國土空間規(guī)劃師

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城市規(guī)劃師考試規(guī)劃實務建設用地性質變更管理實例評析（2）

實例二

某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營。經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預計利潤可觀。聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年，不論盈虧，公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。

評析：

房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作，是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實質上卻是變相出租土地。首先，簽約主體資格不對，鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東。我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。”因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內容也屬違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤、費用而不承擔風險等等，完全不符合一般合營行為所遵循的共同出資、共同經(jīng)營、利益共享風險共擔原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權賺取利益。由于我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。”要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉讓土地使用權或是出租土地，卻聲稱是合辦公司而不交國家有關稅費，這份合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律、脫逃稅費、變相出租、轉讓土地的行為，其違法性顯而易見。

其次，對于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。”

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（責任編輯：中大編輯）

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