級估價參數(shù)包括交易狀況修正系數(shù)、交易日期修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個別因素修正系數(shù)。其中，交易狀況修正系數(shù)由估價人員依據(jù)不正常交易具體情況選取前級參數(shù)值求取。交易日期修正系數(shù)由估價人員依據(jù)比準實例從交易日期到估價時點的交易價格指數(shù)等情況選取前級參數(shù)值求取。區(qū)域因數(shù)修正系數(shù)由估價人員依據(jù)估價對象與比準實例各自區(qū)位在商業(yè)繁華程度，交通通達程度，基礎(chǔ)設(shè)施配套程度，人文、自然環(huán)境條件、質(zhì)量狀況，人文、自然景觀狀況，城市規(guī)劃限制等因素方面差異狀況選取前級參數(shù)值求取。個別因素修正系數(shù)由估價人員依據(jù)估價對象與比準實例在土地面積大小、形狀、臨路狀況、平整程度、地勢地質(zhì)水文資料、規(guī)劃管理限制條件、土地使用年限、建筑物新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等差異狀況選取前級參數(shù)值求取。

收益法的終級估價參數(shù)包括年凈收益、收益年限、資本化率。其中，凈收益由估價人員依據(jù)估價對象毛收益;運營費用、空置率等情況選取前級參數(shù)值求取。收益年限由估價人員依據(jù)出讓年限、尚可使用年限等情況選取前級參數(shù)值求取。資本化率由估價人員依據(jù)同類有收益房地產(chǎn)的租金、售價等資料選取前級參數(shù)值求取。

舊房屋成本法拆遷評估的終級估價參數(shù)包括土地重新取得價格，土地重新取得價格分攤余額，建筑物重置價格，成新率等。其中，土地重新取得價格一般由估價人員選取交易狀況修正系數(shù)、交易日期修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個別因素修正系數(shù)四個前級參數(shù)值(注意，這四個參數(shù)在市場比較法中為終級參數(shù)!)求取。交易狀況修正系數(shù)、交易日期修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個別因素修正系數(shù)四個前級參數(shù)值由估價人員按照市場比較法中四個終級參數(shù)值求取方法選取他們的更前級參數(shù)值求取。土地價格分攤余額由估價人員按照土地出讓年限，已經(jīng)使用年限，土地重新取得價格等情況選取前級參數(shù)值求取。建筑物重置價格由估價人員按照建筑物的設(shè)計費用、報建規(guī)費、建安造價、監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、建設(shè)期投資利息、銷售稅費、開發(fā)商利潤、環(huán)境狀況等因素資料選取前級參數(shù)值求取。建筑物的設(shè)計費用、報建規(guī)費、建安造價、監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、建設(shè)期投資利息、銷售稅費、開發(fā)商利潤、環(huán)境狀況等前級參數(shù)值，由估價人員按照這些前級參數(shù)形成狀況，選取他們的更前級參數(shù)值求取。成新率由估價人員按照建筑物竣工時間、使用年限、法定耐用年限、現(xiàn)場勘察記錄、新舊程度標準等資料選取前級參數(shù)值求取。

求取終級參數(shù)值的前級參數(shù)值、更前級參數(shù)值都由估價人員依據(jù)公開市場價格形成的客觀要求，針對估價對象的具體狀況主觀選取。主觀選取的參數(shù)值是否符合客觀性要求直接關(guān)系估價結(jié)果的客觀準確與否。當(dāng)前，尚沒有前級參數(shù)、更前級參數(shù)值的客觀標準值或標準值范圍，具體估價時都由估價人員憑主觀判斷選取。一般說，估價理論知識系統(tǒng)、全面，實踐經(jīng)驗豐富的估價人員，其選取的前級參數(shù)值、更前級參數(shù)值較符合客觀性要求。但是，即使這些估價人員，其選取的參數(shù)值也會因為個人的閱歷、資歷、愛好、感覺等差別而存在著差別。如果估價人員理論知識、實踐經(jīng)驗水平相差較大，或者其中有人主觀故意想使估價結(jié)果偏向于委托估價人，則估價人員之間選取的參數(shù)值就可能相差很大。

房屋一般是一個家庭最貴重、金額最大的財產(chǎn)，其絕對價值較其他財產(chǎn)大得多。如果房屋拆遷估價結(jié)果較其客觀價值偏低兩個百分點，客觀價值為十萬元的房屋，其拆遷補償金額就比客觀價值少兩千元。兩千元的補償差額，對于中低收入家庭，特別對于特困家庭，不是一筆小數(shù)字。當(dāng)這些被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)人、承租人明白他們少得兩千元拆遷補償款是由估價結(jié)果偏低引起時，怎么會不聞不問、不予主張權(quán)利呢?怎么會不產(chǎn)生估價糾紛呢?

二、對策建議

為了防止、減少估價糾紛的產(chǎn)生，建議采取如下對策：

1、專題研究各級參數(shù)客觀標準及其修正體系，編制估價參數(shù)參考手冊、軟件

當(dāng)前，估價理論是完善的、系統(tǒng)的。各種估價方法的估價值計算公式，理論依據(jù)也是充分的、正確的。由前面“難以減少估價糾紛產(chǎn)生的原因”分析看出，按照估價公式求取的估價值不能準確反映公開市場價格或客觀價格、進而引起估價糾紛產(chǎn)生的根本原因是參數(shù)值不客觀。如果專題研究各級參數(shù)客觀標準及其修正體系，并編制成估價參數(shù)參考手冊、軟件，只要估價人員不是理論、估價操作水平達不到要求，或故意偏袒拆遷當(dāng)事人一方，估價人員一般都能夠針對估價對象公開市場價格形成具體影響因素的具體情況，利用手冊、軟件，找出參數(shù)標準值及其修正值，求出各級參數(shù)客觀值，進而求出估價對象的客觀估價值。

房價與地價

房價與地價關(guān)系的焦點主要集中在地價上。筆者認為，形成意見分歧的主要原因是，對土地在房地產(chǎn)市場中所處不同階段的價值形態(tài)、價格內(nèi)涵、價格形成的市場背景及供需條件等缺乏了解。針對此問題，本文從土地在房地產(chǎn)市場中流動的主要環(huán)節(jié)入手，對地價進行簡要的分析和解釋。

沒有市場就沒有價格。和其他商品價格一樣，土地價格無疑也是市場交易的結(jié)果。由于不同的市場主體有不同的特質(zhì)，其產(chǎn)生的價格也就具有不同的價值形態(tài)、價格內(nèi)涵。如果將房地產(chǎn)市場分解成不同的幾個階段，我們會發(fā)現(xiàn)，在不同的階段，土地不僅會發(fā)生形態(tài)上的變化，而且其價值形態(tài)、價格內(nèi)涵也完全不一樣。同時，每一階段的市場市場背景及供需條件也是不一樣的，市場行為主體對地價的理解也是不一樣的。從這一點來說，地價的概念是具有一定的相對性的。

為了分析的方便，把土地在市場中的流動按理想狀態(tài)描述為三個主要階段，即土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出售(土地與房屋一起出售)。其中，土地轉(zhuǎn)讓過程與房屋開發(fā)出售過程往往是一個行為主體，但是，其行為本身是可以分割的，為了說明問題，在此將兩者分開。下面我們對地價在這三個基本階段中情形進行以下描述和分析。

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