國土空間規(guī)劃師

為了幫助考生系統(tǒng)的復習城市規(guī)劃師課程，全面的了解城市規(guī)劃師考試教材的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2011年城市規(guī)劃師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

實例五

某市位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一個鄉(xiāng)，擬在現(xiàn)為0.5ha養(yǎng)雞場的規(guī)劃村鎮(zhèn)建設用地上，改為建設一所敬老院，建筑面積4000平方米，2-3層主要為供老人的住宿、食堂、活動室、醫(yī)療保健室等，還有一些工作人員用房。此建設項目經(jīng)區(qū)計委立項并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門選址確認。

評析：像這類鄉(xiāng)里為村民辦實事的建設項目現(xiàn)在逐漸多了起來。利用集體土地為集體謀福利，將集體企業(yè)改為集體事業(yè)，其土地使用性質(zhì)改變了，但其土地的集體所有性質(zhì)并未改變。這種土地使用性質(zhì)改變要不要辦理建設用地規(guī)劃許可證?只要該土地在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)而且進行建設活動，應該辦理建設用地規(guī)劃許可證，并對其建設也應該提出規(guī)劃設計條件，審查其建設方案。不能因為農(nóng)村在自有土地上進行建設，城市規(guī)劃行政主管部門不去管它。這與養(yǎng)雞場改為果樹基地或變?yōu)轲B(yǎng)魚場之類的情況不同，那是農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，與城市規(guī)劃行政主管部門無關(guān)?，F(xiàn)在是將養(yǎng)雞場改為敬老院，有建設活動，又在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，就與城市規(guī)劃行政主管部門的職能有關(guān)了，不但應核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，還應核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。如果該鄉(xiāng)不辦理“兩證”，那就是違法了，城市規(guī)劃行政主管轄部門理應去查處。

實例六

以農(nóng)業(yè)項目配套設施的名義，XXX林科農(nóng)業(yè)有限公司未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準，沒有辦理征地和建設手續(xù)，投資建設家庭農(nóng)場，建設地點是XX城市郊區(qū)原來是一片莊稼地，家庭農(nóng)場包括別墅、種菜大棚、車庫、鍋爐房等設施，銷售對象是城市中高收入的居民，租賃期限為50年，租賃費用每套設施在80萬元到100萬元人民幣，一次付清。一期別墅已經(jīng)大部分售出，經(jīng)調(diào)查核實，這一項目并不具備任何房地產(chǎn)手續(xù)。

評析：雖然該項目表面上不是房地產(chǎn)項目，搞所謂的出租，但實際上從其租賃期限、項目內(nèi)容和開發(fā)規(guī)模來看，無疑屬于非農(nóng)建設，是變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，是繞過有關(guān)審批手續(xù)、超越規(guī)劃管理權(quán)限、擅自占用良田的違法建設。該市規(guī)劃監(jiān)察執(zhí)法大隊會同項目所在鎮(zhèn)政府對“XX家庭農(nóng)場”勒令停工，限期拆除174棟違法別墅。從上述例子可以看到，當前在城市郊區(qū)，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)打著“新農(nóng)村建設”“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整”等旗號與開發(fā)商合作，大肆兜售。這類新的違法建設項目產(chǎn)生的原因主要有三個：一是巨額利潤的誘惑，目前近郊和遠郊地區(qū)包括住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)市場需求仍然很大，把違法占地建設的別墅、公寓當做商品房出售可以獲得世大的利潤;二是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)村負責人從眼前利益出發(fā)，慫恿支持違法建設項目，給予越權(quán)審批，助長了違法建設的發(fā)生;三是規(guī)劃法制意識淡薄，認為違反了規(guī)劃法規(guī)頂多罰點款而已。

實例七

1999年4月10日，某縣啤酒廠“年產(chǎn)15萬噸啤酒擴建項目”經(jīng)國家有關(guān)部門批準，經(jīng)法定程序?qū)徟螅饔猛恋?0畝。該廠在擴建施工過程中，為建單身公寓，私下與相鄰村集體經(jīng)濟組織協(xié)商，達成了以60萬元的價款占用20畝耕地的協(xié)議。隨后，啤酒廠單身公寓項目開工建設。1999年5月30日，縣土地管理局和規(guī)劃部門發(fā)現(xiàn)后，立即責令該廠停止施工。經(jīng)查實，該廠非法占用的20畝耕地是土地利用規(guī)劃確定的基本農(nóng)田，并已有8650平方米的耕地地貌遭到破壞。遂責令啤酒廠拆除在非法占地上的建筑物，恢復地貌，退還非法占用的土地，并處每平方米20元罰款，總計40.9虧元;按非法轉(zhuǎn)讓土地，責令村集體經(jīng)濟組織停止轉(zhuǎn)讓行為，并處以20萬元罰款，并建議有關(guān)部門對該廠領(lǐng)導給予行政處分。

評析：該縣土地管理局對某啤酒廠的處罰依據(jù)是《土地管理法》，該法第四十三條明確規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。”同時，第七十六條規(guī)定：“未經(jīng)批準或者采取欺騙手段獲取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款;對非法占用的土地，單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批準的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。”因此，土地管理部門對該廠的處罰是合法的，適當?shù)摹?/p>

實例八

“帝王花園”系某地一所高級公寓，樓還沒有蓋好，發(fā)展商就在報紙上到處刊登廣告，預售樓房。某甲與開發(fā)商騰達房地產(chǎn)公司簽訂了購房合同。雙方約定：騰達房地產(chǎn)公司以28萬元人民幣的價格，將“帝王花園”的一套三室一廳的公寓預售給某甲，面積為118平方米，交房日期定為半年以后。10個月以后，某甲拿到寓所的鑰匙，持有關(guān)憑證到房地產(chǎn)管理局辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理局告訴某甲，經(jīng)調(diào)查，“帝王花園”系某生產(chǎn)大隊與騰達房地產(chǎn)公司搞的合作開發(fā)項目，到目前為止，尚未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用人既沒有支付土地出讓金，也沒有取得土地使用權(quán)證。因此，某甲僅憑與騰達房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽的一紙合同，不能辦理這套住房的權(quán)屬登記手續(xù)。某甲找到騰達房地產(chǎn)公司要求退房，騰達房地產(chǎn)公司的銷售人員說，買房的錢早已用于“帝王花園”的后期建設，如果公司補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，還得交一大筆土地出讓金。某甲要退房，房地產(chǎn)公司不予辦理;如果辦權(quán)屬登記，那就得自己承擔一筆費用。某甲未同意，起訴到人民法院，要求解除合同，賠償損失。

評析：根據(jù)我國有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只有依法取得的國有土地使用權(quán)，才可以作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。而城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。所以想利用這類土地開發(fā)房地產(chǎn)的發(fā)展商，只有先依照國家有關(guān)規(guī)定，把集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，所建造成的房屋才能合法進入商品流通領(lǐng)域。以集體土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)，不按國家規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，說穿了，就是逃避繳納土地出讓金，把本來應由國家得到的收入攫取到了小集體的口袋里。用集體土地開發(fā)商品房，這是法律所不允許的。而“騰達公司”卻隱瞞這一事實，欺詐顧客，這亦是非法的行為，理應受到處罰。

實例九

1999年1月4日，XX市政府領(lǐng)導班子集體研究決定在H村開發(fā)建設一個電子工業(yè)加工區(qū)。1999年2月2日市政府聯(lián)席會在聽取政府負責同志的匯報后，同意與被征地單位簽訂征地協(xié)議，在該市土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地區(qū)域內(nèi)征用土地。據(jù)此精神，在未按法定程序申請報批的情況下，由電子工業(yè)加工區(qū)建設辦公室主持，于1999年2月11日與H村委會簽訂了征地協(xié)議一份。市政府辦公室于1999年4月30日分別以XX府辦(函)(1999)1號和2號文件批準H村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用2754畝耕地，批準的征用土地未按法定程序向省政府申請批準。上述征用的土地，已按協(xié)議支付了40%用地補償費共830萬元;截至1999年5月3日，破壞耕地面積達901畝。主持XX市政府全面工作的負責同志對征地的具體情況是清楚的，也聽取過有關(guān)同志的匯報，但未提出異議，并未及時針對這宗違法用地進行檢查糾正。經(jīng)過多次調(diào)查取證，省人民政府土地行政主管部門依據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，于1999年5月20日做出如下處罰。

(1)鑒于上述工業(yè)區(qū)所毀耕地已難以復耕，同時地方經(jīng)濟發(fā)展確實需要，經(jīng)核準，對已推平的土地按每平方米10元進行罰款，并補辦手續(xù);責成XX市人民政府就此事向省人民政府做出深刻檢查，并建議按有關(guān)規(guī)定對有關(guān)直接負責人和直接責任人做出行政處分。

(2)對XX市人民政府越權(quán)征地的情況和處理結(jié)果通報全省。

評析：首先，XX市無權(quán)批準征用農(nóng)用地，省級人民政府土地行政主管部門做出的處罰是正確的。市政府領(lǐng)導同志應負有重要的領(lǐng)導責任。其理由如下。

(1)XX市所征用的土地是總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地。

(2)《土地管理法》第四十五條明確規(guī)定征用下列土地的，由國務院批準：

1)基本農(nóng)田;

2)基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的;

3)其他土地超過七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

4)《土地管理法》第七十八條規(guī)定，無權(quán)批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權(quán)限非法占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效。對非法批準征用、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批準，使用的土地應當收回，有關(guān)當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處，非法批準征用、使用土地，對當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

當前，出現(xiàn)如此多的非法建設用地，有相當一部分是由有些政府部門造成的，一些地方領(lǐng)導法制觀念差，缺乏依法保護土地的自覺性與責任感，甚至將發(fā)展經(jīng)濟與合理利用土地、保護耕地對立起來，置國家決定于不顧，錯誤地認為占用耕地、依法報批用地會影響地方經(jīng)濟發(fā)展，打著發(fā)展經(jīng)濟等各種旗號，以招商引資、基礎設施、重點建設項目等急于用地為由，我行我素，有法不依、有禁不止，以權(quán)代法，破壞法定的審批程序，給國家造成了很大損失。

實例十

XX食品廠廠址位于城市大型居住區(qū)的旁邊，占地1.3萬平方米，政府與食品廠達成協(xié)議，食品廠搬遷至郊外，原廠址按照規(guī)劃，興建住宅，食品廠與XX房地產(chǎn)公司達成協(xié)議，合資建設2萬平方米的商品房，按照有關(guān)程序，取得了建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。但在施工過程中，XX房地產(chǎn)公司無法按協(xié)議籌集到自身方面的資金，該房地產(chǎn)公司只好退出。食品廠后又與XX建設集團達成協(xié)議，繼續(xù)完成商品房的后續(xù)建設。

評析：建設單位申請對建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證中的建設單位名稱進行變更時，應持計劃管理部門變更建設單位名稱的計劃文件、原建設單位同意變更建設工程規(guī)劃、建設用地規(guī)劃許可證中的建設單位名稱的證明或雙方的協(xié)議書、原審批文件報規(guī)劃主管部門。規(guī)劃主管部門同意后可進行更改，并要在證件的修改處加蓋校對章。建設單位在申請對建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證中的建筑性質(zhì)或用地性質(zhì)進行更改時，應持說明變更原因的函件及原審批文件，申報規(guī)劃要點。建設單位持同意變更建筑性質(zhì)或用地性質(zhì)的規(guī)劃要點通知書，到計劃管理部門辦理計劃變更手續(xù)，然后持新批的計劃文件，按照規(guī)劃要點通知書規(guī)定的程序，重新辦理規(guī)劃管理手續(xù)。

第六部分、建設工程規(guī)劃管理

實例一

張XX家住某市中山區(qū)新安中里7號樓308號。未經(jīng)城市規(guī)劃部門的批準，擅自在新建樓12號樓東北側(cè)便道上搭建一間簡易房屋用于經(jīng)營。該區(qū)城市管理監(jiān)察大隊檢查發(fā)現(xiàn)后，認為張XX違反了《XX市城市規(guī)劃條例》中的有關(guān)規(guī)定，依法通知其限期改正，自行拆除。在規(guī)定期限內(nèi)，張XX未予改正。1998年12月9日，區(qū)城管大隊又依據(jù)《違反〈XX市城市規(guī)劃條例〉行政處罰辦法》第三條的規(guī)定，做出了責令限期拆除的決定，并于次日向張XX送達了決定書，責令其于1998年12月14日前自行拆除違法建設。張XX不服，向本區(qū)人民法院提起行政訴訟。認為其所搭建的簡易房屋雖系違法建設，但其周圍還有其他的違法建設，被告不應僅對其違法建設進行查處，故訴請法院撤銷被告所做決定。

評析：這是一起個人違反建設工程規(guī)劃許可證的實例。張XX所建的簡易房屋，既沒有申請建設工程規(guī)劃許可證，也沒有申請臨時建設工程規(guī)劃許可證，明顯屬于違法建設。區(qū)城管大隊系經(jīng)國家和XX市有關(guān)部門批準依法成立的區(qū)級綜合性行政執(zhí)法機關(guān)，其有權(quán)依據(jù)城市規(guī)劃管理法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，對轄區(qū)內(nèi)無建設工程規(guī)劃許可證的違法建設進行查處，并可責令其改正或予以行政處罰。根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《XX市城市規(guī)劃條例》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設，應取得《建設工程規(guī)劃許可證》及其他有關(guān)批準文件，否則為違法建設。張XX顯然已違反了上述法律、法規(guī)的規(guī)定，區(qū)城管大隊對該違法建設行為進行的查處正確，基本事實清楚，適用法律、法規(guī)正確，處理程序合法。至于張XX關(guān)于區(qū)城管大隊需對他人的違法建設總是做出處理的要求，應通過其他途徑解決，且與張XX違法建設無關(guān)，以此作為區(qū)城管大隊對其違法行為處理不公正的理由不能成立。

實例二

某市機械廠地處居民集中區(qū)，附近有XX山公園和正在建設中的生態(tài)公園等風景名勝，以及航海高等?？茖W校、某廠生活區(qū)。1998年5月，機械廠到市環(huán)保局辦理該廠有關(guān)固體廢物處理手續(xù)時，環(huán)保局提議在該廠內(nèi)建設一個全市性的危險固體廢物焚燒站，并安排該局屬下的市固體廢物管理中心與廠方接洽，在得到市固體廢物管心“沒有問題”的保證后，雙方達成協(xié)議，約定由廠方向固廢中心出租場地，建設市固體廢物無害化處理環(huán)保示范工程項目，工程建成后在用工上優(yōu)先考慮廠里分流的職工，工程的立項報批等手續(xù)由固廢中心操辦，廠方不具體參與工程的建設。該工程總投資約為327萬元，年處理危險廢物3000噸。工程建成后，當?shù)厝罕姺从硰娏?，機械廠所在區(qū)人大常委會收到群眾投訴，反映設在機械廠內(nèi)的危險固體廢物焚燒站嚴重污染環(huán)境和影響廠區(qū)衛(wèi)生，區(qū)人大常委會組織了部分市、區(qū)人大代表進行視察，聽取了固廢管理中心負責人的介紹，并實地視察了建設工地。固廢管理中心負責人解釋，危險固體廢物焚燒站目前主要進行實驗性工作，屬臨時設施，不是永久工程。而代表們則認為，純粹從治理環(huán)境污染尤其是工業(yè)固體廢物、危險廢物污染和適應社會經(jīng)濟發(fā)展需要的角度來看，積極開展“固體廢物無害化處理”的科研和試驗非常有意義，但將這一項目設在機械廠廠區(qū)內(nèi)是不適當?shù)?，同時，該示范工程還沒有辦立項報建手續(xù)，存在污染環(huán)境、破壞生態(tài)的嚴重隱患，遂做出該工程須另行選址建設的決議。

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（責任編輯：中大編輯）

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