國土空間規(guī)劃師

為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)城市規(guī)劃師課程，全面的了解城市規(guī)劃師考試教材的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2011年城市規(guī)劃師考試各章復(fù)習(xí)的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

實例三

某企業(yè)位于市中心重點地區(qū)，占地面積24500平方米，由于企業(yè)效益不好，打算利用區(qū)位優(yōu)勢，將一部分多余的工廠用地出讓，建設(shè)住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談達成協(xié)議，由房地產(chǎn)開商向市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)住宅。規(guī)劃行政主管部門經(jīng)核實城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃.

評析：市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，在現(xiàn)場調(diào)研后并作了分析，根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認為可以改變用地性質(zhì)。由于該用地“位于市中心重點地區(qū)”，根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定，重點地區(qū)控制性詳細規(guī)劃是由市政府審批的，要調(diào)整必須經(jīng)過市政府的批準，才能改變用地性質(zhì)。因此，市規(guī)劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報經(jīng)市政府批準的情況下，核發(fā)了“兩證一書”，這是正確的，不是多余之舉。

實例四

某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，占地8400平方米，由于設(shè)施老化，產(chǎn)品落后，最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請，被駁回，理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質(zhì)。

評析：市規(guī)劃行政主管部門的做法是對的。因為市規(guī)劃行政主管部門考慮到這個企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)部，如果建設(shè)住宅，將帶來一系列問題，如子女上學(xué)、購物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開發(fā)建設(shè)住宅。但是，城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采取土地置換的辦法，將位于居住區(qū)內(nèi)的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里，然后開發(fā)建設(shè)位于居民區(qū)內(nèi)已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。

實例五

某中學(xué)有兩個校址，一處位于城市中心區(qū)，占地4000平方米;另一處位于中心區(qū)外圍，占地8000平方米。根據(jù)國家規(guī)范，兩處均不滿足中、小學(xué)用地標準。因此，教育部門擬對兩處用地進行合并，向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，并經(jīng)市政府批準，將位于城市中心區(qū)的土地出讓，開發(fā)公共設(shè)施項目，用置換來的資金在中心區(qū)外圍校址旁邊征用一塊用地，建設(shè)一座標準中學(xué)。

評析：將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質(zhì)，不僅是合理的，而且應(yīng)該予以積極支持。因為根據(jù)規(guī)劃法的要求，市政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展?fàn)顩r，對城市建設(shè)用地進行調(diào)整。一個中學(xué)有兩處校址，且規(guī)模都不符合標準是不合理的。市政府應(yīng)該對不合理的用地進行調(diào)整。使城市功能更加合理。

實例六

某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側(cè)，共有用地4.5ha.由于城市建設(shè)的發(fā)展，該廠周圍多已建成居民區(qū)，沿安平北路兩側(cè)也已成為商業(yè)、辦公區(qū)，該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該產(chǎn)品有特色，銷路很好，經(jīng)濟效益頗佳，不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細規(guī)劃的要求，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業(yè)、辦公用地，1.8ha改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha保留。

評析：這是將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)的規(guī)劃選址管理問題。按照建設(shè)用地性質(zhì)變更程序，其審批手續(xù)應(yīng)按規(guī)定辦理：

1.廠方申請改變用地性質(zhì)。廠方應(yīng)持上級主管部門同意其改變廠址用地性質(zhì)、出讓廠址和搬遷的文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)和搬遷的申請。

2.城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準的控制性詳細規(guī)劃和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)將審核同意的意見報請市政府批準。然后向廠方發(fā)出建設(shè)項目選址意見書。

3.城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設(shè)計條件。城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關(guān)技術(shù)要求、技術(shù)標準，向該廠提出各個地塊的規(guī)劃設(shè)計條件。

4.受讓方和廠方申請立項。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準文件、與受讓方的協(xié)議，向計劃部門申請項目建議書。

5.辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計劃部門批準文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地部門辦理用地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權(quán)有償出讓合同。該合同必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊的規(guī)劃設(shè)計條件。

6.受讓方申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。受讓方持計劃部門批準文件、土地出讓合同和地形圖等有關(guān)資料，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應(yīng)分別辦理。

7.受讓方繼續(xù)辦理有關(guān)建設(shè)的各項手續(xù)。受讓方在原址如何建設(shè)，將由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件，向城市規(guī)劃行政主管部門報送建設(shè)方案、施工圖和申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證等項手續(xù)。

8.城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心，對受讓方的建設(shè)方案在審核過程中除依照規(guī)劃設(shè)計條件外，還將邀請一些專家進行評審，根據(jù)評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

實例七

某市市區(qū)總體規(guī)劃方案規(guī)定，市區(qū)東北部有一綠化隔離地區(qū)，面積約400ha.為使該隔離地區(qū)近期實施綠化，市政府采取鼓勵政策，如在該地區(qū)已實施綠化面積達30%之后，可以利用2%用地開發(fā)經(jīng)營不影響綠化的低層建設(shè)項目，并在開發(fā)建設(shè)的同時將該地區(qū)全部綠化。為此鄉(xiāng)政府依據(jù)市政府的政策向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，在該用地內(nèi)建設(shè)3萬平方米的二層鄉(xiāng)村式別墅和1.0萬平方米的游藝設(shè)施。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核，確定建設(shè)總用地為7.5ha，并經(jīng)市政府批準。

評析：這是將城市規(guī)劃確定的綠化用地改為建設(shè)用地的用地性質(zhì)變更問題。雖有市政府的局部調(diào)整用地政策，并經(jīng)市政府批準，但仍需辦理用地性質(zhì)的變更手續(xù)。首先，應(yīng)辦理將集體所有土地改變?yōu)閲型恋?，因為依照?guī)定集體所有土地是不能用來開發(fā)建設(shè)的申請。使用土地單位向計劃部門立項后，經(jīng)土地部門核準，再由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。其次，如果該開發(fā)項目由鄉(xiāng)政府組織開發(fā)公司自行開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)由開發(fā)公司辦理一切手續(xù)，如果該項目由鄉(xiāng)開發(fā)公司與其他單位合作或聯(lián)營開發(fā)經(jīng)營，則應(yīng)共同辦理一切手續(xù);如果該用地經(jīng)市政府批準，城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，出讓部門應(yīng)特別注意在開發(fā)建設(shè)的同時，應(yīng)對該地區(qū)的整體綠化情況加強監(jiān)督。

第五部分、建設(shè)用地規(guī)劃管理

實例一

某城市有一部隊機關(guān)經(jīng)過計劃部門立項，總建筑面積約為2.0萬平方米，其中辦公用房0.5萬平方米，專業(yè)用房1.0萬平方米，其他用房0.5萬平方米。根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)單位的要求，在規(guī)劃選址階段經(jīng)多次研究同意在城市西北部鄰近該系統(tǒng)的醫(yī)院和一居住區(qū)進行建設(shè)，用地面積為2.0ha.

評析：某部隊機關(guān)建設(shè)用地屬于軍事用地，可按行政劃撥的有關(guān)規(guī)定辦理。因此，該部隊機關(guān)持計劃部門批準的可行性研究報告，并按城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件編制的經(jīng)審核同意的規(guī)劃總平面方案圖，又經(jīng)得土地部門批準和占用該土地的有關(guān)單位同意或取得有關(guān)協(xié)議，同時附有1：2000的地形圖，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)用地許可證。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審查符合有關(guān)要求即可核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

實例二

某市城市建設(shè)發(fā)展，在市區(qū)東部地區(qū)若干個工廠已經(jīng)外遷或停產(chǎn)，其廠址由城市土地管理行政主管部門統(tǒng)一組織出讓。在出讓之前已由規(guī)劃部門編制了詳細規(guī)劃，確定了每塊土地的使用性質(zhì)。某開發(fā)公司在出讓中競得其中的一塊居住用地，面積4.5ha.按照詳細規(guī)劃的要求，并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該居住用地的容積率為2.1，建筑密度為25%，建筑高度不得超高45m，居住區(qū)內(nèi)的綠地率為30%，人口密度不超過800人/ha.某開發(fā)公司與市土地管理行政主管部門簽訂了土地合同，并將上述條件在合同中作出明確規(guī)定。

評析：這是一個國有土地出讓的實例。關(guān)鍵是某開發(fā)公司在競得4.5ha用地后與土地管理行政主管部門簽訂的合同中必須包含有規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃設(shè)計條件，才能辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申請。這主要是防止開發(fā)公司得到土地后任意改變規(guī)劃設(shè)計條件，增加土地開發(fā)強度。城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，根據(jù)本例中的條件還可以要求其在4.5ha用地內(nèi)編制一個修建性詳細規(guī)劃，為建設(shè)工程規(guī)劃管理做準備。

實例三

某市的市區(qū)東北部有一中外合資的電子企業(yè)，因產(chǎn)品銷路好，急需擴建一條生產(chǎn)線。企業(yè)提出在其廠區(qū)的東北角占用2.0ha的農(nóng)村村民住宅和部分農(nóng)村企業(yè)用地，企業(yè)提出的用地在城市規(guī)劃為工業(yè)用地。

評析：這是中外合資企業(yè)要擴大用地，而且要占用農(nóng)村集體用地的實例。其擴大用地的范圍恰為規(guī)劃工業(yè)用地，符合城市規(guī)劃要求，但需將集體用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀缓笠勒諊型恋爻鲎尩挠嘘P(guān)規(guī)定辦理出讓手續(xù)，具體可參照例二所述。

實例四

某市在其市區(qū)東部有一工廠，由于污染擾民而外遷，其原址12.0ha用地依據(jù)城市規(guī)劃改為居住區(qū)。因其區(qū)位較好，外商愿以優(yōu)惠條件受讓，后經(jīng)該廠研究選中一家外商實施合資開發(fā)居住區(qū)。

評析：這是一個改變用地性質(zhì)又進行合資開發(fā)建設(shè)的實例。中外雙方如何合資，城市規(guī)劃行政主管部門可以不去管它，自有主管部門過問。首先，城市規(guī)劃行政主管部門要掌握用地性質(zhì)只能是開發(fā)居住區(qū);其次，根據(jù)城市規(guī)劃要求提出規(guī)劃設(shè)計條件，列入他們之間的合同或協(xié)議;第三，其合資的合同或協(xié)議是否得到有關(guān)主管部門批準;每四，其開發(fā)項目是否經(jīng)計劃行政主管部門立項;第五，合資開發(fā)是否進行了中國法人的注冊，有無批準證書，是否已明確了項目經(jīng)營法人。這些條件均已具備，城市規(guī)劃行政主管部門可以接受項目經(jīng)營法人對建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申請。

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