房地產(chǎn)估價師

第五章 現(xiàn)金流量與資金時間價值

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對現(xiàn)金流量、資金時間價值及相關概念、復利計算公式、復利系數(shù)的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 現(xiàn)金流量

一、現(xiàn)金流量的概念

二、現(xiàn)金流量圖

三、房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量

(一)開發(fā)-銷售模式現(xiàn)金流量圖

(二)開發(fā)—持有出租—出售模式現(xiàn)金流量圖

(三)購買—持有出租—出售模式現(xiàn)金流量圖

(四)購買—更新改造—出售模式現(xiàn)金流量圖

(五)購買—更新改造出租—出售模式現(xiàn)金流量圖

第二節(jié) 資金時問價值

一、資金時間價值的概念

二、利息與利率

(一)利息

(二)利率

(三)利率的決定和影響因素

1.古典學派的儲蓄投資決定理淪

2.流動性偏好利率理論

3.可貸資金利率理論

1.IS-LM曲線模型的利率理淪

5.馬克思的利率決定理論

6.影響利率的其他因素

三、單利計息與得利計息

(一)單利計息

(二)復利計息

四、名義利率與實際利率

(一)名義利率與實際利率的概念

(二)名義利率與實際利率的關系式

第三節(jié) 資金等效值與復利計算

一、資金等效值的概念

二、復利計算

(一)常用符號

(二)公式與系數(shù)

1.一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)

2.等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)

3.等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)

4.等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)

5.等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)

(三)復利系數(shù)的標準表示法

三、復利系數(shù)的應用

考試要求

1.掌握現(xiàn)金流量;

2.掌握資金時間價值的概念;

3.掌握利息與利率;

4.了解古典學派的儲蓄投資決定理論、流動性偏好利率理論、可貸資金利率理論、IS—LM曲線模型的利率理論和馬克思的利率決定理論;

5.熟悉影響利率的其他因素;

6.掌握單利計息與復利計息;

7.掌握名義利率與實際利率;

8.掌握資金等效值與復利計算。

第六章 經(jīng)濟評價指標與方法

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效果、各類經(jīng)濟評價指標及其計算方法的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 效益和費用識別

一、投資與成本

(一)廣義投資與成本的概念

1.投資

2.成本

(二)房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

1.開發(fā)項目總投資

2.開發(fā)產(chǎn)品成本

3.營業(yè)成本

4.期間費用

5.運營費用

二、營業(yè)收入、利潤和稅金

(一)營業(yè)收入

(二)利潤

(三)稅金

1.營業(yè)稅金及附加

2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

3.土地增值稅

4.企業(yè)所得稅

三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式

(一)置業(yè)投資

(二)開發(fā)投資

第二節(jié) 經(jīng)濟評價指標

一、投資回收與投資回報

二、經(jīng)濟評價指標體系

三、全部投資和資本金評價指標的差異

四、通貨膨脹的影響

第三節(jié) 動態(tài)盈利能力指標及其計算

一、財務凈現(xiàn)值

二、財務內(nèi)部收益率

三、動態(tài)投資回收期

第四節(jié)　靜態(tài)盈利能力指標及其計算

一、成本利潤率與銷售利潤率

(一)成本利潤率

(二)銷售利潤率

二、投資利潤率

三、資本金利潤率和資本金凈利潤率

(一)資本金利潤率

(二)資本金凈利潤率

四、靜態(tài)投資回收期

五、現(xiàn)金回報率與投資回報率

(一)現(xiàn)金回報率

(二)投資回報率

第五節(jié) 清償能力指標及其計算

一、利息

二、借款償還期

三、利息備付率

四、償債備付率

五、資產(chǎn)負債率

六、流動比率

七、速動比率

第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選

一、方案經(jīng)濟比選及其作用

(一)方案經(jīng)濟比選

(二)方案經(jīng)濟比選的類型

(三)方案經(jīng)濟比選的作用

(四)方案比選中的決策準則

1.備選方案差異原則

2.最低可接受收益率原則

3.不行動原則

二、方案經(jīng)濟比選定量分析方法

(一)凈現(xiàn)值法

(二)差額投資內(nèi)部收益率法

(三)等額年值法

(四)費用現(xiàn)值比較法和費用年值比較法

(五)其他經(jīng)濟比選方法

三、方案經(jīng)濟比選方法的選擇

(一)比選方法選擇規(guī)則

(二)方案經(jīng)濟比選的特殊注意事項

考試要求

1.掌握效益和費用識別;

2.掌握投資回收與投資回報;

3.掌握經(jīng)濟評價指標體系;

4.全部投資和資本金評價指標的差異

5.了解通貨膨脹的影響;

6.掌握動態(tài)盈利能力指標及其計算;

7.掌握靜態(tài)盈利能力指標及其計算;

8.掌握利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標及其計算;

9.熟悉資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率指標及其計算;

10.熟悉方案經(jīng)濟比選的概念及其作用;

11.掌握方案經(jīng)濟比選定量分析方法;

12.熟悉方案經(jīng)濟比選方法的選擇規(guī)則及特殊注意事項。

（責任編輯：）

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