國(guó)土空間規(guī)劃師

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2、如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項(xiàng)目，也應(yīng)該按照法定程序，重新向計(jì)劃行政主觀部門(mén)和規(guī)劃行政主觀部門(mén)提出申請(qǐng)。

3、首先糧食局應(yīng)該持計(jì)劃行政主管部門(mén)同意改變開(kāi)發(fā)新的建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出改變用地性質(zhì)的申請(qǐng)。

4、其次，規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃，對(duì)糧食局的申請(qǐng)進(jìn)行審核，如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，這包括有關(guān)技術(shù)條件，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說(shuō)。改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門(mén)可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對(duì)其進(jìn)行行政處罰。

實(shí)例五、

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準(zhǔn)備利用該鄉(xiāng)的土地搞開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)過(guò)協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽定了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書(shū)。協(xié)議書(shū)中規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出資，在這塊土地上修建了60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預(yù)計(jì)利潤(rùn)客觀，聯(lián)合公司開(kāi)始運(yùn)作后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全權(quán)管理，鄉(xiāng)里不參與管理過(guò)程。雙方聯(lián)營(yíng)年限為50年，不論虧盈公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤(rùn)和管理費(fèi)。

實(shí)例五評(píng)析

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實(shí)質(zhì)上是變相出租土地。

2、首先，簽約主體資格不對(duì)。鄉(xiāng)政府作為一級(jí)政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟(jì)交易，更不能作為出資人成為公司股東，我國(guó)新修定的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理，因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對(duì)土地進(jìn)行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽定合辦公司的契約。

3、另外該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬于違法無(wú)效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過(guò)程，只定期收取利潤(rùn)費(fèi)用而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等等。完全不符和一般合營(yíng)行為所必須遵循的共同出資，共同經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則，說(shuō)明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)合辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。

4、由于我國(guó)《土地管理法》第73條規(guī)定：農(nóng)民集體的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，必須先經(jīng)國(guó)家征用，土地使用人也要向國(guó)家交納土地使用金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，或是出租土地，卻聲稱(chēng)是合辦公司，而不交國(guó)家有關(guān)稅費(fèi)，這分合辦公司的協(xié)議其實(shí)是一種規(guī)避法律、逃脫稅費(fèi)、變相出租轉(zhuǎn)讓土地的行為，其違法性顯而易見(jiàn)的。

5、其次，對(duì)于上述事件的處罰，可以根據(jù)《土地管理法》第73條規(guī)定買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃或者擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓土地上新建的建筑和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施，可以并處罰款。對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員，和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

實(shí)例六

某沿海地級(jí)市20世紀(jì)90年代初期，根據(jù)自身發(fā)展需要，準(zhǔn)備在城市東部建設(shè)中心區(qū)，主要目的是疏解舊城區(qū)人口、商業(yè)和行政辦公的壓力，用以發(fā)展城市新的商務(wù)中心、金融服務(wù)中心、大型會(huì)展文化中心和部分市級(jí)行政辦公機(jī)構(gòu)。當(dāng)時(shí)，該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū)，面積約3平方公里，面對(duì)內(nèi)海灣，與原有舊城既有一段距離，又有比較方便的交通聯(lián)系，是該市中心區(qū)建設(shè)理想的選址地點(diǎn)。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)，開(kāi)始對(duì)外招商，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。但是沒(méi)有想到，隨著國(guó)家治理經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和1997——1998年的亞洲金融危機(jī)，不少原準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的投資方，由于資金的限制，加上大環(huán)境的需求不足，紛紛撤資或停工等待，中心區(qū)只建成了一個(gè)會(huì)展中心、一個(gè)圖書(shū)館和一個(gè)中心廣場(chǎng)。市政府為了繼續(xù)推動(dòng)該地區(qū)的開(kāi)發(fā)，匆忙修改規(guī)劃，將原來(lái)準(zhǔn)備建設(shè)商務(wù)中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個(gè)住宅小區(qū)。但是，2000年以后，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐漸好轉(zhuǎn)，全市性的商務(wù)辦公和金融服務(wù)的需求又重新上升，申請(qǐng)建設(shè)的項(xiàng)目增加不少，可是這些好項(xiàng)目苦于找不到合適的選址，原中心區(qū)的土地已經(jīng)有相當(dāng)部分被轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫?。該市政府開(kāi)始著急了，一方面，原中心區(qū)實(shí)際上只建成一半，城市中心職能遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，幾乎沒(méi)有剩余的土地;另一方面，新的建設(shè)項(xiàng)目又沒(méi)有地方建設(shè)。政府希望有關(guān)規(guī)劃部門(mén)能夠重新確定一個(gè)中心區(qū)的位置，以解決城市的燃眉之急。

實(shí)例六評(píng)析

評(píng)析：這個(gè)例子說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題。第一，一個(gè)城市的土地資源是有限的，并不是無(wú)限可以任意擴(kuò)大，城市主要功能區(qū)的選址有時(shí)往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特別是像中心區(qū)這樣重要片區(qū)的選址，它既是城市的心臟部位，是城市行政、商業(yè)、商務(wù)、文化的重要設(shè)施所在地，又是城市具有代表性的重要景觀區(qū)，一般項(xiàng)目不應(yīng)該允許在中心區(qū)建設(shè)。第二，政府應(yīng)處理好一個(gè)城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與眼前利益的關(guān)系，城市中心區(qū)的建設(shè)不是1-2年就可以完成的，應(yīng)該認(rèn)真規(guī)劃，逐步建設(shè)，任何操之過(guò)急的行動(dòng)很有可能給城市帶來(lái)長(zhǎng)久的不利影響。城市建設(shè)是百年大計(jì)，只顧眼前利益，不顧城市建設(shè)的規(guī)律，最終只能為城市帶來(lái)不良的后果。

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