國土空間規(guī)劃師

為了幫助考生系統(tǒng)的復習城市規(guī)劃師課程，全面的了解城市規(guī)劃師考試教材的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2011年城市規(guī)劃師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

實例六

某沿海地級市20世紀90年代初期，根據(jù)自身發(fā)展需要，準備在城市東部建設(shè)中心區(qū)，主要目的是疏解舊城區(qū)人口、商業(yè)和行政辦公的壓力，用以發(fā)展城市新的商務中心、金融服務中心、大型會展文化中心和部分市級行政辦公機構(gòu)。當時，該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū)，面積約3 平方公里，面對內(nèi)海灣，與原有舊城既有一段距離，又有比較方便的交通聯(lián)系，是該市中心區(qū)建設(shè)理想的選址地點。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細規(guī)劃和城市設(shè)計，開始對外招商，準備大干一場。但是沒有想到，隨著國家治理經(jīng)濟過熱和1997——1998年的亞洲金融危機，不少原準備開發(fā)的投資方，由于資金的限制，加上大環(huán)境的需求不足，紛紛撤資或停工等待，中心區(qū)只建成了一個會展中心、一個圖書館和一個中心廣場。市政府為了繼續(xù)推動該地區(qū)的開發(fā)，匆忙修改規(guī)劃，將原來準備建設(shè)商務中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開發(fā)房地產(chǎn)，陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個住宅小區(qū)。但是，2000年以后，隨著經(jīng)濟形勢的逐漸好轉(zhuǎn)，全市性的商務辦公和金融服務的需求又重新上升，申請建設(shè)的項目增加不少，可是這些好項目苦于找不到合適的選址，原中心區(qū)的土地已經(jīng)有相當部分被轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫?。該市政府開始著急了，一方面，原中心區(qū)實際上只建成一半，城市中心職能遠遠沒有發(fā)揮出來，幾乎沒有剩余的土地;另一方面，新的建設(shè)項目又沒有地方建設(shè)。政府希望有關(guān)規(guī)劃部門能夠重新確定一個中心區(qū)的位置，以解決城市的燃眉之急。

實例六評析

評析：這個例子說明兩個問題。第一，一個城市的土地資源是有限的，并不是無限可以任意擴大，城市主要功能區(qū)的選址有時往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特別是像中心區(qū)這樣重要片區(qū)的選址，它既是城市的心臟部位，是城市行政、商業(yè)、商務、文化的重要設(shè)施所在地，又是城市具有代表性的重要景觀區(qū)，一般項目不應該允許在中心區(qū)建設(shè)。第二，政府應處理好一個城市發(fā)展的長遠利益與眼前利益的關(guān)系，城市中心區(qū)的建設(shè)不是1-2年就可以完成的，應該認真規(guī)劃，逐步建設(shè)，任何操之過急的行動很有可能給城市帶來長久的不利影響。城市建設(shè)是百年大計，只顧眼前利益，不顧城市建設(shè)的規(guī)律，最終只能為城市帶來不良的后果。

第三部分：規(guī)劃設(shè)計條件實例評析

實例一、

某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 1999年8月19日經(jīng)市規(guī)劃局(99)規(guī)建字1052號規(guī)劃許可證批準，在某市東方東路建設(shè)中山大廈，該公寓樓工程由地上18層和32層兩部分組成，建設(shè)規(guī)模為7萬平方米。但該單位自主將18層部分加高9層，違法建設(shè)面積5400平方米。現(xiàn)該公寓正被市規(guī)劃局查處中。

實例一評析

該違法事件主要是未按程序向規(guī)劃行政主管部門申報修改方案，擅自加高。

按照規(guī)劃審批程序規(guī)定：已取得審定設(shè)計方案通知書的建設(shè)單位或申報單位，由于自身的原因，再次申報設(shè)計方案要求改變建筑高度、建筑布局等事項時，應持函件(詳細說明改變的具體理由)和有關(guān)圖紙報規(guī)劃行政主管部門。規(guī)劃行政主管部門協(xié)調(diào)同意后，方可受理申報。并需要重新審定修改后的規(guī)劃與建筑設(shè)計。該房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司未經(jīng)允許，修改設(shè)計，增加面積，違法事實清楚，應得到相應處罰。

第四部分、建設(shè)用地性質(zhì)變更管理

實例一

1993年，X市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由，通過當?shù)卣?，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元，實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當?shù)匕傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局的手里，隨后，這些耕地鄧被侵害成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元。得到土地使用權(quán)的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳，僅有200平方米，而且從未開張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無論如何要弄個明白，討個說法。

評析：這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例，情節(jié)嚴重，造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設(shè)項目必須要與批發(fā)市場相關(guān)，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計劃規(guī)模建設(shè)批發(fā)市場，卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關(guān)系，實際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請。首先，糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設(shè)項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請。其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核。如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地的規(guī)劃設(shè)計條件。這包括有關(guān)技術(shù)條件、技術(shù)標準和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說，改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對其進行行政處罰。

實例二

某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營。經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預計利潤可觀。聯(lián)合公司開始運作后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權(quán)管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年，不論盈虧，公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。來源：m.3swgm8f.cn

評析：房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作，是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實質(zhì)上卻是變相出租土地。首先，簽約主體資格不對，鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東。我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。”因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤、費用而不承擔風險等等，完全不符合一般合營行為所遵循的共同出資、共同經(jīng)營、利益共享風險共擔原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。由于我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或是出租土地，卻聲稱是合辦公司而不交國家有關(guān)稅費，這份合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律、脫逃稅費、變相出租、轉(zhuǎn)讓土地的行為，其違法性顯而易見。

其次，對于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。”

實例三

某企業(yè)位于 市中心重點地區(qū)，占地面積24500平方米，由于企業(yè)效益不好，打算利用區(qū)位優(yōu)勢，將一部分多余的工廠用地出讓，建設(shè)住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談達成協(xié)議，由房地產(chǎn)開商向市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)住宅。規(guī)劃行政主管部門經(jīng)核實城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，該用地使用性質(zhì)規(guī)劃為公共設(shè)施用地。市規(guī)劃行政主管部門經(jīng)現(xiàn)場調(diào)研，并分析了周圍建設(shè)情況和各種條件，認為可以改變用地性質(zhì)，向市政府作了請示，經(jīng)市政府批準后核發(fā)了“兩證一書”。

評析：市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，在現(xiàn)場調(diào)研后并作了分析，根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認為可以改變用地性質(zhì)。由于該用地“位于市中心重點地區(qū)”，根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定，重點地區(qū)控制性詳細規(guī)劃是由市政府審批的，要調(diào)整必須經(jīng)過市政府的批準，才能改變用地性質(zhì)。因此，市規(guī)劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報經(jīng)市政府批準的情況下，核發(fā)了“兩證一書”，這是正確的，不是多余之舉。

相關(guān)文章：

2011年城市規(guī)劃師考試輔導之規(guī)劃原理知識匯總

2011年城市規(guī)劃師《城市規(guī)劃管理與法規(guī)》考試復習要點匯總

2011年城市規(guī)劃師考試輔導之城市規(guī)劃相關(guān)知識匯總

2011年城市規(guī)劃師《城市規(guī)劃實務》考試復習要點匯總

編輯推薦:

2010年城市規(guī)劃師考試成績查詢匯總

2011年城市規(guī)劃師網(wǎng)絡輔導，盡在城市規(guī)劃師考試網(wǎng)！

2011年城市規(guī)劃師考試信息短信免費提醒

城市規(guī)劃師規(guī)劃原理高分突破完整版>>

更多詳情請關(guān)注城市規(guī)劃師考試網(wǎng)

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁